转让独立别墅按何种方式征收土地增值税，中介也有疑惑  CFP资料

    上海自7月15日起开始征收非普通住房土地增值税后，两年前针对上海市独幢花园住房(即独立别墅)的土地增值税税率也悄然发生改变。早报记者了解到，目前，上海部分区独立别墅交易的土地增值税税率从过去实行的四级超额累进税率变为以总价的0.5%征收，与旧标准相比，两者税金差价可能高达百万元之巨。

    征税方式发生变化

    昨天，在中原地产举行的媒体通气会上，上海中原地产副总经理陈宇珏向记者透露，业务员实际操作过程中发现，目前独立别墅物业交易过程中的土地增值税率出现了明显的变化：从过去规定的按“增值额30%-60%征收”，变为“对于无法出具原价的别墅，按总价的0.5%征收土地增值税”。

    在过去相当长的时间里，上海土地增值税只针对投资性物业(办公楼、商铺等)征收。

    直到2005年，随着别墅类用地被列入禁止审批土地行列，独立别墅物业的稀缺性也日益上升，别墅开始成为投资者最为看好的产品之一。2005年6月1日，为了防止对别墅类物业的炒作，上海地税部门决定对独立别墅交易征收土地增值税，税率是按照增值额，按四级累进制税率征收，税率从增值额的30%-60%不等。

    但对于独立别墅之外的住宅类物业并不征税收土地增值税。

    今年6月12日，上海出台《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》，规定7月15日起对非普通住宅征收收入0.5%的土地增值税。

    今年的这一《通知》并没有对当初独立执行的独立别墅税收标准如何执行做进一步解释。一些中介机构在接受采访时表示，新规定实施后，独立别墅仍将按照四级超额累进税率征收。

    或理解为“统一”标准

    最近，房地产中介业务员发现，独立别墅土地增值税额现在可以按总价0.5%的税率来执行。据悉，此次税收税率变化从上个月中旬左右开始，从执行时间点来看，恰好与上海非普通住宅土地增值税征收的起点吻合。

    陈宇珏告诉记者，目前比较明确的是长宁、松江以及闵行三个区，公司已有客户按照总价0.5%的征税方式完成了过户交易，但其他区县执行情况还不清楚。

    有业内人士表示，2005年出台的别墅土地增值税政策原本就是一个地方性政策，上海税务部门出台《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》后，由于并没有对正在执行的独立别墅征税方式进行解释，可能因此造成了两种不同的地方税务部门的不同理解。执行新税率的地方房地产交易中心，则可能将独立别墅理解为“非普通住宅”而与其他非普通住宅实行同一税率，但是，由于前一种征收方式没有被同时废止，执行多级累进税率依然是“有据可依”。

    两种标准差额巨大

    据悉，目前执行总价0.5%的税率是在“无法提供原价凭据”的基础上。由于独立别墅往往总价高昂，两种征税税率造成的差距可能达百万元甚至更多。

    以目前的价格水平来看，一幢购买两年左右的别墅物业一般来说价格至少翻番。以2005年买入松江一处独立别墅为例，今年以400万元的价格卖出，扣去税金等，增值200万左右，如果按照原先四级累进制税率需要扣除增值额50%的增值税金，即100万元。

    如果按照最新出台的《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》税收规定，则只需要缴纳总价0.5%的税金，仅仅为2万元，两者之间差价达到50倍！

    新闻附件

    土地增值税“两套”征收办法

    独立别墅实施日期：2005年6月1日起

     1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。2.凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年、未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

    非普住宅实施日期：2007年7月15日起

     1.暂免征税的普通住房必须同时符合三个条件：(1)住宅小区建筑容积率1.0以上；(2)单套建筑面积140平方米以下；(3)实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。凡不符合上述条件的均为非普通住房。2.对个人转让非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机构可实行核定征收土地增值税：凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。