后市发展预测：调控执行年 稳定有序是大方向

国家发改委周三公布的最新数据显示，首季上海房屋销售价格同比增长０．２％。自去年４月以来，上海的房价一直处于下降过程中，而从今年２月开始，房价则开始在平稳的基础上略微上涨。在昨日举行的搜房大话地产栏目上，全国房地产商会联盟副秘书长朱咏敏表示：“房地产稳定、有序是一贯的思路。”那么，在今年的宏观调控执行年中，上海楼市的未来趋势如何呢？

有效供给仍不足

自从２００５年起，中国房地产市场就进入了调控期。而今年也普遍被认为是以往宏观调控政策的执行年。但是，根据国家发改委的数据显示，上海一季度的房价依旧上涨了０．２个百分点。尽管上海房价涨幅在全国７０座大中城市中最低，但上海市民中认为“宏观调控，房价应当下跌”的不在少数。

在昨日的论坛中，业内人士认为这是对于调控的认识误区。朱咏敏表示，调控并不意味着房地产应该停在某个阶段。相对于每年ＧＤＰ两位数的增长，房价一年增长４％～６％属于正常，上海房价如果按照发改委公布的幅度上涨，全年的上涨幅度应在正常范围之内。同时业内有专家认为，针对房价的调控并不是调控的重点，只有调整房屋供应结构，才能够改变楼市现状。就目前上海楼市情况来看，尽管曾有数据披露上海住宅供求比例在１．５：１，但有效供应不足仍是上海楼市的一大问题。

个案分化在加强

进入５月以来，上海部分楼盘再现开盘“排队买房”或者“热销”的现象，中远两湾城、宝华现代城、逸流公寓等楼盘榜上有名。似乎看起来，购房者的热情居高不下，“楼市回暖”似乎指日可待。而另一方面，有业内人士称，沪上将近半数楼盘总成交率仅六成，每月去化仅１０余套的楼盘也不在少数，两极分化严重。
综观近期热销楼盘，大都集中在轨道交通站点附近，单价约在１．１万～１．５万元／平方米左右，两房总价控制在１００多万元。此类热销楼盘大部分集中在内环周边，而内环符合此类条件的楼盘严重稀缺，总供应仅五六千套，而实际上真正的可挑房源少之又少，加之这些房源分期发售，才引发了热销的局面。排队的场面其实并不意味着上海楼市的升温，相反倒将楼市有效供应不足的问题显示出来。

尚待具体执行细节

２００６年的宏观调控囊括了土地政策、金融政策、货币政策房地产调控重点应是执行“７０／９０”政策。尽管今年是房地产调控执行年，但迄今为止，市场还在期待更为详细的一系列政策执行细则。比如最受关注的“小户型政策”，目前小户型产品尚未面市，购房者究竟会如何反应，开发商究竟怎么设计合理有效的小户型方案，这些问题目前还难有确定答案。其次是“限外”政策。比如２００６年国有土地使用权挂牌出让一号公告中，在竞买资格及要求一项中明确：参加竞买的境外投资者必须领有一年期外商投资企业批准证书和营业执照。但是在２００７年的一号土地出让公告中，这项对境外投资者的资格限制却被取消，取而代之的是“境外的自然人、法人、其他组织”，而且还设立外汇账户供外资缴纳竞买保证金，为外资提供竞争便利。虽然根据有关部门的说法，对拿地后具体开发操作中对外资的限制没有放松，但市场一直未见上海“限外”细则。

尽管今年宏观调控执行年中一些措施的具体操作细则不是非常明确，对于房屋供应结构的调整也需要时间，但可以明确的是“宏观调控最终是使楼市朝健康方向发展”，朱咏敏说。

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