存在"黑白合同" 土地出让金能否按时足额收回?

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存在"黑白合同" 土地出让金能否按时足额收回?

2007年08月01日 11:23

周雪松

    7月24日，全国新“地王”(国内单宗最贵土地)在长沙诞生——由北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司组成的联合体，最终以92亿元的天价，超出起始价(46.38亿元)45.62亿元竞得长沙新河三角洲地块。在新河三角洲地块之前，总价“地王”的纪录保持者是和记黄埔在上海以45.6亿元购得的浦东竹园商贸区地块。而即将挂牌的上海黄浦163街坊地块，据说按底价计算出的楼面地价就已高达26109元/平方米，极有可能成为未来的单价“地王”。

    频频出现的各类“地王”的背后，是动辄数亿元甚至数十亿元的土地出让金。全国每年各地方政府卖地所涉及的土地出让金数额则更像是一个庞大的天文数字。在这一背景下，土地出让金自然就成了眼下人们比较关心的一个话题。

    刘一民(化名)，某直辖市国土局地籍处处长。刘一民说，如今在他所在的城市，每年出让的土地90%以上都是通过招拍挂，协议出让的土地也有，但涉及的面已经很窄。

    “土地出让金是否都能按时足额收回？”对于中国经济时报记者提出的这一问题，刘一民说，在他所就职的城市“大部分都能按合同走，但是不按期交付土地出让金的情况肯定也有。”刘说，随着监管逐步到位，并且力度越来越大，拖欠土地出让金的情形正越来越少。不过，刘同时提到，过去也遇到过申请延期缓交的情况，一般涉及一些重大工程，且需领导签字同意。

    对于上述问题，中国房协原秘书长顾云昌在接受记者采访时亦表示，“一般没问题”，他说现在通过招拍挂出让的土地交付土地出让金的期限也在缩短。过去出让几个月之后有的才支付土地出让金，这种情况已经少见。

    前年两会期间，有全国政协委员在全国政协大会上做主题发言时强调：“有些开发商没有根据有关规定按时足额缴纳土地出让金；在没有足额缴纳出让金的情况下用该地块作抵押，换取银行的贷款，甚至以虚假评估与假按揭等手段骗贷。”

    对此，顾云昌7月27日在接受本报记者采访时分析说，开发商没有按时足额缴纳土地出让金，情况往往比较复杂。“有的开发商与政府关系密切；有的双方约定的地价高，缴纳土地出让金的时限长；有的则属于招商引资，地方政府欢迎开发商去，将开发商奉为座上嘉宾，存在土地出让金缓交的现象，但一般不交不行。现在故意拖欠土地出让金的情况不多，以前确实有这种情况。”顾云昌说。

    但是从另外一个角度，我们则可以看到这样一个事实：土地出让环节是问题较多的领域，甚至是滋生腐败的重灾区。中央治理商业贿赂领导小组办公室近日披露，按照中央的部署，国土资源部在过去一年里就查结了16起商业贿赂案件，11人受刑事处理。土地出让已被国土资源部界定为重点开展治理商业贿赂工作的范围。

    去年以来，国家审计署就收到很多关于地方政府在土地出让中违规问题的举报，今年将针对各地土地出让金收入存在的问题开展一次专项审计。这次审计将主要针对地方土地出让金征收管理中的三大“致命”环节：以招商引资等各种名义违规减免出让金、用地单位拖欠出让金、实物或债务抵顶出让金造成出让金流失；借土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、拆迁补偿费、基础设施建设费等名目虚增或违规扩大土地开发成本，造成少缴出让金；征收不力，未能及时足额收缴出让金等。

    此外，非土地管理部门代收土地出让金、非财政部门设置过渡户、缴入专户的未纳入基金预算管理，以及违规使用出让金，挤占挪用出借出让金等也是这次土地出让金审计中留意的问题。

    据审计署相关人士对媒体透露，土地出让环节仍然存在“两份合同”现象。这种现象导致买地客商往往只需支付一部分土地出让金甚至分文未付，就能拿到土地使用权证，而后果则是巨额国有土地出让金收入长年挂账，无法收回。还有就是有的地方政府不收土地出让金，而以土地出让纯收益代之。有的地方干脆违规将土地出让金专户上的大量资金用于向企业返还。土地出让金乱象依然严重。

    宁夏日报最近就曾报道了泾源县国土局将收取的土地出让金、矿产资源有偿使用费等602.8万元未上缴财政这一情况。据知情人士透露，审计署最近已掀起出让金的审计“风暴”，相关审计人员已经开始着手对广州、北京、上海、天津、重庆、哈尔滨、合肥、济南、长沙、成都等11个城市土地出让金的收支情况进行专项审计，在对某个省会城市的审计中，已经查出有10多亿元的土地出让金以向企业返还的形式流失。

    国家行政学院经济学教学部主任周绍朋教授对土地出让领域存在的问题一直十分关注。周教授认为，一方面，土地实行招拍挂后有一个很大的好处就是告别了过去的暗箱操作；但是另一方面，也导致地价炒得太高、“地王”频现并影响到房价，跟当前的宏观调控目标相悖。

    周绍朋表示，招拍挂制度本身没有问题，深层次的问题在于地方政府片面追求GDP指标与政绩，没有摆脱“土地财政”，于是尽力抬高地价，出卖土地。

    “城市土地属于国有，并非地方政府所有。”周教授对上述违反科学发展观的现象深表忧虑，他呼吁并建议国家设立土地出让金基金，按比例将大部分土地出让金收归中央并纳入专项基金账户管理，同时辅以其他经济和法律的手段，遏制地方卖地生财，只顾眼前利益不顾长远利益，一届政府就试图将土地卖光的冲动。

来源：中国经济时报

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