提高第二套住房贷款首付比例，由建设银行肇始，并逐渐波及到了整个金融业。当央行和银监会表达有信心鉴别第二套住房的时候，也可能预示着自上世纪90年代以来对房地产市场的金融支持，经历了2003年的反复后，开始正式收缩。

房地产金融现状如何评估？削减曾视为优质资产的住房贷款，银行资金应流向何处？

近日，中国人民银行研究局副研究员邹平座就这些问题以著书《科学发展观的经济学解释》的方式，向中央高层做了进言。《第一财经日报》就此对邹平座博士进行了专访。

吸取美国次级债危机教训

《第一财经日报》：央行和银监会正式出台通知，提高第二套住房贷款首付比例，目前在房地产市场现有需求中，投资和投机所占比例有多大，或者说房地产市场的泡沫程度如何？对此银行业有所评估吗？

邹平座：这次提高第二套住房首付比例，很及时而正确，将在一定程度上减少投机、投资行为。

美国次级债危机是此次提高首付的一个很大因素，它引起了银行界一些高级管理人员的重视。建行专门为此开了个大会，要求中层干部和信贷管理人员对房地产信贷进行研究，而研究结果是房地产长此以往，信贷非出问题不可。

目前，房地产需求中投资和投机占了相当大比例，过多的沉积就易形成泡沫。首付比例越低，银行对投资和投机需求的支持就越大，这将刺激房价的预期。现在中国房地产市场的预期比重过大，初步估计中国房地产市场35%～40%的需求是由预期形成的不合理需求。房价长期上涨，造成资产赚钱效应，逐步演变为社会不合理的预期。

第二套住房如何认定

《第一财经日报》：监管部门最近表示有信心能认定第二套住房，据报道，监管部门还可能出台细则制定鉴别标准。你觉得可行性如何？

邹平座：不管制定什么标准，实现严格的界定都是有困难的。从银行个人征信系统来说，对没有进入登记系统的老人和小孩子买房子就不好鉴别，但能够识别大部分，政策的执行能起大部分作用就可以了。

在标准把握上实际上牵涉到各个银行，有些银行想放贷的话，即使知道属于第二套购房，也不会去管。央行说有信心有道理，在于央行的个人征信系统，要求贷款时夫妻需共同签字，而夫妻是家庭中掌握财富的主要人员。

《第一财经日报》：对第二套、三套住房贷款采取严格限制，其政策效果如何，有什么测量工具？

邹平座：有很多指标可以衡量。在银行风险管理系统上，一个是国际上银行间横向比较，看我们有没有超出其他国家很多；第二是历史的纵向比较；第三是现在我们的一个恶性循环：贷款越多越要支持，越支持越多。因此在信贷结构上要优化，在资产价值研究上，要看到未来收益和风险。

现在房地产市场是信息不充分的，受心理影响比较多。当价格偏离价值过多时就上升为金融风险，不过现在还没形成风险。