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调控、限价房、小户型……在2008北京奥运会临近的最后一年，即特定历史背景下的2007年，中国房地产所处的位置显得格外特别：“双限”政策之后土地供应的进一步紧缩，连续加息后银根的再度收紧，90平米70%的行政指令，市场需求的分梯级消化，资本流动上A股市场历经慢慢熊市之后的强势反弹之后可能对房地产造成的巨大影响……
多重因素影响之下的2007年，新的博弈环境下各种力量较量的结果，将把中国的房地产将走向何方呢？在每个历史神奇重合的事件爆发期--五月，今年围绕房地产展开的历史，故事情节是否继续来一场暴风骤雨？这个五月，会不会又是政策强势干预下的分水岭呢？
作为房地产业内权威和专业的房地产网络媒体，搜狐网、焦点房地产网一直扮演着预测者的角色，2007年5月中旬，焦点网将举办“五月地产分水岭”高层论坛，邀请全国房地产业内思想者共聚一堂，就房地产行业现状和未来走势高端对话。
主办：搜狐网、焦点房地产网（焦点北京、焦点上海、焦点广州、焦点深圳、焦点武汉）
形式：五城市连线
主题：五月·地产·分水岭？
时间：5月10日下午14：00-16：00
嘉宾（北京）：中国人民大学公共管理学院副院长 严金明教授
加拿大西安大略大学终身教授、北京大学中国经济研究中心教授 徐滇庆
思源置地房地产顾问有限公司 董事长兼总经理李国平
伟业控股副总经理张剑(张剑博客,张剑新闻,张剑说吧)
主持人：马磊(马磊博客,马磊新闻,马磊说吧)
◆现场实录◆
【主持人】：各位网友，大家下午好！欢迎关注焦点网的高层论坛。在五月的时候对于房地产来讲都是一个非常敏感的时期，在我们今天论坛开始的时候我关注了一下我们现在A股的情况，现在已经冲到了4000点的大关，回顾过去两年我们更多的都是谈论国家的宏观调控对于房地产市场的影响，但是现在整个经济学界也好，甚至包括我们房地产学界，都在关注整个流动性过剩对宏观经济的影响，不仅仅是房地产了，更多的是聚焦在股市上。对于我们房地产来讲，今年的特殊情况下走势是怎么样呢，可能带给业界几个值得关注的问题，第一五月份的时候会不会出现新的政策，为什么选择五月做这个论坛，也是我们焦点网非常好的传统，在05年的时候我们做了一个大型的论坛，06年的时候我们也做了大型的论坛，05年、06年刚好是房地产国家密集的宏观调控的一年，在07年5月份的时候会不会出现过去国家对于整个房地产的宏观调控，在今年特殊的情况下我们房地产的走势会是怎么样的，是基于这么样一个非常重要的历史性的关头我们举办了这次论坛，也邀请到了在国内非常顶尖的一些专家，在我们北京的演播室邀请到了四位非常顶尖的专家，同时在广州、上海、深圳也有顶尖的专家共同探讨这个情况。现在北京会场的访谈正式开始。
第一位嘉宾，中国人民大学公共管理学院的副院长，也是土地管理方面的专家严金明教授。
第二位嘉宾，加拿大西安大略大学终身教授、北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆。徐老师在过去的两年当中也是经常能看到精彩的关于房地产的观点，我们希望今天也能够听到开诚布公的对我们现在的情况做一个理性、客观的评论。
第三位嘉宾，伟业控股副总经理张剑。
第四位嘉宾，思源置地房地产顾问有限公司的董事长兼总经理李国平。
在这个地方我们邀请的四位嘉宾，应该说是从市场的各个方面剖析我们整个市场的变化。在开场白当中我讲到了现在股市已经成功的达到了4千点的大关，这个应该说对房地产来讲是很大的影响。我的第一个问题是说，在股市和房市当中，股市的繁荣会不会让我们现在的房地产市场或者说现在的房价也好或者具体的房地产走势产生具体的影响呢？请徐老师对这个问题说一下自己的观点。
【徐滇庆】：从理论上来说，无论我们在研究房地产市场、还是研究股市、汇市、证券市场，我们都是在研究同样的东西，就是资金流的问题。
 | | 徐滇庆 |
