|
北京房地产交易管理网等相关数据显示，今年1至4月份，商品住宅成交量比去年同期下降将近一倍。按常规，每年交易量最活跃的4月份，全市商品住宅成交量也比去年同期下滑43.5%。和1-4月份成交量一样，今年“五一”黄金周期间商品住宅成交量也大幅下降。数据显示，黄金周期房销售签约面积只相当于去年的61.26%，签约套数也少了352套，平均每天少卖约60套房。其间，期房网上签约平均每套住宅面积为108平方米，而去年这个数值为124平方米。
股市与楼市此消彼长
股市吸引了大量投资资金，其“羊群效应”分流了楼市的需求，这恰恰说明以往进入楼市或准备进入楼市的大量资金是出于投资目的，而非自住需求。股市与楼市演绎的此消彼长随着股市不可避免的调整，大量投资股市的资金又随时可以反涌至回报尚高的房地产市场。在存车老太蒙头入市都能在股市赚到翻倍利润的行情下，房地产业内对今后的楼市十分看好，很多人认为，人们对楼市的观望只是一个短暂间隙。21世纪不动产认为，随着政府对股市的调整，股市的获利资金将进入楼市，反哺楼市。
5月楼市供销双降有价无市
房价涨幅有望5%以下 专家预测“掉一只袜子”
“股市还会上到5000点，甚至更高。”
在这个“信号”的支持下，记者在上周五兴冲冲地跑去开户。然而，记者一下午跑了四家证券公司，遭遇的都是“开户叫停”的场面。记者了解到，今年4月份的开户人数突破9000万，基本上可以用“全民皆股”来形容。
“这个时候入市，股市风险高于回报。”
“大起之后必有大落。如果炒，也不要在高位入市，这是最基本的常识。”
几天来，分析师、专家及各大证券公司老总传递的警示接踵而至。
“股市有风险，入市需谨慎”，在高涨的股市里，这个经典的总结对一些头脑发热的股民来说似乎只是笑谈。但是，对一个新入股市的股民来说，记者却在短短几天时间里捕捉到一些真实深刻的声音：近期股市高企不下，未来股市或将遭遇“暴风雨”。
股市如日中天蹿升上涨，制造了“全民炒股”的局面。记者注意到，近几个月来，不断有“股市分流房产投资，押房炒股”的消息见诸报端。不过，与火热股市形成鲜明对比的是，各地房产交易量明显下滑，消费者持续观望。
四组数字
供销双降 有价无市
让我们看一组数字———
数字一：今年1至4月份，北京商品住宅成交量与去年同比下降了将近一倍；
数字二：每年交易量最活跃的4月份，全市商品住宅成交量与去年同比下滑43.5%；
数字三：五一黄金周，期房网上住宅签约面积为95974平方米，共889套，同比去年的1170套下降61.26%；
数字四：5月13日，2007年房地产蓝皮书预测，“2007年中国整体房价涨幅有望回落到5%以下”；
......
