全国工业用地纳入招拍挂抑制工业用地低成本扩张

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全国工业用地纳入招拍挂抑制工业用地低成本扩张

　【进入论坛】　【推荐朋友】　【关闭窗口】 2007年10月10日 07:50

洛涛郝爽

    国土资源部9日正式对外发布了国土资源部部长徐绍史签署的国土资源部令第39号，出台了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。39号令共28条，对国有建设用地使用权招拍挂出让范围、挂牌出让截止期限、缴纳出让价款和发放国有建设用地使用权证书等作出明确规定，自2007年11月1日起施行。

    39号令是根据《中华人民共和国物权法》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》及相关法律法规的要求，对《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)中有关内容进行修改而成的。在39号令中，“国有土地使用权”一律称为“国有建设用地使用权”；在第二条中明确，“在中华人民共和国范围内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定”；将11号令第九条、第十五条、第十七条中拟出让土地的“位置”一律修改为“界址、空间范围”。

    关于招标拍卖挂牌出让范围，鉴于《物权法》明确将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围，39号令在第四条第一款中规定，“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”，明确将工业用地纳入招拍挂范围。而关于挂牌出让截止问题，39号令第十九条对11号令中挂牌截止的内容重新进行了明确，修改为“挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人”。对挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌主持人根据规定按不同情况确定挂牌结果。

    据了解，长期以来，地方政府为了招商引资而压低工业用地价格，有时候甚至采取极端的工业用地“白送”的方式来吸引投资，从而达到依靠低廉的土地吸引投资、增加本地GDP之目的。“中央政府明察秋毫，明确提出要对工业用地采用与经营性用地同样的供应方式，即采取‘招拍挂’供应土地。”中国社会科学院金融所研究员易宪容表示，土地出让收入此前一直没有纳入预算，成为地方政府的预算外收入，这使得地方政府扩张用地的冲动很强。

    根据国土资源部的统计，仅仅2005年，全国土地出让收入就超过了5500亿元，在东部沿海发达地区，有的县市土地出让收入占地方财政收入的一半以上，可谓“土地财政”。另据权威数据：一般地方政府从农民那里征用来的土地总量中有30%至40%的部分用作基础设施、道路、学校等公共用地，政府从中无法赚取利润；有35%左右的用地被用作工业用地，这部分土地是通过协议方式供给的，各地方政府间为了吸引更多投资，争相压低地价；剩余部分作为商业和住宅用地供应给市场。在这一部分土地中，经济适用房和廉租房又占取了一部分，通常情况下，商品房用地仅占15%左右。

    从上述比例可以看出，政府的土地收入主要依赖商品房用地。政府必须要用15%的土地收入弥补那85%的亏空成本，同时还要赢利，为地方经济发展助力。这就是为什么长期以来我国商品房用地价格、房价暴涨的最根本原因之一。地方政府为了从商品房用地上获取超额利润，必须采用压低给农民的征地补偿标准、抬高建设用地的出让价格。因此从某种程度上讲，地方政府通过协议出让方式压低工业用地价格，客观上严重损害了农民的利益、推动了商品房价格超常规上涨，也给城镇居民增加了负担。

    中央政府近年为加强土地调控出台多项措施，明确了我国“实行最严格的土地管理制度”。然而在中央“收紧地根”的道道金牌之下，地方囤积土地现象非但不见好转，某些城市内违法圈地甚至出现了反弹。2005年，国土资源部对16个城市进行卫星遥感监测发现，违法用地数占新增建设用地的近60%，个别地方违法用地面积占新增用地面积的90%。而造成土地利用的反调控走势的根本原因是一些地方扩张新增建设用地的冲动强烈，其中最突出的就是工业用地低成本过度扩张。上海五合智库总经理邹毅在接受本报记者采访时表示，全国各地工业用地利用强度普遍偏低，即使在一些经济发达地区，不少工业项目用地容积率也只有0.3至0.6，而在国外这一数值可达到0.8至1.2。工业用地低成本扩张的现象已经造成土地隐性闲置和浪费，不仅导致土地市场混乱，也为中央的房地产调控带来诸多障碍。

来源：经济参考报

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