第四代写字楼亮相申城 "高品质"成未来发展方向

——以“人性化、人情化、生态化办公”为核心内涵

最新的市场数据显示，今年一季度，上海写字楼数量较上季度上升了0.7%，空置率仅为4.9%。日前从在沪举行的第四代办公楼发展论坛中传出信息，随着外资机构的不断涌入，上海写字楼经济进入一个高速发展的时期，甲级办公楼的租金在2010年前将保持上涨趋势，写字楼物业将面临新的重组和功能升级。

近期，代表当今世界写字楼物业最新发展趋势的、以“人性化、人情化、生态化办公”为核心内涵的第四代办公楼已经亮相申城。专家预测，这一追求新一代高品质的“写字楼模式”将成为未来上海办公楼市场的发展方向。

写字楼升级换代

上海自上世纪80年代末开始出现写字楼物业，至今已走过了三个阶段。第一代写字楼出现于上世纪80年代末90年代初，联谊大厦就是其中的代表。此类写字楼基本功能简单，在内部空间灵活分割、绿色环保、智能化设计方面有很大欠缺。第二代写字楼出现于上世纪90年代中期，除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户需求灵活分割，智能化水准有所提升。梅龙镇广场等是该时期的代表。到本世纪初，第三代写字楼开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入生态环保办公理念，提高舒适度，加大智能化设施投入，在一定程度上已能达到与国际对接的水平，恒隆广场一期、香港广场等成为“标杆”。

而目前已经浮出水面的所谓第四代写字楼，在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享交流空间，从而达到国际化商务办公的标准。

甲级写字楼紧缺

上海的甲级写字楼市场依然需求旺盛。办公楼市场分析专家陈立民表示，上海的中央商务区成规模的有两片，一是浦东陆家嘴区域，另一是浦西南京路、淮海路、常德路、西藏路区域。这些区域的特点是酒店多，商场多，餐饮设施充足，交通非常便利。目前，这些区域的甲级写字楼相当紧俏。

根据统计，上海现有的甲级办公楼面积大约在300万平方米左右，与纽约的3500万平方米和东京的4200万平方米相比，还有不小的发展空间。而第四代办公楼发展还刚刚萌芽，未来潜力很大。

已经建成的第四代写字楼——静安阳光企业中心在未立项前也曾作过调查，静安发展哪一种产业最好呢？调查发现，静安去年52.6%的税收源于“楼宇经济”，它是由50栋办公楼宇的经营所提供，数字相当可观。根据静安区的“十一五”规划，目前静安区共有办公楼宇240万平方米，“十一五”期间还要建设200万平方米。原有的静安南部已经没法容纳，所以这个200万平方米的办公楼宇将向北部延伸，与南部一起组成一个规模可观的办公楼宇群，其中将有相当数量的甲级办公楼。

写字楼选址全域化

由于世博会临近和人民币升值的预期，上海写字楼将迎来一次更大的发展机遇，但专家认为，发展写字楼市场一定要有前瞻性和良好的统一规划。

上海方方地产咨询机构首席咨询师胡宗亘指出，办公楼项目的选址已全域化。所谓全域化就是市中心有，外围一带也有。现在不仅在五角场、西站、张江、江桥，甚至更远的地方都出现了大量的办公楼物业。而第四代写字楼的发展不仅需要在规划设计、建筑形象、空间效率、智能配置、能源利用、经济营运、健康环保等方面都拥有前瞻性，而且还要与国际商务办公环境接轨，满足全球化时代跨国企业发展的需求。  本报记者  陈桂兰

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