京城购物中心疯狂扎堆 商场透支商圈前景堪忧

种种迹象表明，北京的大型购物中心正在放量激增。而在消费力不可能有同步增长的情况下，商场开始透支商圈。

商场透支商圈

“在世纪金源MALL新燕莎商城周边5平方公里内，已经落成了四五家大规模的购物中心。这些购物中心规模最小的也超过了5万平方米。”金源新燕莎MALL总经理傅跃红告诉记者，虽然她们早已在一两年前就有了心理准备，但没想到这些项目会开得这么猛。

燕莎友谊商城总经济师和阳告诉记者：“燕莎商城周边3平方公里的范围内，也有不下20万平方米的商业设施正在施工。”

“同样，在3.99平方公里的CBD核心区，今年也将有不下7家规模在5万平方米以上大型购物中心开业，而在泛CBD区域，则将超过10个。”戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏告诉记者。

据戴德梁行商铺部的统计：2006年商铺开业面积约为190万平方米，其中购物中心模式面积约75万平方米。2007年预计开业面积为410万平方米，其中购物中心模式面积约280万平方米，占总面积的68.3％。实际上，今年购物中心的市场放量将是去年的两倍。

商业地产联盟秘书长王永平估计：未来2年内，北京将有56个定位在高档的大型商业设施陆续开业，其总规模约在400万平方米左右。

不可思议的放量增大

这些大型购物中心不乏两年前就立项的项目，经过了一个筹建和招商期，在今年开始了集中的爆发。

张家鹏表示，根据2006年5月《北京市人民政府关于对二○○八奥运会前建设工程采取控制措施的通告》，一些建设工程必须在明年7月前完工，于是许多大型商业设施抢滩市场。

新华百货销售企划总监王兴唐表示，许多商业地产商希望通过开设大型购物中心而获得稳定的现金流，将兴建大型商业配套作为销售住宅的利器。

大量购物中心的放量增长在商业规划相对完善的北京似乎不可思议。

而一位业内人士表示：“北京市有关的商业网点规划，并非那样具备权威性，存在很多可变通因素。”

北京市商务局流通规划建设处为此解释，北京市商务部门对商业设施的建设，并没有审批权，也不掌握具体情况。商业设施一般由城市规划和土地部门负责审批。而在去年，北京市才由规划委、商务局等多个部门共同签署了《2006年北京市商业白皮书》，开始联合限制二环以内500平方米以上的店铺，三环内1万平方米的店铺，五环内5万平方米的店铺开设。

“国务院未出台具体的《商业网点规划条例》，由于无上位法，地方有关部门也无法执行。”一直奔走呼吁相关政策出台的王永平对此有些懊恼。

开业了却吃不饱

购物中心的扎堆，直接带来了商场对品牌资源的争夺。重复性建设的弊端也开始显现，一些商场因为招商不足一再推迟开业。

傅跃红发现，他们的一些合作商户手中，会握着一堆购物中心名单作为谈判的筹码，迫使商场不得不将商户的租金进行微调。

最近，来自台湾的百货业寡头新光三越以18万平方米规模，将MARCJACOBS等53家世界名品首次带入北京，并落户CBD。其招商号召力让一些面临着招商困境的大型购物中心再倒抽一口凉气。

实际上，北京不少定位高端的新建商业项目因为招商困难，一再推迟了开业时间，这早已不是秘密。位于金融街的四季商城，推迟了4次开业。世贸天阶也推迟了3次，比最初预计时间迟到了一年。而一家大型购物中心，因为招商不足从最初的40万平方米面积缩减到20万平方米以下。

缺少购买力支撑

购物中心面积激增，能否有足够的购买力支撑也是问题。

王兴唐打了个比方：“百货公司1万平方米的规模大概需要大约50万以上的消费人群才能够支撑。北京1万平方米以上的大型购物中心已经超过了100家。现在，一年又要新开业近280万平方米，需要多少消费者去支撑？”

“一般情况下，百货商场的每1万平方米面积，如果在一年中没有1亿元的销售额支撑，肯定是要亏损的。”王永平与和阳也下了如此断言。

“由于地处京城的黄金地段，高档的物业费用、高地价迫使着购物中心必须将自己定位于高档。而能够真正招揽同样匹配的国际、国内名品是个问题。”王永平告诉记者，有些负责招商的商业管理公司，之前的业务是卖楼盘或者是为写字楼招商，缺乏专业的招商经验和客户资源。

“实际上，一些开发商对于百货业态对于楼盘的增值拉动作用，过于高估了。”和阳表示，如今商业环境的变化，带来的干扰因素反让住宅价值受周边大型商业设施所累。目前，银行是融资渠道较窄的商业地产领域中，最为主流的贷款来源，其风险可想而知。

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