在中国的迅速发展过程中，万科作为一个开发商在城市化发展中也得到了长足发展。中国在城市建设当中，在过去相当长一段时间内出现了烂尾楼等问题，但是这两年都没有了。

为什么呢?不是说发展商的道德水准提高了，而是现在城市发展对住宅的需求非常的旺盛，所以烂尾楼什么的就没有了，由于住宅的需求非常的旺盛，建筑行业的事业发展非常好，所以也不会发生欠民工钱等问题。

1000亿后的万科怎么办?

万科作为一个上市公司发展非常快，我记得在2004年的时候万科做过一个十年规划，就是从2005年到2014年万科发展到什么地步的规划，在2004年万科的规模是73亿，当时规划到2014年发展到1000亿。

大家都非常得好奇万科怎么发展到这一步?我们说是按30%的递增得出来的结果，在过去六年当中，万科的增长是36%，在未来十年当中不是按36%而是按30%，因为数字基数大了不可能这么快。

然而在这两年发展的速度比我们预计得快得多，我们预计是30%，但是实际的增长率是超过50%，比如说去年超过200亿达到213亿，根据今天的情况估计要超过400亿，这就带来这样一个问题，就是1000亿预计2010年就能达到。

我今天讲的主题就要讲我们1000亿之后应该怎么办?遇到什么问题?在住宅这么多年发展中，万科一直尝试保护自然生态，也就是怎么保持生态原貌。一般的情况都是把沟填平、山铲平，但是万科是尊重生态原貌，保护原生态。

比如在上海有一个项目叫做假日风景，那个区几万亩的城市新区都是农田，但是到现在我还想知道原来的农田怎么样，只有在我们这里，当初的生态规划中留下了一块生态地，让大家知道曾经是农田。

虽然当时留下来的地影响了整体的规划，但是随着社会的发展，反而成了提高住宅环境，提高产品质量的很好卖点，这是我们当初没有想到的。

再一个是万科作为给中产阶级以上人群开发的，所以万科在这一方面也从作为企业公民的角度拿出钱，当然也要通过董事会的批准，来解决低收入的廉租房，但是不是这样就够了呢?

我想来谈一谈就是万科1000亿之后也就是在三年之后要面临哪些问题。我们面临着几大问题，现在建筑的生产效率和耗能方面是什么样的状态，我们以2006年为例，产值达到213亿，这一年的钢材损耗在正常使用之外，由于劳动使用率比较落后我们的损耗是2900吨，就是不应该损耗的量，我们的水泥损耗是600万吨，生产污水500万吨。

这是我们现在2006年生产造了35000套房子给社会带来的负面代价。显然如果我们这样下去由现在的216亿到1000亿还继续发展下去，显然我们对社会上造成能源的浪费是极大的。

如果按照这样的模式继续发展下去，我们认为不但万科的管理是进行不下去了，而且给社会上城市化将是一个灾难。必须要改变现在的生产方式，走住宅产业化的道路。

万科是一个非常粗放的企业

我们认为住宅产业化基本从三个层面来解决：第一，从管理的需求提高效果；第二，客户价值，要大大提高住宅质量；第三，环境责任要节能、节水、节材、环保。

我们从效率来看，我们和日本的一个同行进行比较，这是日本的一家建筑公司，具有一百年以上的东京房地产开发商，比较的结果得出的结论是这样的：

人员管理水平和效率。东京建屋的效率是万科的2.5倍，比如说人均销售，万科目前是919万，东京建屋是2291万。人均管理项目，万科一个项目只是东京建屋的1/20，虽然增长很快，但是却是非常粗放的。这就是我们和工业发达国家的差别。

而生产方式的差距也是相当大的，比如说传统的误差是20毫米，而工业化是2毫米。更不要说环境的责任。建筑总能耗占社会总能耗的30%，其中83%是在使用过程中消耗的。

建节能住房、环保住房是当务之急，如果我们作为一个住宅开发商不再进行大量的推广，而只是为了现在卖最好的价钱，能够利润最大化，显然跟和谐社会、节能社会、友好社会是不相承的。

万科2000年的时候希望建研究中心，我们向政府申请用地，规划部门就有疑问，问开发商怎么来搞研究，最后申请的1万平方米的用地就批了3000平方米。

到了2005年，我们建设研究中心地方不够用了，就又建设了400亩，所以发展商真正去研究节能环保的时候，在政府规划部门绝对是用一种半信半疑的眼光来看的。

2007年工业化占到万科的比例是多少呢?很惭愧的说只有1%，这个项目也是在上海的。到了明年也不会很高，明年是3%，2009年是20%。

1

2下一页

新闻随身，手中掌握

[评论] [论坛] [写博客] [我来纠错] [好友分享]