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日前，国家统计局发布最新报告显示，5月份国房景气指数为103.32，比4月份上升0.67点；同比上升1.45点，升幅比4月份高出0.41点。这是国房景气指数连续两个月同比、环比双双上升，标志着国内房地产市场持续向好。
国房景气指数上升，从各地区的房地产市场表现来看，北京强劲的发展势头“功不可没”，城市核心区土地供应逐渐减少，需求强劲，整体房价易涨难跌。尤其是二手房市场，表现“可圈可点”，相较新楼盘，其购买“呼声” 更是一浪高过一浪。需求的提前释放使得京城百姓们越没房越着急买房，不管房价是否高的离谱。而有房的业主则待价而沽，不急于卖房，等待房价的再次冲高。针对这种情况，“伟嘉安捷”投资担保公司专业理财顾问指出，不论是买房人还是卖房人，在进行房产相关理财时都要量力而行，否则就会陷入难以自控的经济危机。另外，买卖双方可以依附多种金融渠道，解决资金需求与供给的时间差，实现购买力的融通，提高资金配置的最高使用效益。
【业主篇：】
目前北京房地产市场价格日益走高，部分业主产生了持房观望，等待房价最高点再行抛售的心理变化。对于这部分业主而言，在暂时不愿意出售房产的情况下，可以将自己的房屋进行融资，通过不同的贷款品种，运用多种金融渠道，进行房产理财，扩大自身收益。
1、抵押消费贷款：
适用人群：所持房产无银行贷款的业主
使用方法：借款人将拥有完全所有产权的房产作抵押，向银行申请贷款用于买房、装修、买车、出国、旅游、留学等消费用途，还可用于各种资金周转和经营性用途。
优 势：抵押消费贷款可以融资，变现周期短，融资额大，融资成本相对较低，使用期限较长，抵押后的房产仍然可以正常使用或出租。
案 例：近几年，远郊区县周边发展较快，孙先生看好亦庄一套45万的房产，由于孙先生做生意，投入的资金较大，目前手中只有15万元的流动资金，剩余资金怎么办？孙先生想起2年前在三环附近的购买的一套两居室，这套房屋一直用于出租，于是他想通过抵押这套房产向银行贷取购买另外一套房产的资金。“伟嘉安捷”专业理财顾问帮孙先生算了一笔账，孙先生的这套房屋目前市值评估价格50万，通过银行抵押消费贷款可贷30万左右（不同银行政策不同，贷款期限和年限也有不同规定，部分银行可贷到评估价的7成，贷款年限可达10年）。这样算下来，王先生需要的资金就算凑齐了。
专家点评：“伟嘉安捷”专业理财顾问指出，对于有“无贷款房屋”的业主来说，使用抵押消费贷款是最便捷的贷款方式。业主可以将抵押后所贷的款项用于二次置业，等所购房屋升值后再行出售，可以获得稳定收益。但是，抵押消费贷款需值得注意的是其月还款额较高，收入较低人群要慎用。
2、补按揭贷款：
适用人群：所持房产无银行贷款的业主
使用方法：只要购买新房或二手房人群，在全款购买这套房屋并保障其房产证下发时间在6个月以内，那么，在这套房屋业主急需用钱的情况下，可以向银行申请重新补办“住房按揭贷款”进行融资。
优 势：融资成本低，使用期限长，融资额大，可循环融资，多样组合
案 例：李先生在2006年10月份全款购买了一套商品房，并于2007年3月份领到了房产证。今年6月份，李先生又选中了一套地段好，交通方便的商品房，总价60万。该套房屋的业主要求李先生能够以全款支付的方式购买此房屋，而李先生目前手头只有20万左右的流动资金，也不便张口向朋友借钱。
通过朋友介绍，李先生找到了伟嘉安捷公司，希望通过其快速便捷的融资渠道，专业的按揭顾问指导，帮助他实现置业升级大计。“伟嘉安捷”专业理财顾问告诉李先生，现在商业银行推出了一种名为“补按揭”的贷款产品，就是专门为像李先生这种情况的客户提供的，其按揭贷款额最高可达八成30年。同时，客户在办理“补按揭”业务时银行还有相应的优惠政策，如借款人全款付清所买的这套房屋出证日期是在半年以内的商品房，在保障该借款人之前购买的房屋无贷款的情况下，其“补按揭”的这套全款房屋是可以享受下浮15%的优惠利率政策，只需借款人提供其身份资料和相关收入证明即可。最后，“伟嘉安捷”通过合作的银行为李先生制订了“补按揭”贷款购房计划，使得李先生成功申请到了40万20年期的住房按揭贷款，李先生用这笔资金如愿以偿的购买了他的第二套房产。
专家点评：“补按揭”与“抵押消费贷款”相似之处，在于业主都可以将手中拥有的无银行贷款的完全所有产权房产进行抵押，然后融资。其区别是需要“补按揭”贷款的房产，其房产证出证日期必须要在六个月之内，否则不能进行“补按揭”贷款。所以，使用这项贷款品种的借款人，要能够清楚的知道自己房产证的出证日期。
3、同名转按揭贷款：
适用人群：所持房产有银行贷款的业主
使用方法：正处在按揭期间的借款人，为了增加（减少）贷款金额或延长（缩短）贷款年限把住房按揭从一家银行转到另一家银行，使处于抵押中的房产，通过重新评估，有可能申请到比原贷款金额更高的额度，从而达到融资的目的。
优 势：融资成本较低，使用期限长，还款方式可进行多样组合
案 例：刘女士最近看好了一套位于通州梨园附近的一居室，房屋总价为30万元，因为手里的资金都投资在基金以及债券上，所以支付购房款出现了一些麻烦。但刘女士早在2000年时购买过一套位于朝阳炫特区的房子，面积为82.66平米，原购房价格为50万元，现在银行按揭中，目前还有20万左右贷款没有还清，由于父母居住在此房屋中所以无法出售。了解到刘女士住房的详细情况后，“伟嘉安捷“的按揭顾问给出了如下建议：
首先，刘女士位于炫特区的房屋已经升值，房屋总价可达到75万或更高，其在原银行剩余贷款近20万左右还未还清，“伟嘉安捷”按揭顾问通过新银行按现在房屋评估价格另为刘女士重新申请了一笔50万的住房贷款，其中20万用于偿还原借款银行的剩余贷款本金，另外30万直接交给刘女士，用于支付购买位于通州梨园的总房款。通过“同名转按揭”将房屋一贷一还，轻松解决了刘女士的燃眉之急。
专家点评：“同名转按揭”的银行审查资格较严，只有符合以下几个条件才能被重新批准贷款：一是有办理按揭贷款的住房；二是还款一年以上，贷款申请人在原银行的还贷信用较好，没有欠款记录；三是还贷最后期限不超过原贷款合同的还款截止日；四是房屋所处位置优越，交通便利，配套齐备，具有较大的升值潜力；五是房屋需要重新评估。如果五年内还贷信用好，90平方米以上可能贷到七成，90平方米以下有可能贷到八成。
持有房产的业主融资渠道较为多样化，那么，客户在贷款买房时又会遇到哪些贷款品种？使用什么样的还款方式更为省钱？我们会在下次为广大朋友们详细解答，敬请关注。
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