时下楼市，有两个词最醒目：一是涨价，二是下滑。前者说的是房价，后者指的是成交量。有人说了，在成交量大幅下滑的情况下，房价居然还在一马当先，岂非咄咄怪事？专家发话了，理由只有一个———开发商欲以涨价之名惜售捂盘。
1000万平方米限价房入市，“小户型入市年”即将来临，自住型买家持续观望，投资型买家转手股市......很多开发商似乎患上了“房价综合征”，不知该涨还是该降，只好抓着“越晚卖越值钱”这棵救命稻草不放。
“目前，北京市场的房价确实偏高。”明天第一城副总贾玉鹏告诉记者：“从开发商的心理来说，低价入市心有所不甘，肯定会把价格涨到与这一项目的区域价格持平，这样就放慢了入市的节奏。”
5月楼市供销双降，有价无市，消费者观望依旧，传说中的开盘潮又将落空，房价已到高点，很多高端住宅几个月卖不出一套房。
权威发布
房价涨幅有望5%以下
值得一提的是，最新发布的《2007年房地产蓝皮书》的核心数字与业界传言的“房价见顶论”不谋而合。
5月13日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰的2007年房地产蓝皮书———《中国房地产发展报告》显示：“预计2007年中国整体房价涨幅有望回落到5%以下，商品房供给结构矛盾将有所改善，房地产开发投资增速可能会保持20%以上。”
蓝皮书指出，2007年限价房、经济适用房等低价房较多地推向市场，可以部分平抑房价上涨；廉租房等保障性住房建设的增加将打破现有的楼市格局；经过几年快速释放，自住性住房需求将在2007年有所减弱。综合以上因素，2004年以来较快的城市房价涨幅有可能持续下降，整体房
蓝皮书还指出，我国商品房结构性矛盾突出，开发商在利益驱动下，中小套型普通商品住宅供应不足，2007年在国家强有力的宏观调控下，住房供应结构将有所调整，商品房供给结构矛盾将有所改善。
时下楼市可以用“阳线见顶”来形容，和火热的股市相比，北京楼市的“静默”显得格外刺眼。
谈起“房价见顶”说，一位不愿透露姓名的房地产开发商老总告诉记者：“由于股市和基市太火了,分流资金，才有了现在的销量被抑制。但如果股市降温，特别是大幅下滑，房市就会显示出保值价值，资金又会流入，北京楼市价格仍有上涨空间。”
他还补充说：“说实话，房价涨到现在，租售比已经很高，靠租金收益不划算了。”
专家预测“掉一只袜子”
又是一个“黑五月”？
每年的五月，对于房地产来说，都是一个敏感时期，2005年的“国八条”，2006年的“国六条”，都是这个期间出现的。记者注意到，从春节持续至今的“静默期”里，五月楼市静默得有些可怕。
对此，活跃在房地产界的著名学者赵晓表示：“从4月份国家相关的宏观经济数据可以看到房地产投资仍然偏高，而市场结构亦存在诸多问题，这都会引发政府出台相关的政策来纠正偏差，出台新的调控政策的可能性很大。”
“如果股市大跌，肯定有人赚有人赔。财富转移的数量恐怕有上万亿，上万亿的钱会再到哪里去呢？”在焦点房地产网主办的“五月地产分水岭”高峰论坛北京分会场，加拿大西安大略大学终身教授、北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆抛出的问题让不少人陷入沉思。
伟业顾问副总经理张剑认为：“今年不会有类似2004年、2005年那种趋势性的政策出台，只会在完善落实旧有政策方面下工夫，规划方面的是90平米占70%；金融方面是加息和未封顶楼盘不得发放按揭以及首付的提高；物业税其实在几大城市空转了几年了，积累了大量的经验，不排除今年实施的可能性；两限房背后的住房保障建设，目前还有很多细节需要落实。”
李国平也认为，今年不会有大的政策出台：“这两年大家都等着另外一只靴子掉下来，今年我认为不会有另外一只靴子，顶多再掉下来一只袜子。”他认为，90平米70%存在的一刀切的问题，这都是要细化的地方，宏观调控不能操之过急。
业界声音
北京房价进入“滞涨期”
“A股的持续大牛市已经冲到了4000点大关。”
过去两年间，我们更多的都是谈论国家的宏观调控对于房地产市场的影响。今年以来，整个经济学界也好，甚至包括开发商，都开始把目光聚焦在股市上。
