从40%到67% 利润一年比一年高 深圳房价不涨才怪

今天，中国楼市和股市的疯狂，已经是不争的事实。在全国房价的一片涨声中，深圳已经是N次名列第一，楼价和涨幅并驾齐驱，把北京、上海这种大都市都抛在后面。

房地产暴利惊人

据一位房地产开发商透露，一般地区的商品房房每平方米的建筑造价不会超过1000元。即使是较高档的楼盘，每平方米的建筑成本充其量为1500元。因此，在目前高企的房价下，开发商的利润是相当惊人的。
国务院参事任玉岭指出，目前中国的房地产利润率100%都不止；福州市物价局公布的测算结果显示，该市开发商的利润率一般都超过90%；而据《21世纪经济报道》曾披露，很多房地产项目（利润率）超过了300%以上！

据老梁3月底文章《中外开发商利润率：100% VS 5%》中统计，目前深圳新项目利润率都在150%以上，个别已经达到300-400%，甚至更多。

香港房价结构，土地占重头

举例香港某楼盘价格5万元，其中应该是“4万元的地价”+“1万元的建筑成本、其他成本和利润”。也就是说，香港土地成本就占到房价的80-90%，利润只占5-10%。在欧美国家、日本的土地成本占房价50%以上，有的地区甚至高达80%。

2006年12月20日，香港山顶加列山道十二号豪宅地王，由新鸿基地产以4.22万/平方呎（约45万/平方米）楼面价拿下，业内估计售价50万/平方米，土地成本占到了房价90%以上。所以，土地占重头的房价结构，对发展商实力要求特别高。

深圳房价结构，利润占重头

而深圳现在土地成本通常占到了房价20-30%，有的甚至只有10%。先看3年前深圳楼价疯涨前的房价结构，福田某楼盘：房价10000=地价3300+1500建筑成本+1200其他成本+4000利润，地价占33%，利润占40%。

再看2006年-2007年楼盘：香蜜湖一号48000=7500地价+1500建筑成本+1500其他成本+37500利润，地价占15%，利润占78%；红树西岸35000= 3500地价+2000建筑成本+1500其他成本+28000利润，地价占10%，利润占80%；金地名津18000=6000（地价、建筑成本和其他成本）+12000利润，利润占67%。

而龙岗近期开盘公园大地15000=4500（地价、建筑成本和其他成本）+10500利润，利润占70%；宝安近期开盘的富通城三期、春华四季园二期大坡谷、泰华阳光海都定价14000，利润也占房价的70%；第五园三期庭院别墅28000，利润也占房价的80%。福田的刚开小户型高发城驰实现均价22500，虽曾经烂尾，但利润也占房价的65%。

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