对于一个国家来说，无论是股市指数的波动、房价的波动，都是一个表面现象，在最近的二三十年之内全世界各国爆发金融危机的概率是越来越高，发生的频率越来越高，而且冲击越来越强。在十年前1997年的7月2日亚洲金融危机，把整个亚洲经济的金融格局改变了，面目全非。十年前发生的事情，直到今天，日本经济还没有摆脱阴霾，还在泥潭中挣扎，其他各国造成的损失是难以计量的。这些教训是不是我们今天就忘了，如果没有忘我们现在应该保持怎么样的一个清醒的头脑来面对现在中国出现的这些大起大落的波动，股市冲到了4千点，这是瞎子都看清楚的，但是没有增加财富嘛，不过是资金流冲击了股市，所以我们下面要剖析的问题资金流是从什么时候、从什么地方涌进了股市、应不应该涌进。最后的问题如果听股市的指数像当年印度尼西亚、马来西亚、泰国出现的例子，继续下去的话我们就是第二个马来西亚、第二个印度尼西亚，这是毫无疑问的，泡沫经济就此宣告出现了。
我们不要轻易的用泡沫经济这个术语，当我们说泡沫经济的时候基本上就能看见崩溃了，所以我一再说中国的房地产市场不是泡沫，因为我看不见房地产市场崩溃的主要症状，我去年出了一本书，就把房地产经济泡沫经济形成、发展、规律都写了一下，总结了一下所有指标中国都不符合，所以结论是房价还有上升的空间，不会崩溃。但是股市只要这么发展下去崩溃的速度非常快，要崩溃只要两个礼拜，现在我们讨论的是房价的问题，我们就要注意到，大量的资金下去到股市再跌下来，资金的重新分配，因为社会的财富并不会因为中国股市的炒作中国人就多生产了东西、增加了社会财富，没有，不过是换了一个地方，现在指数并不代表你的财富。这个一转移我们有一个计算，如果涨到4千点跌到3千点转移项目是什么，涨到5千点跌回3千点转移项目是什么，这个是可以算出来的。
下面一波是什么，肯定股市中有人得、有人失，有一些朋友已经确认他有所得了，请问下一步所得的钱有多少亿，恐怕数量上万亿，上万亿的钱到哪里去。目前股市在2007年的态势基本上是大起大落，谁损失了、谁得了，损失的是广大的股民，这是毫无疑问的，这一点已经被千锤百炼证明，所以股民的头脑一定要冷静，你们就是待宰的羔羊，你们得不到什么东西。
【主持人】：05年的时候我记得当时的股市和房地产完全是两个概念，因为当时的房地产应该说是非常火的，而且当时的价格也是涨得很猛的，05年初的时候上海的房价当时上涨速度直接导致了我们后来当年国八条的出台，但是当时有的学者就在讲，我们现在为什么房价会这么高，是因为中国人没有更多的投资渠道，他的钱除了买房子之外没有更多的方式，但是现在看股市这么红火，而且周边的，比如过五一大家饭桌上就会说股市挣钱了，如果按这个逻辑来看，当时这个假设已经被推翻掉了。
【徐滇庆】：没有推翻，前后是一致的。现在社会有大量的剩余的资金，资金流动性过剩，这是事实，这个资金就只能往房地产市场。现在股市异军突起，产生了资金分流作用，所以在2007年的第一季度北京市房价上升5点几，但是北京市房地产交易额下降了42%，从这个数字马上就可以判断大量的资金走到股市去了，因为股市带来的暴利速度比房地产市场还快，给人们制造的幻觉更加猛烈，这是完全合理的。问题是股市的幻觉不会持久，所以我在另外一本书，就是专门研究金融危机的书里面，介绍了全世界股市的兴起和崩溃，要是慢慢上是随着这些企业的利润、经济的发展股指往上走是正常的，像我们这样从1千多点一跳就到4千多点，是一个炒作的过程，而这种炒作过程最后都是以大跌告终的，永远不要说从1千到3千、从3千到4千。
【主持人】：现在股市的走势对房地产不会造成太大的影响吗？
【徐滇庆】：影响相当大。
 | | 李国平 |
