“6.1”新政一周年 税收给二手房市带来了什么？

从去年6月1日，七部委下发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，营业税“2变5”之后，接二连三的房地产税收调控政策开始“紧锣密鼓”的公布于世，“个人所得税”、“土地增值税”的相继出台与强制执行更是搅乱了2006年房地产市场的“一江春水”，掀起涟漪阵阵。

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转眼间，到了2007年的6月1日，距离去年的“6.1”新政已过一年有余。回顾这一年时间，各项税收调控政策的颁布与实施带给房地产市场，特别是二手房市场的究竟是什么？不如让我们先回头翻看那段“历史”。

各项税收政策“回顾”：

1、营业税：2006年5月29日，建设部等九部委联合下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，该通知规定：“个人对外销售购买不足2年的住房，全额征收营业税——今年将再次调整，二手房转手时间将延长到5年。”就此拉开了营业税征收时间从“两年”调整为“五年”的序幕。

2、个人所得税：2006年7月26日，国家税务总局下发了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，进一步明确了征收个人转让住房的个人所得税的相关问题。该政策明确表示，“对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。”

该政策发布不久，北京市地税局即下发通知：“如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。”目前，北京市各房管局仍按照此规定执行。

3、土地增值税：2006年11月14日，北京市地税局正式公布了《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》。规定自2006年12月1日起北京市将对二手房交易全面征收土地增值税。通知规定，首先，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。其次，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；第三，居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；第四，居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

一年后的市场反映情况：

翻看2006年的“二手房日历”，从营业税到个人所得税，再到土地增值税的下发，各项税收政策的齐聚拢，一方面，迫使购房百姓的心踏实了下来，不用终日慌慌不安。另一方面，各项税收政策的尽数出台，也意味着未来二手房市场的预期与走势会变更加明朗、稳定。回顾2006年，“6.1”新政之后的两个月交易量下降较为明显，降幅13.4%。营业税“2变5”之后，房屋业主出现了明显的“惜售”现象，客户方面也出现了较大的“观望”情绪。不过，在经历过这两个月的短期市场变化后，二手房市场开始逐渐回暖。

从二手房市场总体来看，像营业税、个税、土地增值税等各项税收政策公布之后，房屋业主为了确保收益，将税收转嫁给客户，由购房者全部承担下来，导致了2006年二手房市场出现了价格大幅上涨的趋势。据“我爱我家”数据统计显示，2006年北京二手房市场整体交易量与2005年相比，增长速度较为缓慢，不到7%；而二手房交易均价环比2005年，却急骤上升，上涨了27.5%，创造了北京二手房市场，历年交易量涨幅最低，交易均价涨幅最高的新的历史纪录。

虽然,2006年“6.1”新政之后，包括下发的一系列税收政策导致了二手房交易市场的“总体成绩”并不十分令人满意，但是进入2007年以后，北京二手房市场交易量还是“不负重望”的呈稳步上升趋势，2007年1－4月份，成交约28000套左右。主要是因为营业税“2变5”之后随着时间的延长，部分二手次新房已满五年“大限”，逐渐从涉税范围“逃脱”出来，流入二手房市场，丰富了二手房市场的房源供给，导致二手房市场步入平稳发展的阶段。

所以，从目前来看，2007年，北京二手房市场仍然进一步发展空间，交易量稳步上涨，交易价格上涨幅度有所减缓。因为，经历了2006年的各项税收政策之后，购房者也已经能够被迫接受房屋业主将税费转嫁房价的事实，而且更不会为了增加的这部分房价而停止置业脚步。所以，2007年之后，北京二手房市场无论是从交易量上涨幅度，还是价格方面，都是较为稳定的。

另外，“我爱我家”专家指出，目前在二手房交易转让环节的税费较多，如营业税（5.5%）、个税（1%）、土地增值税（1%）、契税（最高3%）、印花税（0.5‰），如此算下来，转让房产时需要缴纳的税费至少要超过10%，而目前在房产持有环节的税收却是为零。二手房交易转让环节的税费增多导致了二手房交易市场的不活跃，二手房房源量严重供给不足，中低收入购房者住房环境得不到改善，而房价却仍然持续上涨，造成住房分配不合理等情况发生。所以，面对目前二手房市场的这种情况，“我爱我家”认为，要想促进北京二手房市场的发展，促进二手房交易量的增加，促进房源的有效供给的放量，解决目前二手房市场严重供给不足，房价持续走高的情况，从政府的角度来讲，应该适当减免二手房交易转让环节的税费，增加持有环节的税收，改变目前市场上“有人无房住，有人拥有多套房产”分配不公的现象。这样，才能合理引导住宅梯级消费，使平抑房价的政策目标实现顺利发展。

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