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北京日前下发了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（以下简称《管理办法》），至此，清算土地增值税被正式提上日程。
■ 利润越高缴税越多
据悉，该管理办法对清算对象、清算条件、清算申请与受理方法、清算审核、清算管理以及清算处罚等作出了详细规定，对目前土地增值税征缴混乱、界定难的现状给出了解决标准。业内人士认为，与今年1月国税总局出台的《通知》相比，管理办法对清算各环节都有了明确界定，新增、完善了很多条款，对抱有侥幸心理的开发商是沉重打击。
按照《管理办法》，土地增值税为四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。这意味着，利润率越高的项目，所要缴纳的土地增值税越多。
北京同时下发了《商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知》，其中明确规定，高层商品住宅(7层以上)、多层商品住宅(7层及以下)单位面积建筑造价允许扣除金额标准分别为每平方米2263元和1560元。
■ 开发商囤地成本大增
由于《管理办法》明确了征税是以项目为单位进行清算，因此对每个公司的影响不尽相同。业内人士指出，清算土地增值税，一方面要计算每个项目的增值率看是否需缴税以及适用哪级的税率，另一方面还要看税负较大的项目的结算时间。如果项目在前几年已经逐年有结算，但土地增值税尚未清算，那么今年集中收取土地增值税对利润的影响可能较为明显。
与此同时，业内人士认为，清缴土地增值税对原先有大量土地储备公司的利润水平将有较大的负面影响，因为这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。但是对于一些长期从事普通住宅开发（特别是经济适用房）的企业和纯自持物业出租企业，由于这些企业从事的业务属于免征土地增值税范围或不发生土地和建筑物产权转让，因此受此次税收政策的影响较小。
北京市地税局局长王纪平也表示：“土地增值税实行累进税率征收，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税金就越多，最高的税率可达60％。如果地价在开发期内飙涨，由于要征收高税率的土地增值税，就会导致开发商囤地和开发的成本大增。”
■ 征税有助抑制房价猛涨
对于土地增值税清查，业内普遍认为是减少开发商暴利进而稳定房价的有力举措。王纪平指出，土地增值税让房产商没有了涨价的动力。这是因为，缴纳高额土地增值税后的剩余利润与免缴或少缴土地增值税的低价土地税后利润相比差别不大，房产商哄抬房价的积极性就会受到一定的遏制，从而促使房价回归，供需超于平衡，房价过快上涨得到抑制。土地增值税执行清算，会在一定程度上打击开发商囤地或捂盘的行为。
同时，业内人士也指出，如果开发企业利用涨价来弥补利润损失，这样操作将大大增加房地产项目的市场风险，因为高房价将导致项目空置积压的可能性增大，企业经营风险也增大。
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