短短的10年时间，中国的商业性房贷增长了百倍，已经从1998年的400多亿元，飙升到今年6月末的4.3万亿元。据机构估算，信贷资金在房地产开发资金中的比重已超过半数。

不少专家担心这个以银行资金为主的房地产开发体系，是否能够承受房价未来可能波动的冲击。但记者在采访过程中发现，许多银行人士对房贷业务的质量比较满意，认为现有的手段足以控制房贷业务的信用风险。还有许多人乐观地估计，依照目前的房价走势，抵押物的不断升值足以保证房贷的安全。

房地产贷款已成银行重要资产之一

最近几年，国内房地产业发展迅猛，一线城市房价一路高歌，而背后的推手则是银行的信贷资金，包括为房地产公司提供的开发贷款，以及为个人购房提供的按揭贷款。

数据显示，截至6月末，国内商业性房地产贷款余额达到4.3万亿元(不含公积金贷款)，同比增长24.5%。其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，同比增长23.9%；房地产开发贷款余额1.7万亿元，同比增长25.6%。而且，商业性房地产贷款占本币贷款已从2004年的13%上升到今年6月末的17%。

中投证券新近的一份研究报告表示，依据估算，银行的信贷资金在房地产开发资金中的比重已超过半数，达53%以上。2007年6月底，银行贷款在房地产开发资金中的占比达22.1%，企业自筹资金占比达33.9%，定金和预收款占比达25.2%。但是，房地产开发资金中的企业自筹资金主要来自商品房销售收入，而这些商品房销售收入大部分来自银行信贷，也就是说，自筹资金的70%来自银行贷款；同样，定金和预收款中的30%也来自银行信贷。

中投证券报告的结论是，房地产贷款已经成为银行的重要资产之一，其对银行业的盈利和风险状况将产生深刻影响。目前，我国房地产市场融资以银行间接融资为主，市场风险过度集中于银行体系。而且，部分区域房地产市场过热，房价涨幅过高，存在一定市场风险。

对于房贷风险出现截然不同的判断

不可否认，商业性房地产贷款的快速增长，为房地产业发展，为满足居民购房需求，提供了有力的资金支撑，但也使房地产业陷入严重依赖信贷的尴尬局面。有专家质疑，在国内资产价格已有泡沫化倾向、房地产价格快速上涨的情况下，这种依赖银行信贷资金的房地产开发模式能否持续？如果房价出现较大波动，风险是否会蔓延到金融领域？

对于房贷可能的风险，不同人士基于对房价的不同判断，给出了截然不同的判断。中投证券研究部总经理李志坤是上述中投研究报告的执笔者，他表示，美国的次贷危机主要在于利率重置，美国持续加息导致购房人支付能力出现困难。而我国房地产市场也有利率重置和房价波动的风险。一方面，现在我国也有利率上涨的趋势，中投证券的观点是10月底还会加息；另外一个风险在于房价，一旦房价下跌，银行抵押物的价值也会严重缩水，银行的市场风险也会增大。但是，对于这两方面的风险，李志坤还是比较乐观的，他认为，目前利率不可能大幅持续上涨，而因流动性过剩和本币升值的趋势，短期内房价波动的风险也不大。

“美国次贷危机主要是因为这两年美国的房贷门槛放得太低，没有对客户资信进行严格审查，而且他们还开发出许多零首付、可选择转换低利率的房贷产品。”某国有银行北京分行房贷部的人士表示，正是因为信贷审查不严，美国进入加息周期，许多低端客户支付能力出现问题，从而引起了连锁反应。相比之下，我国银行在信贷方面的审查要严格得多。但他也表示，他们行的个人房贷上半年增长放缓，一方面由于宏观调控，另一方面因为房价、利率的上涨，提高了买房成本，影响了购房人的支付能力，导致有效购房需求下降。

某股份制银行北京分行的人士也表示，他们行的住房贷款风险不大。一方面，因为他们对购房人的资信审查严格，另一方面，他们也对房价走势比较乐观。而且，他们行房贷的首付比例也针对不同客户差别化要求，对于总价高的房子首付比例相应较高。

应高度重视房地产市场发展中的各类金融风险

对于抵押品能保证贷款质量的观点，专家也有不同意见。复旦大学经济学院副院长孙立坚表示，上世纪80年代日本经济泡沫破灭前，房贷采取和中国一样的风险控制手段，也有足值抵押物。但后来的事实证明，这种手段在房价下滑的市场环境中，并不能阻止风险的大规模爆发。

“前几年美国住房市场高度繁荣时，许多融资公司将大量的次级抵押贷款发放给了一些信用较差的中低收入者。所以，当美国住房市场从去年底骤然降温、美联储加息压力增加后，越来越多的借款人无力按期还款，以往红极一时的次级抵押贷款立刻陷入危机。”伟嘉安捷投资担保的殷丽娟表示，目前来看，中国的房价和住房抵押贷款市场，很像几年前的美国，日益呈现高速增长和过度繁荣状态。一直以来，住房抵押贷款被银行认为是风险可控、收益期较高的参品，但房贷供需两旺背后可能隐藏的风险却令人十分担忧。虽然表面上银行从个贷市场获利匪浅，但房贷猛增实际上将使得房地产市场和住房抵押贷款所聚集的风险越来越高，一旦出现群体性呆坏账，将可能引发巨大危机。

银监会研究局负责人刘春航日前也表示，目前，我国房地产市场正处于上升周期，房价上涨较快，个人住房按揭贷款发展得非常快。从美国次贷危机的经验来看，房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险。银行一定要高度重视房地产市场发展中的各类金融风险。同时，在房价不断上升的环境下，银监会还提示银行要高度关注贷款抵押物的价格风险。

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