“双限”政策之后土地供应的进一步紧缩，住房保障的硬度落实，连续加息后银根的再度收紧，90平方米70%的行政指令，市场需求的分梯级消化，资本流动上A股市场历经慢慢熊市的强势反弹之后可能对房地产造成的巨大影响……
多重因素影响之下的2007年，在这新的博弈环境下，北京房地产的处境显得有些尴尬。
“房产市场如此明显的交易量下滑与股市近期的猛涨有着直接关系。楼市中，投资性买家占有不小的比重。面对股票这样获利更大更快的投资产品，原本投资房产的资金抽走扑入股市，房产交易量自然要降下来。”资深地产分析师蔡先生表示。
“‘房价见顶’说不无道理。”香港太平洋国际投资顾问有限公司总裁贾卧龙告诉记者：“房价‘见顶’借用的是股市的概念，用在楼市中意指房价不会像前几年那样快速上涨了，2007年北京房价进入滞涨阶段，和股市的‘见顶’说有相通之妙。”
未来看点
自住买家成主流
“2007，‘小户型年’迟迟未来”，眼看上半年都快过去了，“小户型年”并没有如期而至，很多准备买小户型的自住型消费者都向记者表达了心里的疑惑。
对此问题，包括张剑在内的很多市场人士也认为“目前，中小户型的房子还没能成为市场主流。”
“据我们了解，目前为止，整个北京市平均成交的一手住宅的户均面积是112平方米。”张剑说：“ 90平方米70%这个政策其实是规划方面的调控政策，但对于市场来讲，需要1年多到2年的时间。因此这个去年下半年才开始实施的政策效果，要到2007年下半年到2008年才会出现。”
徐滇庆告诉记者：“我非常赞成‘90平方米占70%’的政策，因为这是把需求倾向于自住。”
“面粉涨价了，当蛋糕比面包贵的时候我只能做蛋糕！”李国平也对“90平方米+70%”政策表示了认同：“如果能让地价先降下来，并且从供应结构上给‘90平方米+70%’的房子以优惠，就不会出现水涨船高的状况。”
事实胜于雄辩，一年过去了，当时强烈反对“90平方米+70%”政策，对“小户型年”颇有微词的开发商及专家都已经三缄其口了。随着下半年满足自住型买家需求项目的入市，北京楼市将呈现良性发展。
言论
股市热过楼市
“股市热一点要比房市热一点更好”，这是国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广日前提出的一个观点。
记者注意到，王小广的这个观点有明显的现实针对性。“股市热”好过“房市热”，见诸科学的分析。
王小广是这样说的，自2003年以后，我国投资环节一直存在着“供大于求”的问题，即投资资金来源额越来越高于投资需求额。去年，这种“投资环节的流动性过剩”已经达到8150亿元。研究数据表明，这8000多亿资金中，有92％进入了房地产市场，主要目的地为京、沪、粤、苏、浙五省市。去年，这五省市的GDP占全国总量的35％，而房地产市场的资金量却占全国的71.7％。“房地产业是典型的高耗能、高资金密集型、低技术壁垒的行业，所以不可能成为国民经济的支柱产业，房地产业持续过快发展只能加剧产业的失衡。”
王小广认为，目前必须大力调整房地产业的产业政策，并可考虑通过调整持有环节的税收政策，加大炒作者持有投资性房产的成本。很明显，他的这个观点，与中央决定开展对房地产市场秩序进行专项整治的精神，是吻合的。对“房市热”降温，提供一剂良药。
而“股市热”就不能同日而语了。
以美国和日本的发展经验对比，不同的路径产生了不同的结果，同时也表明，股市热一点确实要比房市热一点更好。在我们这儿，资本市场的健康发展，给我们造就了这样一个平台，即利用“流动性过剩”的机会，通过股市的发展来促进产业结构升级，通过产业政策与资本市场结合，大力发展代表产业升级方向的重化工业、装备制造业和现代制造业，促进国民经济竞争力的提高。这种效果，已经路人皆知。
“股市热”的一个重要特征是居民储蓄存款向股市迁移，居民持有基金、股票比例逐步上升；二是为资本市场提供充足资金，有利于资本市场持续稳健发展和投融资功能的有效发挥；三是扩大资本市场投资的财富效应，有利于促进国内消费和扩大内需。站在更高的视角上看，“股市热”带给我们的，不仅仅是资本市场的融资功能、财富功能，还包括规范约束、激励创新、并购等三个方面的资本市场影响力。
| 
焦点房地产网 