【李国平】：因为实际上在去年05年的时候，差不多在5月份的时候，我当初有一篇文章里面提到过一句，当初分析各个因素，甚至于非房地产因素对楼市有什么影响的时候，当初我们就提出股市一定会分流楼市，会有影响。当初会意识到股市对房市影响的，不是现在积极涌进去的这批人，而是职业的投资者，包括已经在股市上摸爬滚打很多年的，那时候他们的心态就是说股市的牛市就要来了，大家已经很清醒了。当初我的朋友有一句话就是说，我在文章里面就写到，要把家里的每一分钱投到股市里面去，不是说买房子，甚至有人把要把房子抵押给银行，我这个钱拿回来放在股市里面一定能翻番，所以当初的影响还不是很大。但是从去年的五一前后的1500点，大家还在说2千点年底能不能达到，网上都有很多的这种调查嘛，有人说2千点行，有人说不行，现在哪是2千点的问题，其实到2千点还是爬了很长的时间，但是2千点到3千点很快，往上更快。前面是需要观望的，后面都已经是跟风了，这里面什么情况呢，跟楼市的影响，这部分人我现在目前去年是一部分先知先觉者或者职业投资者他意识到资金向股市，我该把钱买房子的，很多人一起吃饭的时候问我到底买股票好还是买房子好，大家还得犹豫。
这部分人如果买房是用来住的，只不过我有多余的资金是用来投资的或者扩大我的需求的来买的。去年下半年到今年年初的时候股市已经从3千点到4千点走的时候已经没有人考虑这个问题了，所以这部分用钱是用来扩大自己居住的舒适性和居住的奢侈性，或者用来投资部分的房产的需求，这就是为什么今年第一季度高端楼盘在北京的成交量，刚刚徐老师讲了，整个到目前为止第一季度、第二季度整个成交量在下降，另外最主要是高端楼盘，体现在北京就是12000元/平米以下的房子看好，包括五一期间成交也是淡季。这里面表现对高端楼盘要扩大高端需求，一下子已经不用讨论就进入股市了。楼市和房市的连接性今年下半年表露无疑。
我为什么说今年下半年或者明年年初高端楼盘的需求会持续的回来，现在是暂时的现象，因为大家已经很清楚了。
【徐滇庆】：分析非常简单、也非常理性，进去好比说是几千个亿，出来的时候可能是一万个亿，他出来的时候可能别人还在做梦呢，而这些人是购买房地产的一个很大的冲击，他原来5千亿的冲击，现在经过一次股市的波动之后放大成了1万亿来冲击你，所以房市下面的冲击波相当严重，因为资产是在重新分配的，现在这么清楚的一个泡沫，这是一个资产的重新组合。现在大家都在做梦，以为自己手里的东西赚到钱了，如果你现在出来就真的是赚了钱，如果你再不出来那个钱就是出去人的钱。如果路边卖菜的老大妈都在谈股票的时候你赶快卖掉就算了，这是著名的专家已经讲过的，如果人人都买股票就危险了。
【主持人】：严老师周围也会遇到这样的情况吗，以前的时候可能大家吃饭的时候不谈股市，下来吃饭的时候都说我给你推荐一支股票。
 | | 严金明 |
【严金明】：现在大家都能看得出来社会，特别几个大的城市，上海、广州、深圳，包括北京，现在大量的通过各种方式把资金投到股市里面去，由此带来的股市和房市之间影响随着市场经济发展的时候，这两个互动是密切的。在以往的时候我们对房市和股市有时候资金不明确，或者国际之间的规律有时候不太一样，但是我想随着以后的发展房市和股市之间的影响可能会接轨的。目前而言从现在来看股市牛气冲天的时候肯定是有大量的资金从各种渠道涌入到股市里面去，包括在房地产投资上面，包括普通的人要购买商品房，购买房子的和搞投资和投机的可能暂时就不买房子了，这样的时候对于目前的房地产市场或者房地产价格应该会带来一定的影响。
当然这个影响可能是结构性的比较大，特别是对有一部分人，如果从投机的，或者搞投资的这部分资金抽出去影响比较大，但是对于普通的老百姓要买房子的，这其中有一部分人还在观望，而且现在专家们，包括我们各部门都在提醒大家要注意股市的风险，所以也还有不少的资金持在手里，处于一种观望，或者也有的人就是比较保守的或者心理上稳定的人钱也不会投进去。
作为我们讨论问题的时候可能很重要的一点，应该有一个就近我们现在从房子上面有多大的资金流入到股市上面去，整个比例肯定很大，但是究竟多少影响，现在我看到在国内外的时候没有一个比较定量的风险，所以我们可能现在有些时候谈的，我们可能还要在这方面进一步的研究，得出一些可信的根据来是什么样的关系。
【主持人】：刚刚李总给出一个数据是一季度的时候北京市建委公布了当时高端楼盘的数据，当时最贵的就卖了两套。
