地产调控效果不显 关键是保障性住房供应不足

房价虽经两次调控依然保持坚挺状态，但一些地方的房价仍在快速上涨。目前的房价走势大致呈现出三个特点：其一，二线乃至三线城市取代一线城市位居涨幅前茅。比如，今年前四月，在70个大中城市中，北海市新建商品住房销售价格凭借23.5％的涨幅位居榜首。其二，前期经历过调整的城市，房价重新步入上涨轨道。如上海的房价，在经过两年来的低迷后重新走强。其三是逆势上涨。典型的如北京，在调控过程中房价屡创新高。

在国家出台调控政策以后，一些无房户曾寄予厚望，他们宁肯租房也要等房价调下来。然而，目前的情况令这些人颇为失望。不少地方的房价不但没有因为调控而下跌，反而逆势上涨，偏离民众的实际购买力越来越远。这不仅加剧了民生问题的严峻性，也容易伤及政府的公信力。那么，是什么阻碍了调控？

一些地方政府对房市调控的认识主要停留在行政手段方面，出台的调控措施带着行政色彩。比如，南京市最近出台了一个“核价新政”：规定尚未销售面积部分按“一套一价”所标示的最高价格，应低于2007年5月14日前该楼盘实际成交的最高价格（特殊套型除外），说得明白点就是：住房售价只能降而不能升。这种行政调控手段看似严厉却存在明显漏洞。有房地产开发商就坦言，新规定与此前楼盘定价方式相比并没有根本性的变化，只是在定价的过程和手续上变得稍微繁琐一点而已，在如何定价、如何调整浮动幅度上仍是开发商说了算。

因此，我国的房市调控至今未能取得明显效果，调控政策执行者的理解能力和执行政策、执行力度是重要因素。但问题的根本出在保障性住房供应不足这一关键问题上。加大保障性住房供应量可以逐步解决低收入者的住房问题，降低无房户对市场（包括购房和租房）的过度依赖，抑制房价的过快上涨。研究表明，廉租房或经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%-4%。反之，则会推动房价上涨。我国最近几年的房价上涨与保障性住房供应的短缺密切相关。凡是房价上涨快的城市，保障性住房的供应量必然不足。

事实上，不少地方政府对保障性住房的基本定义都没有弄清楚，而是根据自己的价值取向对其作出理解和判断。一些地方甚至推出限价房来取代经济适用房和廉租房，就是对保障性住房政策的扭曲。住房保障主要是依赖政府的财政收入来进行。像廉租房，所有投入基本上都是由政府来完成，租金也只是象征性的收取。因此，廉租房是最纯正的保障性住房。其次是经济适用房，它由政府划拨土地建设，在成本基础上加收3％的利润后出售给中低收入者。至于限价房，只是比一般商品房售价略低一些的商品房而已，并不属于保障性住房范畴。但也正因为其中包含的政府责任最小，一些地方政府才偏好限价房，而对廉租房和经济适用房“冷若冰霜”。

限价房只有在与廉租房、经济适用房供应配套推出的情况下才能发挥作用，倘若地方政府在廉租房与经济适用房建设方面不作为，单纯依靠限价房来调控房价根本无济于事。因此，应当首先把保障性住房供应作为公共政策的决心，作为政府所应提供的公共产品的一个组成部分来看待，而不仅仅将其看成是一项调控性政策———尽管它的确有调控房价的作用。退一步说，加大保障性住房的供应量，即使不能立即降低房价，至少也能大大缓解高房价带来的民生问题。

房市调控至今未见明显效果，与不少地方政府推卸自己在住房保障方面的责任有着直接联系。要想有效降低房价快速上涨对民生问题的伤害，政府必须承担起相应的责任，增加保障性住房的供应量，离开了这一点，再严厉的调控手段也难以取得效果。(

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