深圳二手房交易新规下月出台 房价或将继续坚挺

　　深圳市地税局副局长章家寿近日透露，二手房交易按评估价征税政策10月可能出台，土地使用税也将在年内开征。深圳房地产业的资深人士表示，新的评估价格体系可能会使房价继续走高。

　　章家寿指出，新评估体系会将深圳划分成几个片区，不同的片区对应不同的房地产评估价格，投资者在进行二手房交易时，成交价若低于评估价时，以评估价标准缴税。该政策出台的主要目的是为了杜绝目前二手房交易过程中大量存在的阴阳合同偷税漏税问题，炒房行为也将受到极大抑制。

　　资深房地产分析家半求表示：“这种方法实际上对于投资者是好事情，由于这个办法按一个片区来评估一个价格，政府为这个地区的房价制定了最低价格。新的二手房产评估价格体系并不会对房价形成实质性影响。”但他认为：“政府这样做实际上有‘越位’的嫌疑，这种评估工作还是应该交给银行来做比较合适，政府不应该干预市场。政府的目标是打击投机者，但这里面有个误区，虽然最近两年房地产投资者相对多起来了，但长远来看还没有多到需要打击的地步。而出台了这个政策之后，只准涨不准跌，如果投资者想作一个5年左右的的中长期投资，现在就是一个出手买房的好时机。”

　　税务局方面认为，在本次二手房按评估价征税后，卖方短期内可能会将一部分流转环节的税收转嫁给买方，但所得环节的税绝对是卖方需要缴纳的。法律规定，二手房交易过程中共涉及个人所得税等6税1费，其中5税1费都需要卖方缴纳，只有契税需要买方缴纳，印花税则需要买卖双方共同缴纳。平安证券研究员刘细辉指出，“目前深圳二手房交易大多数都采取一口价形式，在这种状况下，绝大多数税收都要由买方来承担。而新的评估价格体系建立之后，这种转嫁恐怕还将存在。”

　　中原地产最新研究报告表明，8月份深圳全市共成交二手住宅约3370套，环比减少55％；成交面积24.9万平方米，环比减少58％。伴随着成交量的大幅下挫，不断上涨的二手房价格在8月也终于出现拐点，环比上月下跌了2.32％。刘细辉认为，“交易量的萎缩，表明市场存在持币观望的气氛，但需求仍然存在，因此二手房价格并没有伴随交易量下跌是比较正常的，未来二手房价格也不太可能出现大的下降。”

　　考虑到8月1日深圳正式开始实行的二手房交易新合同规则和近期央行连续多次加息的背景，深圳房市在短短两个多月的时间内经历了较为密集的政策调整。

　　据统计，9月3日至9日，深圳楼市新房成交套数、面积均有下跌，全市商品住宅成交总套数为807套，平均日成交115套，较前周下跌18.57%；总成交面积为7.02万平方米，平均日成交1万平方米，比前周下跌26.57%。而根据搜房网近日发布的深圳新房成交数据，9月8日至14日，全市成交量继续下跌，日均只有100套新房成交。同时，今年前8个月深圳市完成房地产开发投资276.30亿元，同比下降3.89%；商品房新开工面积为547.02万平方米，同比下降4.82%；全市新建商品房批准预售面积为385.45万平方米，同比下降13.4%；商品房销售面积为464.06万平方米，同比减少8.66%。

　　新房的交易量直接关系的房地产开发企业的业绩，半求表示：“下半年即将推出的土地使用税实际上就是以前的土地使用费，它在成本中所占的比例不大。房地产公司具有很强的资金实力，上市公司就更不用说了。土地使用税和土地增值税根本不可能对房地产企业的资金链构成威胁。大家应当把房子当成金融资产来看待，目前的房价问题已经不是供求关系能解释的了，实际上支撑房价的恰恰是对未来房价继续走高的预期。而新的评估价格体系实际上加强了这种预期。目前新房和二手房成交量的大幅度下降、甚至价格的波动都不完全是受到政策的影响。前段时间深圳房价涨幅比较大，与内地城市的差距已经拉开，所以目前深圳房价放慢速度，在某种意义上是在等待内地房价追赶上来。”（ 仁际宇）