落实比出台新政更重要 给“地产新政”泼点冷水

随着“两限房”一词的出现，陷入集体观望期的社会各界的神经再次敏感起来，中低收入者寄希望于类似“两限房”之类的“地产新政”来圆一个买房梦，但是，这种期待也许会再次失望，毕竟最终决定价格的是市场供求而不是“地产新政”。在这种过高的期望之下，倒是有理由担心“地产新政”在现实中被扭曲走样。

落实比出台新政策更重要

“两会”过后，新一轮宏观调控正在积极酝酿上演。近日，由建设部牵头，房地产行业重点涉及部委正联合起来，启动新一轮的房地产督察。

与去年下半年的“房地产调控效果”调查不同的是，此次检查的重点是2006年“国六条”以及相关宏观政策在各地执行和落实情况。除了检查政策落实情况外，从6月份起，要对新建住房套型结构比例要求的落实情况进行年度考核。对调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、廉租住房建设滞后的地区，要限期整改并追究有关领导责任。“相关督察人员已经下到各个地方去了。”中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一早在3月22日即对此证实。

值得注意的是，今年是否还将出台新政策，是否会几部委联手平抑房价，依然是关注的焦点。“目前房地产调控重在把已有政策落实到位而不是出台新政策。”这是上海城开集团总经理倪建达的看法，这种思路代表了业内人士一个比较普遍的看法：“目前落实以往政策比出台新政策更重要。”

警惕“伪总量控制”

按地产业内的看法，建设部《意见》（165号文件）的关键之处在于：一是明确“70%”的单个项目的绝对标准不是单个项目而是地区的总量控制；二是90平方米“套型建筑面积”被确定为“建筑面积”。

其实，90平方米的概念如何解释是个次要问题。真正值得关注的还是“70%”的变化。在“70%”归于总量控制的概念之下，只要该地区和城市的新建项目中，90平方米的面积占到70%的比例即可。而单个的项目中，90平方米户型应占多大比例，则没有了统一的标准。换句话说，这个比例可以千差万别，甚至可有可无。此外，在90平方米和70%的比例之下的政策环境中，更大的问题是房价和住房结构这两个政策最大的诉求，更难以得到根本性解决。房价降不降尚在未知之数，而寻租空间大增已是板上钉钉。

警惕“伪总量控制”演变成“真个案审批”：“伪总量控制”带来的问题，首先是政策的执行效率问题，但最关键的还是市场透明度的控制与把握。

权力寻租有了更大空间

决定开发商命运的是地方政府主管审批的权力部门，这是首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任邢亚平的看法。邢亚平认为，在70%为单个项目的情况下，权力部门没有任何发挥的空间，因为制度是硬性的。而总量70%的裁量权却完全掌握在权力部门手中，总量是软的，是非制度性的。这就为权力寻租留下了一个可怕的缺口。一方面，开发商有了商业贿赂的动力；另一方面，权力拥有者有了寻租空间，在对权力的监督体系尚未建立起来的情况下，很难阻挡商业贿赂大行其道。

在此之前，赵晓教授就指出，房地产已变成一部压榨机，渐渐成为开发商与一些地方政府一起瓜分全国土地资产以及掠夺购房者储蓄存款的道具。如何才能挤进政府所控制的30%中去呢？地产商势必要进行前所未有的高强度公关。

为此，地方政府应尽快制定实施细则，强化政策执行的公开性，比如准确公示90平方米以下套型的具体去向，以及年度总套数建设完成情况，对项目户型审批程序予以改革，最大限度杜绝可能发生的寻租活动。

不要惩罚，要引导激励

美国专家Charles Buck Stapleton谈房地产市场调控之道时指出：“不要惩罚，而要引导激励”，“如果说政府的出发点是让老百姓住得起房子，不应该通过惩罚现有的开发商来解决问题。而应该以引导激励的方式，鼓励开发商为老百姓做这样的事。”此次中国出台的房地产新政不仅震撼了国内房地产市场，也吸引了美国房地产行业专家的关注。

Buck先生多年来致力于中美房地产市场之间的交流与沟通。他是美国加州洛杉矶West San Gabriel Valley经纪人协会国际部主席，加州大学洛杉矶分校教授，有着多年从事房地产行业的经验。

Buck先生说这番话自有其道理。在美国，联邦政府正通过一些措施，鼓励开发商开发廉价房让大家去住。在美国，批地给开发商的时候，政府通常有两种做法：一种是在社区中辟出几栋专门给低收入人群居住的楼房，政府采取地价补贴，赔钱供地给开发商。另一种是金融机构提供一些低息、零息的贷款给开发商去建造廉价房屋。加州政府通过这两种方式，给低收入人群和老年人建造他们能够住得起的房子。

还有一些特别的做法，比如美国房地产经纪人协会每年都会组织一项活动，这项活动的目的是奖励那些为低收入人群提供住处做出贡献的开发商、经纪公司、银行机构甚至是地方政府。经纪人协会组织专委诚实公正的评出这个奖。并象征性地给予经济上的奖励，也许只有1万美元。但是政府和全社会对此高度关注，得奖机构和个人在全国媒体上有很高的曝光率，总统、房地产协会主席亲自接见授奖，连克林顿和老布什也曾出席过这个活动，这一切无疑是对获奖者的最大激励。

（作者为北京联合大学人民代表大会制度研究所、北京市政治文明建设研究中心助理研究员）

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