分析：五大因素导致房地产存量与增量市场不均衡

我国房地产增量市场和存量市场的这种不均衡发展现象，有着多种现实的原因。

第一，住房产权制度不完善，存量市场交易不顺畅。在公房等房改房上市的过程中，政策性因素使不少房改房的产权不明晰，进入市场交易就存在困难和障碍。有的住房的原产权单位自己所售

的房子整体上相关手续不够齐备；有的住房在原产权单位低价出售时，对房改房的上市规定有某些特殊条件，甚至对产权证有转让条款的规定；有的规定了在市场转让时，房主和原产权单位要进行利益分配，从而房主在市场交易时不能获得全部的市场收益。因此，现实中很多房改房的产权实际上是一种不完全的产权，增加了市场交易的障碍，导致二手房市场上房源无法有效释放，存量市场发展缓慢。

第二，存量市场交易秩序混乱，信息不对称导致大量市场交易的退出。房地产市场是一个信息高度不对称的市场，尤其是对存量市场而言，购房者了解住房信息的难度更大，信息不对称程度更高。一般来说，存量市场交易中，买方需要了解住房的建筑、使用等一系列的详尽信息，从而在此基础上对房屋的市场价值做出判断。例如在德国，住房的市场交易中，卖方往往要提供住房的建筑规划、施工情况、使用情况、维修记录等详细的资料，买卖双方在市场中介的帮助下，合理评定市场价格并完成市场交易。因此，房屋的基本资料和市场中介的协助力量可以最大限度地消除房地产市场中的信息不对陈，保障交易的实现。但是，我国目前尚未形成有序的市场交易秩序：一方面，住房建筑和使用中普遍缺少相关资料的记录和保存，加之市场诚信水平差，市场交易中需要的准确信息往往难以获得；另一方面，我国的房屋经纪业发展不规范，也难以为市场交易发挥充分的中介作用。在这种情况下，住房需求被迫转向增量房地产市场，毕竟房屋是新建的，房价是公开的，因而信息不对称的影响相对要弱很多。

第三，不动产税收体制和税收政策制约存量市场发展。我国的房地产相关税收在交易环节设置了大量的税种。在房地产的交易行为中，销售方涉及到营业税、城市维护建设税、所得税、土地增值税、印花税以及教育费附加共六个相关税费，购买方涉及到印花税、契税两个税种。从税负水平看，营业税及其附加适用税率5.5％、土地增值税30%-60％、个人所得税20％，房地产交易环节总体税负水平相当于销售收入或经营收入的23％左右，名义税负水平明显偏重，制约了房地产存量交易市场的发展。与此同时，房地产保有环节涉及的税种却相对较少，税负较轻，这降低了房地产保有者的经济风险，从而固化了持有住房的需求。在国外，一般重视对房地产保有环节的征税，而房地产业交易环节的税负相对较轻，以保证房地产存量市场的流动性。

第四，住房投资需求对增量市场发展具有自我强化机制。房地产具有投资品的特性，决定了房价和住房需求的特殊机制。在房价上升时，住房需求并不一定会减少，因为投资者会预期房价保持继续上涨的态势，因而买进住房是理性的：高房价可以在未来以更高的房价得到补偿。从而住房的需求曲线有时表现出随房价上升而上升的特点，这一点和股票很类似。与存量市场相比，增量房地产的住房交易更便利和快捷，因而更适合作为一种投资和投机性的交易工具。住房需求，尤其是住房的投机需求，对房地产增量市场的发展具有强化刺激机制。大量的住房需求规模进入增量市场，推动了房价的进一步攀升，并吸引了更多的住房需求进入房地产增量市场，二者形成一种互相强化和推动的力量。

第五，一些宏观调控政策在约束房地产开发的同时也成为房价的推动力量。针对房价持续攀升和房地产业的过热迹象，国家出台了控制房地产开发贷款、收紧土地供应、提高征地补偿安置费、建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税以及征收房地产交易税等宏观调控措施。不少宏观调控政策固然是出于调控房价的出发点，但是其中一些并不适合房地产发展的实际情况，没有起到调控房地产的关键性作用，反而强化了市场对于房价上升的预期，并进而推动了房价的新一轮上涨。以政府收紧土地供应的调控政策为例，尽管国土资源管理等部门一再声明，市场上未开发土地面积充足，但收紧土地供应的政策，无疑将进一步强化人们对于土地供应减少和增量房产减少的预期，从而推动住房投机需求增长和房价的进一步上升。又例如陆续出台的征收房产交易税等政策，尽管在短期上起到了抑制投机的作用，但是也同时阻碍了房地产存量市场的交易量，使房地产增量市场承受更大的市场需求压力。

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