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“我只是来看看，并不打算急于购买，毕竟现在房价太高了。”在北京某外企工作的张小姐在近日举办的二手房展会上接受记者采访时无奈地说。记者发现，和普通住宅市场遭遇的观望态度相同，购房者对目前五环内每平方米动辄万元甚至几万元的高档住宅项目也并不买账，其中，以15000元以上的高档住宅最为明显。统计数据显示，高档住宅今年销售率仅为两成左右，同时有近九成项目成交价格低于开盘价格。
根据中大恒基不动产营销市场研究中心统计显示，2007年1至4月入市的高档住宅项目占开盘总数的1/5，截至5月20日，高档住宅的销售率仅为22.8%。
北京普通住宅市场的销售状况也不乐观。北京房地产交易管理网有关数据显示，今年1至4月份，商品住宅成交量较去年同期下降将近50%。按常规，每年四五月份交易量最为活跃，但根据北京中原地产三级市场部统计显示，今年“五一”期间，住宅期房网上签约套数较去年“五一”期间下降了27%，较去年4月更是下降了51%。
北京东四外环某楼盘业务员对记者说：“目前小户型销售还比较火，但90平方米以上的大户型销售并不乐观，甚至出现了滞销的情况。”尽管成交量在下降，但房价上涨的势头却丝毫不减。国家发改委和国家统计局联合公布的数据显示，一季度，北京新建商品住房价格上涨9.8%。
“高档住宅的消化速度并不尽如人意，开始出现有价无市的局面。”中大恒基不动产营销有限公司董事长刘益良(刘益良博客,刘益良新闻,刘益良说吧)对记者说，高档住宅的购房需求基本来源于投资客户或自住群体置业升级的需要，但“限外”政策、央行连续加息、政府加快实施“保障性住房”计划都影响到投资者和高端买家的购房热情。此外，资本市场的火热也分流了相当一部分资金，导致高档住宅的销售速度下滑明显，交易意愿相对冷淡。
记者了解到，今年1至3月，高档住宅的成交率一路下滑，尽管在四月楼市有所回暖，但成交率也仅仅略高于3月份，仍为两成左右。就在高档住宅销量猛然下跌的同时，其成交价格也同样跌宕起伏。尽管基本保持上涨状态，但总体却低于开盘价。其中，1至4月成交的高档住宅中仅有两个项目的成交均价高于开盘价，其余项目均低于开盘价，差额在1000至4000元左右的占66.7%。
对于高档楼盘“高开低走”的走势，刘益良分析认为，首先，坚守高价位是大部分高档楼盘所采用的一贯销售策略，因为要保持项目的“身份”，给购房者增强信心，让人感觉高档项目的升值潜力仍然很大；其次，很多高档住宅往往通过高开价吸引人气，但在实际销售中却会通过让利等手段促进成交；此外，由于受到政策影响，购房人对未来房价的走向不确定，目前观望情绪较浓。而开发商对国内经济发展前景乐观，对高档住宅市场的预期看好，宁可坚持长线销售也不肯降价出售，买卖双方的这种心理落差也是导致高档住宅市场成交下滑的原因之一。
面对居高不下的房价和成交量的大幅下滑，普通购房者又是如何看待的呢？根据调查显示，在总共6815人参与的调查中，83.8%的被调查者表示要推迟购房，仅有7.29%的被调查者表示不会推迟购房；对于北京楼市销量下降的原因，57.29%的人认为是房子太贵老百姓买不起，18.14%的人认为是由于开发商捂盘惜售，11.25%的人认为是限价房出台百姓普遍观望，10.41%的人认为是由于购房资金流向股市；对于百姓接受的价位，52.9%的人表示在3000元至5000元之间，29.98%的人表示在5000元至8000元之间，仅有2.11%的人表示接受10000元以上的价位。
对此，北京中原地产三级市场部副总经理宫萍分析说，目前北京处在一个借助奥运发展经济和城市设施的特殊发展时期，房地产市场让买卖双方都举棋不定，卖房者在卖与不卖之间踌躇不决，总希望待到楼市的最高点再将房屋售出，达到利益最大化，而支持房价继续走高的最大动力莫过于即将在明年8月举办的奥运盛会；而购房客户对于高不可攀的房价则有些无奈，其中一些中低端客户转而将目光投向了政府推出的限价房和经济适用房。但由于该类房屋对于买方有一定的特殊要求，且能否买上还是未知数，因此大部分人表示推迟购房，选择观望一段时间。
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