3月北京住宅指数上涨拉动综合指数走高

3月指数综述

图1：北京城市综合指数走势图

2007年3月，北京城市综合指数继续保持强劲增长走势，为2066点，比上月上涨35点，环比涨幅为1.74%;比去年同期上涨463点，同比涨幅28.85%。本月，尽管写字楼指数与商铺指数均有所下降，但由于住宅指数的大幅上涨，拉动综合指数继续走高。

图2：北京住宅指数与Hedonic指数（左轴为住宅指数，右轴为Hedonic指数）

本月虽然个别住宅项目价格下调，但更多的住宅项目价格保持上涨态势，且新开的项目价格也都定价在万元以上。本月住宅指数继续保持较大的涨幅，住宅指数为1687点，比上月上涨4.11%。本月Hedonic指数为699点，环比上涨3.44%。由于北京住宅市场重新逐渐由市中心向外偏移，且市中心以外楼市发展潜力更大，楼盘的价格涨幅高于市中心楼盘价格的涨幅，因此Hedonic指数涨幅略小于住宅指数涨幅。

本月写字楼指数及商铺指数继续小幅下跌。其中，写字楼指数为2732点，较上月下跌2.44%；商铺指数为3916点，较上月下降1.22%。本月写字楼与商铺老盘项目价格相对平稳，但由于新入市项目价格偏低。

经济基本面

1．宏观经济

国家统计局北京调查总队企业景气调查结果显示：北京市企业景气指数与企业家信心指数经历06年持续攀升后，07年1季度比上季度略有回落，但比上年同期继续上涨。07年1季度，北京企业景气指数为145.8点，比上季度减少4.3点，但比上年同期增长14.1点；同时，北京企业家信心指数为138.4点，比上季度下降2.0点，但比上年同期增长1.7点。按照统计局景气划分标准，目前无论是企业景气指数与企业家信心指数仍处于“150-120”的“较为景气”区间。在宏观调控大背景下，2007年，北京经济呈现了平稳较快的发展态势，总体上看企业生产经营逐季向好，企业家信心较为稳定乐观。

2．政策法规

土地增值税征收细则将出台——北京市地税局有关负责人日前表示，北京已做好土地增值税全面预征的各项准备工作，北京土地增值税征收细则将于本月底或下月初出台。此外，北京市正在制定城镇土地使用税具体税率，本应在4月和10月征收的城镇土地使用税将到10月一并征收。据了解，一季度北京市对以前的房地产竣工项目进行了集中清算，入库土地增值税3.5亿元，同比增收2.9亿元，增长5.3倍。

北京将出台存量房屋买卖标准合同规范中介市场——4月11日，北京市建设委员会和北京市工商行政管理对外公布了《北京市存量房屋买卖合同》（征求意见稿），并于4月12日至22日向社会各界公开征求意见。这是继资金监管政策出台后，规范存量房交易市场的又一有力举措。据了解，目前本市各家经纪机构使用的房屋买卖合同各不相同，这次市建委和工商局联动拟定的《北京市存量房屋买卖合同》（征求意见稿）有望催生第一个标准的二手房交易合同，同时，也是北京市政府相关部门为了进一步规范房产中介交易秩序的重要举措，是建立标准二手房交易秩序的重要环节，从而有助于规范中介市场。

3．市场要闻

首钢旧址新规划促进石景山区房地产业调整定位——首钢搬迁后，空置厂区的建设规划大致分成五个区域，第一块是发展文化创意产业，主要是首钢现有的北部厂区；第二块是休闲旅游区，主要是首钢的西南区域；第三块是首钢的东部，这里要发展总部经济；第四块是一个正在规划中的工业主题公园；第五块是“中央办公区”，在规划中要打通西长安街延长线直到门头沟，就在长安街两边留出一平方公里作为中央办公区。据介绍，过去石景山区的产业不是很发达，未来将对住宅建设的比例进行调整。房地产、商品房主要是发展中高端的，低端的主要是作为经济适用房，还有一些是限价商品房。

