沪一手房回暖导致购房者分流 二手楼市局部受冷

一手房销售加速回暖，部分地区二手房市场就落入“空窗期”。这种分流效应一是取决于供应量孰多孰少，二是取决于价格高低。

在内中环和中外环之间的市场，存在小部分原先考虑次中心板块二手房的购房者转而考虑购买外环外一手房。这是因为新盘供应量较内环内多，但远远少于外环外的新盘供应量。这部分分流客户比例不高。对于一些外来人员的初次置业需求，以及市区部分动迁户而言，地理位置相对较远而单价比较低的一手房也起到明显的分流作用。

目前，沪上不少低价楼开盘即清盘，价格优势强于二手房，分流了部分购房者。同一区域而言，一手房的价格通常会略高于二手房价格。对于新开楼盘来说，期房的价格则要低于现房的销售价格。一旦两者价格接近，甚至一手房低于二手房，购房者选择一手房的比例大大提高。美联物业闸北普陀区副总监赵加瑞举例，大华板块内的铂金华府，期房价格已经卖到11000元-12000元/平方米，而周围的二手房此前均价维持在9000元左右，今年3月水岸蓝桥二期开盘均价也只在9000元-10000元之间，不少二手房业主见况纷纷跳价或暂不出售。

市中心板块由于新盘供应量很少，市场成交主要集中在二手房市场，特别是高档住宅市场中，楼盘品质高、小区配套物业好的次新房。有意购买此类物业的买家看中楼盘品质和地理位置，被分流的可能性最低。社区开发成熟、周边生活设施齐全、交通便利地区，二手房更能吸引自住需求的客户。

业内人士认为，一二手房市场既有联动效应，又有互补关系。早期，二手房因房屋结构过时、外观形象不好等各种问题，购房者更愿意选择价格、区位、交通等优势明显的一手房；当一手房不能选择到满意的房屋，同时在价格因素下，购房者会考虑购买二手房来替代一手房；当次新房供应量放大，一二手房存在明显的价格差时，二手房的成交量会随之放大；一旦局部市场一手房价格等同或低于二手房，两者之间就会出现购房者分流现象。

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