【李国平】：我是这样看这个问题，股市和楼市之间的流动毕竟不是资本市场的流动，我们假定本来有些钱应该是买房的现在暂时流入了股市，这个数字我们可以假定，其实按道理国六条之后70、90这个政策之后，按道理来说我们原来在业内专家的分析，大户型肯定应该是畅销的，因为以后大户型就更少了，在这种情况下我们反而今年开始，第一季度和第二季度目前的情况来看，反而这方面下降了，你可以假定本来是一个差不多的量，今年按道理来说也应该有这么多的大户型的购买，但是现在明显减少了，而且这部分我认为是跟股市的热度有最直接的关系，这个数字可以知道这样一个内容。再定量我觉得也没有太大的意义。
【徐滇庆】：基本上严先生讲的还是有道理的，资金流是可以追踪出来的，个别的某个地区、某个家庭看不清楚，但是大趋势是可以看出来的，因为现在城乡存款是14万亿，超额储蓄有多少，总共多少，出去流动多少，去哪里了，这个昨天我还专门请教了专家们，不去这里就去那里了。
 | | 张剑 |
【张剑】：我们去年也是去年年底做这个盘点，微观也有一些，做预测的时候也一直在考虑股市和房地产市场的关系，因为今年大家非常兴奋的去年开始从1千点到4千点，全国人民都很兴奋的在谈论，房地产市场跟股市有点不一样的，房地产市场会有区域性，每个城市有不同的涨落，比如上海人非常兴奋的谈炒房的市场，北京还没有上升到那个阶段，现在北京人都在谈论房价上升的时候，上海的房价这几年其实是保持在稳定甚至有下降的情况下。这两个市场有吸引资金，就是它有它的竞争性，同样能够吸引资金过来，可能我们传统上会认为一个市场好另一个市场就会受到影响，但是确实从股市到房地产市场之间的转换中间会有一定的屏障和一些交易的成份在里边。
我觉得考虑的可能还有一个事情就是说，因为我们在国内我们并没有经历过一个比如像股市我们现在经历过一个下调的周期，算是大家对股市有一个新的认识，但是对房地产市场我们并没有经历下降的，从98年改革。
【主持人】：当时有，但是从深圳局部的。
【张剑】：但是整体还是一个发展态势，所以我们传统观念会认为股市非常好的99年、2000年房地产市场并不是成熟阶段，到03年房地产非常热的时候股市就是低潮，是不是说这两个市场一个是低潮一个就是高潮，或者说可不可能两个高潮同时存在呢。
【徐滇庆】：我那本书专门介绍了日本、台湾、泰国，这个事情像日本从85年开始，房地产市场和股票市场是双双起飞，所以到了90年就炒作上去了，已巨大的吸引力炒作上去了，上升了350%左右，最后一跌跌到了原来的起点以下。
台湾很有意思，去研究台湾不停的在跌，今天一个金融危机、明天一个金融危机，总结起来谁是谁非呢，对于我们今天研究股市的作用是什么，是大振还是小振，小振反而这个城市的承受能力锻炼出来，亚洲金融危机台湾损失并不大，而日本仗着强大的外汇储备，保，银行不良贷款想法救，政府护着，有这个能力救得起来，到最后一跌下去再很难翻身了。
现在我一回国就听到了不同的议论，一些朋友讲今年绝对不会出问题的，因为十七大要开了，明年奥运会要来了，所以股市到4千点，政府一定要托。这有两种选择，不是说托不起，政府要托市，政策各方面是可以拉的，但是我们将来一跌就比日本海惨，日本说我们整整丢失了一个十年，全世界的经济学家都研究怎么这十年工夫就回不来呢，以前那么凶，现在就熊成这个样子。道理非常深刻，他已经把他所有可以动用的手段在前面稳定住了，我们是不是也要这样做？那是一个教训，这是一个选择。你顾了一时的面上的光彩，顾了你的奥运会的和谐或者是繁荣的一个景象带来的是什么东西？付出多大的代价？这是政策上的度量，并没有一个十全十美的答案，而各种方案的选择。所以我们在现在这个关卡，是不是要动用我们所有可以动用的政策手段来把这个市都拉起来，如果要拉起来等待我们的只有一个，就是金融危机。
【李国平】：房市政府肯定是不拉的，不打就不错了。
【主持人】：我们待会儿探讨这个问题到底今年打不打。
【张剑】：徐老师讲的时候我一直在考虑股市是不是存在泡沫，这个泡沫是不是变大，变到什么时候会破，这肯定是大家关心的问题，说跟政府各方面都有很大的关系。其实可能大家比较关注的是，因为咱们是在同样的大背景下就是流动性过剩，不管是股票也好、房地产也好，还是作为一种资产，现在是资产价格在增长，因为不光是这个，我们看到还有艺术品，就是凡是能投资的渠道，所有的价值都在增长，而且这个增长其实也不光是一个中国本身的问题，因为我五一正好去了趟印度，刚回来。