三大限价房价格揭晓有利平抑房价——北京市建委日前消息，2007年北京将开工530万平方米保障性住房和两限房。目前，首批限价房价格全部“水落石出”，分别是位于丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”、石景山区金顶街三区项目用地以及海淀区西三旗新都东路地块，预计提供1万套以上限价房，其价格将低于周边房价10%至15%，分别为6800元/平方米6250元/平方米6350元/平方米。按照北京商品房区域定价标签的潜规则，此次推出的一万套限价房，有利于带动周边房价下降。同时，由于限价房多为中小户型，这意味着大量中小户型住宅将集中上市。

北京土地短缺阵痛缓解，二季度计划再出让51宗地——北京市土地储备中心网站显示，今年一季度，本市共成交土地11块，规划建筑面积达到160万平方米，远超去年同期交易量。其中，住宅用地5块，规划建筑面积达到了113.6万平方米，占总出让面积的71%。据了解，今年二季度即将入市的地块有37宗，加上目前正在交易的14宗，2007年2季度公开出让的土地将达51宗，其中规划总面积为646万平米，具有居住规划性质的土地总面积为538万平米。迹象表明，土地短缺的“阵痛”已缓解，2007年，可能掀起北京土地大面积供应的高潮。

1-2月开发数据分析

1．市场分析
从开发数据分析，2007年1-2月北京市场开局不利，房地产开发投资继续快速增长，商品房施工面积与竣工面积小幅增长，但新开工面积降幅较大，新建商品房销售面积也有较大幅度下降。

1-2月，全市完成房地产开发投资145.8亿元，比去年同期增长21%，增幅回落7.3个百分点；商品房施工、竣工面积分别为5386.81万平方米、210.6万平方米，同比分别增长1.5%和2.2%；新开工面积233.2万平方米，同比大幅下降40.7%。1-2月，土地购置面积52万平方米，同比增长14.5%，但土地开发面积41.7万平方米，同比下降45.8%。1-2月，商品房销售额207亿元，同比下降3.9%；销售面积189.1万平方米，同比下降39.5%。

图3：房地产开发投资额与商品房销售额（单位：亿元）

图4：商品房竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

图5：商品房竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

商品住宅市场——商品住宅投资及竣工面积增长较快，施工、新开工面积、销售面积大幅下滑，供不应求紧张关系得到缓解。1-2月，商品住宅开发投资85.81亿元，同比增长40.3%；竣工面积172.2万平方米，同比增长37.8%；施工、新开工面积分别为2879.75万平方米和129.27万平方米，同比分别下降13.1%和45.2%；销售面积127.5万平方米，同比下降53.5%。竣工面积已超过销售面积，供不应求的市场关系已被扭转。

图6：商品住宅开发投资额和销售额（单位：亿元）

图7：商品住宅竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

办公楼市场——办公楼供应出现下降，而销售增长较快。1-2月，写字楼开发投资16.06亿元，同比下降12..6%；施工、新开工面积分别为836万平方米和50.79万平方米，同比分别增长7.8%和45.2%；竣工面积分别为2.8万平方米，仅为去年同期的1/20。1-2月，写字楼销售额销售面积33.24万平方米，同比增长14.4%。

图8：办公楼开发投资额与销售额（单位：亿元）

图9：办公楼竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

商铺市场——商铺市场供稳定，而销售增长加快，供不应求矛盾加剧。1-2月，商铺开发投资18.18亿元，同比下降2.4%；施工、竣工面积分别为820.77万平方米和15.19万平方米，分别增长27%和9%；新开工面积26.34万平方米，不到上年同期的1/3；销售面积23.46万平方米，同比增长近2倍。销售面积多出竣工面积近50%。

图10：商铺开发投资额与销售额（单位：亿元）

图11：商铺竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

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