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崇文门、马家堡、朝青、亚北、清河
进入6月，一、二手房市场堪称花开两朵、各显一枝。在一手房市，非但楼价做出一路坚挺的姿态，开发商捂盘惜售的做法也开始见诸报端，但大户型一路“跌停”、豪宅数月不开张的内幕却时有耳闻；而在二手房市，12行政区的二手房市场成交量环比上涨达到17%，成交价也稳步上涨，宏观调整、股市高温似乎对二手楼市毫无影响；
一个高调叫好，一个低调叫座，一、二手房市的差异性表现耐人寻味。与此同时，作为建设年代相差不了几年的商品房，其一手、二手的价差在某些区域突破30%的现象，则更引起了业界关注……
一、二手商品房正常价差应在10%-15%
据“链家地产”副总经理金育松(金育松博客,金育松新闻,金育松说吧)介绍，从国内外房地产市场的发展规律来看，一般区域二手商品房比在售商品房平均价格应该低10%～15%左右为正常，但现在北京市各区域二手商品房价格比在售商品房普遍低出20%左右，一些典型区域甚至低出30%以上。据链家地产提供的数据，崇文门、马家堡、朝青、亚北和清河，是目前一、二手商品房价差较大的五个区域。
土地等三个原因造成一、二手商品房价差偏大
五个区域在售或预售商品房价格与二手商品房价格偏差大，是有很多原因造成的。金育松认为，以下几种情况都有可能造成商品房价格处在相对高位：
第一，区域可供开发土地稀缺，商品房物以稀为贵。例如，四环内新增商品房数量日益减少，而“新房情结”购房者仍大有人在，新商品房物以稀为贵，价格远高于二手房，这一现象在崇文门区域就表现得比较明显；
第二， 区域新商品房集中走中高端路线，品质高于二手房。例如，亚北区域在售或预售的商品房定位均为公寓，品质高于绝大多数区域存量商品房；
第三， 招牌挂流程导致一些热点区域土地价格更高。例如，2005年华润以25.65亿拿下清河地王，楼面单价近4000元，按照楼面单价占最后楼盘售价三成左右的惯例来看，楼盘最终售价应该达到12000元左右，这与橡树湾 (论坛 像册 户型 样板间) 当前售价刚好吻合。
一、二手商品房价差大将影响区域楼市走势
在售一手商品房与二手商品房之间价差较大，对区域楼市的未来意味着什么？金育松认为，此一现象对区域市场至少会造成两点影响：
第一，可能会影响区域“高价盘”扎堆出现。通过部分“高价盘”率先“试水”，可能整个区域商品房市场的定位就会受到影响甚至发生根本扭转；
第二，加快区域二手商品房价格上涨。一是两者价差较大，导致区域购房需求向二手商品房转移，供需比上升促进二手房价格上涨；二是一、二手房的联动作用，因新房价格处在相对高位，会导致区域二手房的价格预期值和认同值也随之上涨。因此，这也意味着区域二手房有可能有较大升值空间。
不过需要提醒的一点是，真正对区域房产价值起决定作用的因素还在于：区域的市场未来需求与区域的市场未来供应是否能够有效地对接，如果现在区域的房产价格高位，而未来区域市场不能聚拢有效的需求，那么价格必然会回落，反之，则会继续上涨。
一手楼、二手房什么是区域房产价值标尺？
如果区域一手楼价高、二手房价低，那么消费者该如何判断此区域的房产价值？到底什么才是衡量房产价值的最准确标尺？
金育松认为，一般来讲，衡量房产价值最有效的标尺，既不是一手楼价、也不是二手房价，而是“租售比”，即售价与租金的比值。
目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200：1~300：1，如果售价租金比超过300：1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果售价租金比低于200：1，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。不过，需要强调的是，这一衡量准则更适合于成熟的房地产市场，对于北京这样房地产市场全面开放不足7年、还面临着重大城市建设及交通改造的情况未必适用。
举例来说，当前马家堡区域二手商品房价格接近9000元，新房甚至过万，但租金还在相对低位。而马家堡商品房售价之所以较高，主要是因为即将建成的地铁4号线途经马家堡这一重大利好，也就是说买卖市场还非常看重升值潜力，而租赁市场在地铁未完成前去享受地铁便利的利好显然是不可能的。因此，当前租售比较高未必就是区域房产不具备价值。而整个北京在2008年以前还有四条较大型的地铁修建，这些重大的交通利好都会促进区域房产买卖市场交易价格相对较高。
新房情结 或可改变
一、二手商品房的价差拉大，对于区域房地产市场的未来意味着两个相悖的走势：
一、如果二手房的成交价标出的是区域房产最靠谱的价值，那么价格高企的一手房显然不那么靠谱，因此，未来此区域有可能出现价格虚高、有价无市的风险；二、如果一手房的售价，是拜房产供需的铁律所赐，那么，较低的二手房价无疑为此区域贴上了“楼市黑马”的投资标签。然而，在一向八面来风、起伏跌宕的楼市中，真理总是很难预报的，总是要等到利空、利多的消息出尽时，才会有水落而出的结论。
但对于投资者来说，幸而在两个矛盾的结论中还有一个保险的空当可钻，那就是：买二手房。
毕竟一、二手商品房的价差超过了30%，如果未来区域楼价走高，那么二手房必然也水涨船高、赢得很大投资回报；如果未来区域楼价回落，那么一手房也是出头的椽子先扛着，而按照业界的说法，市场不利，一手楼市顶多涨幅放缓，暴跌是不可能的，因此，隔着30%弹性空间的二手房，仍然有升值的可能。
不过，当以上的理性判断遭遇到感性“情结”时，很多人的抉择就会发生改变。
二手房的从业人士，说起“新房情结”，总免不了一丝恨恨的味道，有恨铁不成钢的意思。其实无可厚非，咱中国人有很多流传已久的特殊情结，比如科举最好中状元、当官要一把手、生娃一定要“弄璋”、娶老婆最好是处女之类，如今好不容易攒点钱能买房子的时候，谁要是买了套旧房，谁都不好意思跟亲朋好友说。此一条也被当作是北京二手房市难以崛起的深层原因之一。
虽然，我不便说有“新房情结”的都是楼市“菜鸟”，但对于置业老手来说，房子新不新是次而又次的投资理由，而“地段定律”则永远是他们的首要信条。当然，“地段”早已不是简单的地理位置概念，还包括区域配套、未来规划、发展前景等等诸多奥妙。而从地段的角度考虑，二手房则有 “天生丽质难自弃”的明显优势——在“摊大饼”的城市发展规律中，较早建设的二手房，总是比一手房能提前占领较好的位置。
其实，北京商品房市场发展了9年多，人们在追随过从虚到实各种“新意”——包括概念、硬件、科技元素、品牌、服务之后，已经发现：所谓“新”经常是形式、是包装、是外表，对于目前普通人来说，对生活最大的影响还在于你住在哪里，而不是你住的什么房子。
因此，对于不动产投资，有“新房情结”不如有“现房情结”， 洗尽铅华之后，房子会更接近不动产质朴、稳重的本色。而二手房，在这个无论是价格还是营销、无论是大盘还是走势都充满虚妄色彩的楼市来说，无疑是最眼见为实的东西。这也可能是2007年前5个月二手房市场高歌猛进、迅速扩展的注脚之一。
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