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本周，北京市住房保障制度的试点工作在宣武区陶然亭街道启动。新的政策对经济适用住房、廉租房的申请条件、成员确定、面积计算、购买程序等作出了新的详细规定。其中，下调购买经济适用房的居民收入标准和限制人均使用面积等新举措尤为引人注目，这也是北京市针对自1998年房改以来经适房最为人诟病的两点--中高收入人群挤占保障房指标和户型过大--作出的调整。
亡羊补牢是否为时未晚？下调经适房购房人收入标准能保证中低收入人群购买到保障房吗？
细化购买经适房标准 标明保障房分界线
比照新旧标准：原标准为家庭年收入低于60000元，现在则是按照家庭人口不同制定不同标准；最低准入标准为一人户年收入22700元以下，最高标准则为5人及以上户家庭年收入60000元以下。而最为普遍的3口之家要想购买经济适用房，家庭年收入需低于45300元；此外，“三级审核二次公示”也使得审核过程更为严格。
从政府角度来说，购买标准的调整实质上缩小了经适房购买人群范围，以确保经适房出售给真正有需要并符合条件的中低收入家庭。不少专家认可政府对购房标准的调整，上海汉宇物业代理有限公司常务副总范伟国(范伟国博客,范伟国新闻,范伟国说吧)便认为，北京的新规更为明确保障对象及其收入尺度，“确定保障目标人群是推进住房保障的首要任务，如果新的限制标准能够严格执行，即使政策已经有所滞后也能保证政府在将来有的放矢。”
今年初，北京市政府高调推出“两个一千万”工程，并在第一季度迅速将三块限价地推入市场，虽然限价房购买标准至今尚未明确，但限价房可以拥有产权，且价格略低于周边商品房价等特性曾让人怀疑限价房和经济适用房的区别在哪里？而此次经济适用房购买人收入标准下调，及回购等细则出台后，经济适用房和限价房的定位愈加清晰。目前，我国已经基本建成包括廉租房，经济适用房，商品房的三级住房体系，限价房的介入使得中低收入人群的保障侧重有所区分，限价房的主要任务是满足中低收入家庭自住需求，即解决一部分无能力购买普通商品房、又超过经济适用房购买条件的“夹心层”。新的收入标准则为夹心层标出了分界线。
标准下调能亡羊补牢吗？
但是，“由于房价整体的上涨，经济适用房的价格也有一定的上涨，购房人群收入标准降低了，原来能够负担的人群现在可能无法负担经适房。”北京住总天麒投资顾问管理公司经理陈辉(陈辉博客,陈辉新闻,陈辉说吧)在自己的博客里对新标准提出质疑，收入标准下调也就意味着消费水平下调，“政策把一些收入不是很多但能够卖得起经济适用房的人屏蔽了，而那些够标准线的人却可能买不起经济适用房。”
同时，新标准中还限定了申请家庭总资产上限：为1人户家庭低于24万元，2人户家庭低于27万元，3人户低于36万元，4人户低于45万元，5人户及以上家庭低于48万元；链家地产提供的数据显示（见下图），按照目前经济适用房的销售价格，购买一套保障房将耗尽一个中低收入家庭的财力：以最常见的三口之家为例，政策规定年收入应在45300元以下，相当于月均收入为3775元，按照银行对月供不能高于月收入50%的要求，最高的月供额为1887.5元；在当前的优惠利率条件下，以最高的8成30年计算，3口之家所能贷款的最高额度为31.08万元，即总价为38.85万元（而总资产上限为36万元）。以最近宋家庄顺八条8号地块经济适用房项目的中标价格4369元/平米计算，最高能购买的面积为89平米；如果购买二手经济适用房，据“链家地产”统计资料分析，5月回龙观区域二手经济适用房均价为6200元/平米，根据这一均价，3人一户家庭最高能购买的面积为63平米；以上所设定的条件均为最高的理想标准，实际上能达到的并不多。
无房可买成为经适房瓶颈
早在去年，10万元倒卖经济适用房房号的新闻曾抢占各大媒体的版面，如此怪现象究其根本源于北京市目前经适房的购买资格中有“拆迁户优先购买”一条：一方面拆迁户并不等于中低收入人群，另一方面，为数不少的手攥经适房购买资格表却排不到经适房号的市民却焦急购房。
在98年房改后，北京市政府曾下大力气在天通苑和回龙观等地修建了大量保障性住房，但这两年来经适房的入市脚步放缓，加上大量拆迁户占用经适房购买指标，北京出现了拿到购买资格数年却无房可购得现象。
目前，已知的北京市可售经济适用房项目，除了已建的可售经适房外，便是前段时间面世的宋家庄项目，但总体供应远无法“解渴”，因为除了纯粹依靠收入来划分经适房的购买人群外，包括拆迁户、病残人士、解危排险项目甚至政府公务员都将分食经济适用房这一杯羹。
“在北京，我们的城市里有80%的人都是中低收入人群，但是政府是否拿出了80%，或者说大部分的土地供应给保障性住房？如果不加大土地供应，加大保障性住房的建设力度，目前中低收入人群住房没有得到保障的现实无法扭转。”北师大房地产研究中心副主任王宏新(王宏新博客,王宏新新闻,王宏新说吧)表示。
陈辉则认为：“我们不应在去让很多没有充分消费能力的消费者去购买住房，增加生活的负担，而应该逐步减少或不进行经济适用房的建设，而应该大量建设租赁类型住宅，倡导合理租房，用扩大市场中的可租用住房的比例，提高二手房交易佣金等多种措施来缓解因为经济适用房引发的各种矛盾”。
现在，两个一千万工程已经开始实行，如何落到实处，将供应多少保障性住房成为经济适用房的瓶颈，因为如果没有供应量，勒紧购买人资格标准的政策只是一纸空文。
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