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近两年，上海房地产市场的动向似乎成了全国的“风向标”。近日，两则有关上海房地产市场的消息格外引人注目。一则消息说，上海房贷罚息利率全线上调，房贷的逾期罚息已由过去按日万分之2.1计收，改为如今按借款合同载明的贷款执行利率上加收30%―50%，罚息上调的原因是，房贷坏账逼近1%，比去年初增加了0.37个百分点，银行对房贷坏账的管控越来越严。另一则消息是，上海新房价格止跌后再升，比去年同期上涨3.6%，而且今年一季度上海新房的总成交量为461.7万平方米，比去年同期增长11%。业内人士得出结论，从成交表现来看，银行的微幅升息并未对上海新房市场产生影响。
如果不是因为两则消息均出自上海，可能人们不会把他们联系在一起， 如果再与两年前“国八条”的重点调控地区，以及今年初美国房贷危机联系在一起，上述两则消息的深层次东西令人深思。对房地产的宏观调控搞了两年多，其间不乏比较强硬的手段，可市场“红火”的局面并未改观，当然，从某种角度讲，说明我们调控的力度把握得比较好，没有影响房地产市场的健康发展，但房地产的现状是否已经达到政策设计者的要求，是否已经令老百姓满意，是否已经“警报”消除？答案不言而喻。
房地产的问题错综复杂，调控难度确实很高，一定程度上是市场经济条件下政府干预市场的典范。我们这两年对房地产市场的调控，实事求是地讲，效果是不令人满意的，可以说，调控都快成众矢之的了。房地产商肯定是有怨恨的，因为这是断他们的“财路”。银行也在抱怨，因为存贷差那么大，好一点的领域基本上都具备自我发展能力，不用借钱搞建设，就指望房地产这一高回报行业赚点利息，还要他们把紧“银根”。老百姓更有怨气，好不容易涨了点工资，到头来一看房价，还是赶不上。干预者自己满意吗？非也，因为市场表现实实在在地拧着自己干，你让它落、它偏涨，你让它冷、它偏热，太不给面子了。
从理论上讲，任何政策的出台，肯定都会对某一方面形成利好，因而受其偏好。然而时至今日，对房地产的调控却是哪头都没落好，究竟原因何在？现在是时候坐下来静心反思一下，我们现行的调控思路是不是符合市场规律，是不是符合客观现实？理清思路的时候，两个客观现实不应忽略。一是工业化、城镇化进程的加速是客观的，农民转换身份成为市民是一种不可逆的潮流；二是居民消费结构由满足温饱的基本型向改善住行的享受型升级是客观的，城镇人均住宅面积快速扩大是一种不可逆的潮流。
笔者认为，基于这两个客观现实，我们现行的调控思路是需要调整的。理论上讲，政府干预市场，不是供给端就是消费端，价格只是供求关系的一种反映。从历史传承的角度看，我们是习惯调控消费端的，计划经济时代“短缺”是一种常态，没办法大幅增加供给的情况下，只能是压抑消费了，其结果是大家都不满意。现在对房地产市场的调控也有类似之处，受“地根”的制约，供给很难有大的作为，因而只能转向需求方“开刀”，即使想对供给方有些动作，也只能是硬压强打，对增加供给却无大的作用。归结到底，如果把住房作为一种商品，在现实状态下，调控很可能是失效的。转换思路，不把住房作为商品行不行？福利住房制度搞了多年，结果是矛盾重重，弊案连连，也行不通。
结合这两种形态，可能才是中国解决住房问题的最终出路，部分商品化，部分福利化。商品化的住房，按市场规律办事，物以稀为贵，该是什么价就是什么价。福利化的住房，是公益性的，要用于保障社会的和谐、稳定， 由国家掌控，只租不售，只保基本不保享受。如此，是否有可能达到这样的效果，即商品化住房可以为福利化住房提供建设资金的来源，福利化住房可以部分缓解商品化住房的需求，既体现市场原则，也体现社会主义制度的优越性。
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