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符合“70/90”新政的第一批“过关”楼盘已高调入市。
自春节过后，符合“70/90”标准（套型建筑面积90平方米以下住房，面积所占比重达到开发总面积的70%以上）的中小户型项目的供应速度明显加快。据统计，4、5两个月有23个以中小户型为主的新增项目及按“70/90”要求调整规划后入市的老项目后期开盘销售。除此之外，北京市的两个1000万工程，即2008年前开工建设“1000万平方米经济适用房，1000万平方米两限房”也将严格按照“70/90”标准执行，预计以中小户型为主的项目将在今年下半年至2008年上半年达到供应高峰。
在“70/90”政策一周年之际，市场也给予我们很多反馈。
●“低总价”的市场期待
在“70/90”占主流的年代，住宅项目想“热销”不再毫无原则。
据中大恒基不动产营销市场研究中心数据显示，今年一季度，取得预售许可证的住宅项目共43个，截至5月18日平均销售率为65%。在这43个项目中，套均户型面积在90平方米以下的项目销售均价为8063元/平方米，平均销售率为71%，其中销售均价在万元以下的平均销售率为85%，而万元以上的楼盘平均销售率仅为16%。
“在一段时间内，人们会对高总价的小户型房持观望态度。”中原地产华北区董事总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)说，即使是符合“70/90”的规定，如果单价较高使得房子的总价达不到中低收入人群的心理价位，也可能暂时陷入销售困境，这与政府从今年开始大力推进保障性住房的一系列措施有着直接联系。
今年北京楼市最被关注的当属限价房用地的接连推进。截至目前，已有五块两限商品房及经济适用房用地获批，其中三块已出让，建成后将提供超过155万平方米的低价商品房，此外政府有关部门表示，今年还计划推出多块两限房用地，如朝阳区常营乡、石景山区老古城等，规划建筑面积超过500万平方米。预计将在2008年形成实际供应，届时大量低价商品房入市将在各城区形成“低价标杆”，抑制周边普通商品房项目价格的盲目上涨。
“第一批‘70/90’项目的市场反应，会随着购买限价房的种种条件的明晰而日趋明朗。”李文杰认为，“70/90”住宅项目和限价房的购买人群在一定程度上有所交叉，所以限价房等保障性住房的推进力度和速度将直接对“70/90”项目产生影响。李文杰给记者算了一笔账，以普通两口之家或三口之家每个月有3000元的还贷能力来倒推，得出中低收入家庭目前可以承受的房屋总价约为40万元至50万元之间，限价房显然可以满足这一价位，而70万元至80万元或以上的中小户型则超出了普通百姓的购买能力。所以可能买到限价房的人群中，将有一部分在未来几个月内对高总价的“70/90”项目持币观望。
●投资价值的重新算法
4月28日，壹线国际售楼处热闹非常。据悉，当天壹线国际二期签约165套。同样主打小户型牌的旭辉·奥都5月底开盘，第一天的成交量也十分可观。作为“70/90”第一批过关项目，热销项目的市场反响引出了人们对后新政时代的住宅价值评判的重新审视。
壹线国际销售负责人岳洋介绍，这类小户型楼盘之所以受到市场如此追捧，“低总价，月供负担小”是最直接的诱因。譬如壹线国际二期的开盘价约12000元/平方米，如此算来，总价仅50万元至60万元一套，首付大约10万元，月供也就3000元，在中低收入家庭以及年轻购房人群的接受范围内。另一方面，“70/90”对小户型产品带来的一系列推动，如建筑户型设计的进步也让中小户型产品不能仅仅具有价格优势，如何在不大的面积内做到“麻雀虽小，五脏俱全”，如何提高小户型的实用性，同时保证舒适度，成为中小户型是否具有高投资价值的衡量准则。
“‘70/90’为京城商品房以户型面积90平方米、单价万元划分了一条清晰的分界线。”中大恒基不动产营销公司总经理赵晨明分析说，目前市场比较受欢迎的投资产品有两类，一是舒适度较高的大户型，二是高性价比的中小户型。对于以自住需求为主的购房人来说，小户型产品具有低总价、低首付的优点，且户型设计紧凑避免了空间的浪费，在目前京城房价高企不下的局面下不失为一种理性的选择。但是，这两类产品折射出了不同消费层次购房人的不同心态。选择购买大户型产品的购房人更多地考虑户型的宜居性和舒适度，对于价格的敏感度相对较低。随着大户型的逐渐减少、稀缺，大户型的投资空间开始被投资者看好，而中小户型则还是因为目前保障性住房的供给尚不能满足占总人口80%以上的中低收入人群的需求，一旦保障性住房的作用开始显现，“70/90”项目将面临新的考验。
●发展商的生存新法则
70和90是注定写入中国房地产历史的两个数字。在国六条满周岁之际，这条被业内认为对中国房地产产生历史影响的政策，也促使发展商对新政之下的生存之道作出调整。
一段时间以来，房地产界对“70/90”政策存在各种讨论与疑问，甚至出现截然不同的观点。政策本身是否科学、是否能够顺利实行，口舌之争无益，市场会给出答案。万科率先推出的杭州小户型项目三天售罄以及众多北京低总价小户型项目的热销，从一个侧面给了这种讨论一个清晰的回应：实践证明“70/90”政策不但具有可操作性，而且确实有市场。
据中大恒基不动产营销市场研究中心数据显示，目前在售项目中符合“70/90”政策要求的仅占15%左右，中小户型的供应高峰仍未到来。
今年年初建设部废止《90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿）》事件，被普遍认为是“70/90”政策不会“软着陆”。更多的开发商开始放弃观望，主动适应新的调整。现在，只是个开始。
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