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- 京城二手楼市买盘进场正当时 专家建议探底价
- 来源：经济参考报 发布日期：2009年02月16日 10:50
- 目前是不是购房的最佳时机？对于市场上的报价应该如何甄别？怎样才能探得底价？
最近一段时间，随着京城二手房市场成交量的不断攀升，这些问题成了购房者最感兴趣和最希望获得答案的话题。对此，接受记者采访的专家认为，在目前总体大环境向好的情况下，楼市后市将趋于平稳，价格风险较小，购买二手房时机相对成熟，但出手一定要谨慎，注意“价比三家”。
二手房成交回暖
记者从链家地产、我爱我家、千万家等多个房产经纪公司获悉，进入2009年后，京城二手房市场率先“破局”并迎来了一轮交易热潮。
据链家地产市场研究部统计显示，1月份，二手住宅成交量达到7358套，环比涨幅20%以上。
北京中原地产一位工作人员告诉记者：“2009年春节期间中高档二手商品房买卖咨询客户量同比2008年春节期间上涨近两倍、租赁咨询客户量上涨近一倍，楼市渐显回暖征兆。”
北京千万家房地产经纪有限公司总经理华国强分析认为，二手房成交上涨主要有两方面原因。一方面，系列新政对二手房市场需求刺激明显，随着营业税减免尤其是二套改善性住房需求房贷松绑、暂停限外令等让京城楼市消费者的信心渐渐恢复，压抑已久的刚性需求得以释放，众多有购房需求的消费者利用春节假期积极咨询、看房，以期可以选购到合适的房产，其中也不乏怀着抄底心情入市的投资者。
另一方面，国家信贷税费政策的不断调整和消费者信心的增强，使部分投资性业主开始将前几年购买的房产投放市场，主动调低其售价，使二手房价格更加接近买方的心理价位，这也是导致总体成交上涨的一个重要原因。
对于这一观点，北京大学房地产研究所所长陈国强表示赞同。他说，从2008年下半年首次降低贷款利率开始，陆续出台的一系列针对存量房交易税费改革以及利率的大幅下调等政策，都在刺激楼市回暖。消费者的购房需求在经历了将近一年的观望后陆续开始释放，这都促成了楼市成交量的大幅上涨。
购房时机相对成熟
尽管成交量较去年底有较大幅度的攀升，但记者采访发现，部分购房者对目前是否应该出手购房仍犹豫不决。在一家IT公司从事销售业务的崔先生就是其中一员，他无奈地说：“真不知道现在该不该出手购房，买了怕房价下跌，不买又怕错过最佳时机，到底应该怎么办呢？”
针对这些购房者的困惑，接受记者采访的多数业内人士认为，目前的购房时机已经相对成熟，无论是自住购房者还是投资购房者可以考虑出手购房。链家地产副总经理祁世钊解释说，首先，目前优惠政策已经基本到位，未来很难有实际交易层面的优惠，更多的调控政策会集中在政策深化执行方面。与此同时，部分优惠政策旨在短期内刺激观望需求，例如营业税新政执行期限仅限于2009年。这对于寄希望于政策上会获得更多优惠的购房者来说，不如在政策优惠期内加快入市更为实在。
其次，在经历2007年房价的非理性上涨后，需求的承受能力已经更为紧绷，而2008年整体房地产市场环境已急转直下，二手商品房价也经历了一个从最初的买卖双方拉锯战到交易周期变长再到议价空间有所加大直至最后房价逐步回调的漫长过程，但从当前房价持续稳定以及市场成交量回暖明显来看，当前二手房价已是房地产市场盘整一轮后更为理性的体现，未来二手房价再次回落的可能性要远远小于上涨的可能性，当前购房的价格风险要低得多。
链家地产市场研究部统计显示，当前北京各典型区域二手商品房成交价格已持续四个月左右保持稳定，相比2007年下半年峰值时期已普遍有1000元至2000元/平方米的价格回调。
北京我爱我家控股公司副总裁胡景晖也认为，在过去的几年里，北京市房价上涨速度较快，但与深圳等南方房地产市场情况不同，北京多以自住置业为主，实际刚性需求支撑着楼市，不存在严重的炒房风险，因此房价属于理性回归。而楼市在调整中挤压掉了房价虚高的泡沫，房价的适当下降必将改变消费者继续观望的念头。
陈国强表示，房市如股市，能抄到底的人永远是少数，大部分的购房人是在房价上升通道或下降通道过程中购房，因此，当出手时就出手，否则只能后悔。但是需要注意的是，并不是说所有的房子都适合在目前这个时机购买，还应该具体考察物业的类型、地理位置以及自身的承受能力。
探得房产底价有窍门
面对市场上同一区域并不相同的报价，购房人又应该如何甄别并尽力探得房产的底价呢？接受记者采访的业内人士给出了具体建议。
祁世钊说，当前房地产市场区域差异化已经十分明显，因此只有牢牢锁定购买区域，了解区域房产属性及主要的成交房产类型。例如一些新兴区域以二手商品房为主，主力成交为90至120平方米的房产，这类型房产价格也就相对更为坚挺；而一些老城区以二手公房成交为主，主力成交为60至90平方米的房产，这类型房产价格下浮空间也就相对更小。房产针对的主要人群也应考虑，例如韩国人是望京区域购房主力，但由于金融危机韩国人撤离，造成了望京区域房价明显回落；而重点学校周边刚性需求强烈，房价则一直相对稳定。因此，只有锁定区域并加以了解，才能从大方向上把握基本的房产价格。
与此同时，多重比较是具体房源价格探底的主要手段。与区域新建商品房价格比较，一般二手房价格低出10%以上为合理区间；与区域同品质楼盘价格比较，一般房价差异不超过正负5%；即使同一楼盘的不同类型房源也需要进行详细比较，然后再根据房源面积、朝向、楼层等具体差异上下浮动价格。
对于为何有时网上公布的价格会略低于市场上咨询到的价格，华国强说，买家需注意的是对于个别交易网上当下公布的交易房价，并不适合当作参照点，因为出于考虑过户价等综合因素，消费者所看到的部分公示交易价往往是偏低的，并非真正的交易价。如果消费者要买房，不妨以买方和卖方的双重身份到不同的经纪公司去探价，在几个经纪公司进行比较后，将会获得最新、最贴近底价的交易价格。
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