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参照周边普通商品房的价格，而非独立的限价房定价系统，从一开始就为限价房埋下隐患，不断高涨的商品房售价或将让限价房的美好愿望最终落空。
介于保障性住房和商品房之间，让人充满期待又饱受争议的限价房，终于走到了宏观调控政策的前台。北京三块限价房用地已经正式推出，西三旗限价房地块还明确了平均销售限价为6350元/平方米，比周边楼盘平均售价低了近2000元/平方米。
然而，限价房的定价系统并非独立存在，而是参照周边普通商品房的价格来制定，这一点备受业界争议。不断高涨的商品房售价会不会让限价房的美好愿望最终落空？
限价房房价水涨船高
虽然限价房用地已经正式推出了三块，但是除了2006年5月的“九部委意见”对限价房有明确的规定之外，北京市并没有专门针对限价房出台具体的实施细则。业界专家表示这是先玩游戏再制定游戏规则的做法。
以限价房的定价为例，应当如何确定限价房的价格体系一直是业界争论的焦点，但是直到三块限价地正式推出，也未见相关部门发出关于限价房定价的正式文件，仅有相关负责人表示首批限价房房价将比当地同质普通商品房价格低10%~15%。而首块限价地西三旗地块的标书中明确规定了项目平均售价为6350元/平方米，该区域周边普通商品房价格为8000元/平方米左右，每平方米售价下降了近2000元，降幅为20%。
“看起来，限价房的限价幅度确实不小，但是如果以周边商品房价格为参照进行下调，那就意味着承认了一个前提，即目前商品房价的合理性！”一位不愿透露姓名的业界专家认为，目前限价房的价格制定体系并不合理，限价房的定价应该有其独立的体系，而不应依附在商品房价格之上。目前商品房价格存在人为导致的虚高现象，以此作为限价房的定价参照标准缺乏科学性。
西三旗限价房售价比周边普通商品房均价便宜20%左右，这是否意味着今后限价房的房价都以此为参考？对此，目前尚没有明确的官方说法。部分专家认为，以后的限价房可能继续采用参照周边房价的定价办法，只是房价下调的幅度可能有所变化。
限价房“限”在哪里？
限价房限制了户型，能否真正限制住房价呢？《楼市》记者就此采访了多位专家和业内人士。
“房子贵不贵，要看它的综合性价比。”东四环某楼盘开发商向记者表示，虽然限价房价格看似比商品房价格低，但开发商必定追求自身利润压缩成本，房屋品质可能会受到影响，这正是限价房最大的隐忧。同时，限价房的密度有多高，社区园林景观打造得如何，都与居住舒适度紧密相关，这也是房价构成的一个重要因素。“如果品质不高，那么即使价格低也不能认为是真正便宜。”该开发商说道。
除此之外，限价房定价也还存在两方面问题。
首先，限价房价格参照商品房价格制定，如果商品房价格上涨，那么限价房价格也会随着水涨船高。举例来说，北京市统计局和国家统计局北京调查总队于4月24日公布，2007年一季度商品房价格相比去年同期上涨了9%，如若限价房价格以今年的商品房价格为参照下浮10%，那么也就与去年的商品房价格相当。同样，两年后的限价房价格或将比现在的普通商品房价格更高。
其次，由于限价房的价格是在土地出让之初就制定好的，而按照住房开发的一般周期，需要一两年的时间才能销售、入住，这也就意味着限价房的价格制定假设了一个前提，那就是未来的房价一定呈上涨趋势。而未来房价的走势可能涨也可能跌，谁也不能轻易下定论。
限价房离老百姓多远？
“6350元/平方米虽然比周边房价低了很多，但我们仍然买不起。”在一家私企工作的肖芳表示，限价房的价格制定参考周边商品房价格，却没有考虑到老百姓的实际承受能力，对于那些真正需要的人来说，仍然是可望而不可即的。限价房依然与经济适用房面临着一个类似的难题——购买资格的认定与购买能力如何统一。
在北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新(王宏新博客,王宏新新闻,王宏新说吧)看来，限价房很可能将承袭经济适用房的所有缺点。对于购买对象资格、购房后能否再交易等问题，目前的政策都还很模糊。同时，由于限价房是通过人为管制来达到控制售价的目的，但项目开发过程中的其他程序却都是市场化操作模式，二者必然产生错位，最终也还是由购房者来买单。
不过也有购房人比肖芳乐观，张健就是其中之一。他认为限价房推出的意义并不在于其本身，而是其对区域房价的拉低作用。“目前推出了三块限价房用地总建筑面积已经达到113万多平方米，这些限价房的推出将直接影响其所在区域二手房的价格，而二手房价格又会影响新建商品房的价格，因此限价房的推出有利于拉低区域整体房价水平。”张健分析道。
不过专家表示，限价房能在多大程度上拉低区域房价，跟其放量的规模和地理位置有很大关系。据了解，北京今年将开工建设300万平方米限价房，而北京市相关部门的统计资料显示，近几年北京商品房住宅的平均销售面积达4000万平方米左右，如此计算，即使顺利完成限价房建设目标，其在住房供应总量中，也不足10%，其对房价的影响还是相当有限。
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