上海楼市不会大起大落 柔性调控很可能随之而来
5月17日，“国六条”出台一周年纪念日，上海房地产市场在平静中度过了这一天。在过去的两年里，每年三四月份都是房地产宏观调控政策出台的频发期。
进入专题：调控三年谈执行
与往年不同的是，今年三四月份，房地产宏观调控罕见地未有重大调控政策出台。同时，由于股市获利资金回流，楼市迎来新一波上涨行情。
在此之际，业内人士预计，由于市场关注重心向股市转移，房地产市场在短期内将不会面临重大政策调整。
楼市应不会大起大落
从2004年到2006年，以上海市场来看，楼市周而复始地重复着“调控—观望—复苏—快速上涨—再次调控”的模式，新老“国八条”、“国六条”等政策几乎都是在上半年楼市再次发力之后相继出台，而这种近乎规律性的轨迹在今年发生了变化。
今年前几个月，上海房价没有再出现如同前两年一样的疯涨局面，在成交面积上，反而同比有所下降。今年4月，上海市商品住宅成交面积为235.3万平方米，虽然比上月增长了25%，但比去年同期还是下降了32.2万平方米。
业内人士表示，目前初步可以将上海楼市评价为“趋稳”。专家表示，市场趋于平稳的主要原因是，二手房交易过程中的高税率使得投资客比例下降。同时由于新增住宅土地供应中至少70％被要求建成小户型住宅，预计未来楼市将出现明显的结构分化，但整体价格缓涨甚至滞涨的局面将保持。
汉宇地产总经理施宏睿表示，经过对供应数据、成交数据和需求数据细致的分析，上海住宅市场的供需自身在数量、质量方面已经发生了微妙的变化，这种变化是结构性变化的开始。有了这种变化，上海楼市在未来比较长的一段时间内或许能够逐渐进入一种理性繁荣的状态。
天地行房地产营销有限公司市场研展部研究主任翟国胜认为，目前房地产市场还处于调控落实阶段。“房地产市场在未来两三年内将主要以消化前几年过度投资的后果为主，整体市场将在宏观经济紧缩的过程中稳步前行，大起大落的行情都很难再现。”
楼市股市可能相互推动
“在影响此轮房价上涨的因素中，我们遇到了一个与以往完全不同的新因素———股市获利回流资金。”香港某大型开发商项目部负责人这样形容今年4月这波行情与去年的不同。
由于股市走牛，股票市场的投资回报以及投资便捷远远高于房地产市场，这使得前一阶段部分投资者将资金从楼市转移至股市。股市的火爆在一定程度上缓解了楼市的上涨压力。
但分析人士指出，这部分资本最大的出口依然是房地产市场。在投资者集中的高端住宅市场，类似情况尤其明显，在过去一个月里，高端市场的一二手房价上涨幅度远远高于其他几级市场。
业内人士分析，在流动性过剩的前提下，未来很有可能产生楼市股市相互推动的局面。
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