【主持人】：印度股市敏感指数是在1万点以上。
【张剑】：我看了一下他所有的报纸也都在探讨房地产泡沫的问题，因为他的房价也是从去年到现在像高端楼盘的增幅都翻了一番，普通楼盘的增长也在百分之四五十，所以增长也是非常快的。但是看上去他的基础建设还有房地产市场跟国内相比其实差别非常大，因为他满街都是没有地方住的人，他也在探讨泡沫的问题，所以我是觉得现在这是一个比较全球化的都存在的这样一个问题，也许是一个历史对我们有很强的借鉴意义，因为比如像日本、像台湾，货币升值的过程当中都面临到很多来自股票、房地产方面的压力，但是这一轮的变化是不是和以前的变化会有所不一样，因为比如说在中国，中国的房地产市场的容量，感觉到他的容量和他要解决建设进程当中的这些问题，可能是其他的国家所没有经历过的一个不同的地方。
因为股市我们不是非常了解，但是对房地产市场，因为我们每年都在做很多工作，我们也看到和接触到，现在希望进入或者投入到房地产的资金还是非常非常的踊跃、非常的多，当然包括国外的基金也好。
【主持人】：就是说不仅是在购买环节，在开发环节也是这样的。
【张剑】：包括很多国内的资金，现在我们知道也在进行很多金融创新的尝试，像在天津进行的产业基金的试点，实际上现在已经有一些类似于私募基金国内的，其实像我们以前说的炒房团什么的，都在做同样的事情，还是有很强的意向投入到房地产市场当中的。
【主持人】：其实现在说起来几位嘉宾我觉得可能有一个共同的地方，实际上不管是房地产也好还是股市也好，确实是在一个流动性过剩的大的背景下，刚才张总说到的一个是全球范围内的问题，而徐老师刚才也说到台湾包括日本的一些经验，实际上可能国内来讲，有人民币升值的这么一个预期，有很多国外的一些热钱会选择不管是房地产也好、股市也好，其实有时候我在看关于股票的一些新闻和报告的时候，有的时候觉得真的是有很多相似的地方，跟我们在房地产很火热的时候都是很相似的，比如说外资热钱、不明来历的热钱都进入到股市。
【李国平】：我要补充一点，我们面对的是网友，一定要把一些问题讲清楚。刚刚讲股市和楼市我要补充的一点是说，因为我们把房地产的购买还是分成两部分，一种是自住型的，还有一种是投资型的，不管是投资性的、还是投机性的，现在我认为股市和楼市有关联的是在楼市里面投资性的，和高端市场有关联的。我现在还没有发现太多的，我本来要买房子结婚的或者拆迁拿了钱买房子投入到股市，这种现象现在还看不到。
【主持人】：有，但是不普遍。
【李国平】：我觉得个别的事情不需要拿到这边来讨论。
第二，从上海的情况也要注意，其实我们一直认为上海的投资比例是很大的，没有看到更多的人说以前钱房子套着了，现在股市这么好我把那个割了投入到这里，这个信号也没有。就是说中国我认为不是很完全的市场，很多人买房子也不是投资理念，很清楚，就像我们以前讲上海的出租回报已经到2.5了，还去买房子，按道理不应该买了，实际上中国的敏感性也不是很强，这点也要明确，否则我们把股市和楼市讲的太紧密了可能也会误导。
【主持人】：刚好你讲了上海，正好上海的嘉宾他们也正在探讨这个问题，刚刚李总也说到了关于上海的情况。总结刚刚几位嘉宾关于股市对于房地产的影响，徐老师的观点应该是说股市泡沫，也不是说泡沫，股市现在可能会为下一轮的房地产增长或者说下一轮房地产的火热埋下伏笔，但是当下对房地产也是有影响的，这也是李总的观点，比如一季度的时候北京高端市场的销售也不是非常好，包括在五一期间其实很多钱都是从房市流到了股市，对于整个市场房市和股市来讲都是流动性过剩的东西。
我们现在接一下上海嘉宾的电话，我们现在集中讨论的是股市和房市之间的关系，上海的嘉宾能把上海的情况说一下吗？
【于老师】：其实楼市和股市的关系我们的认知就是，前期投资的一部分资金目前在转入股市，应该说这种需求被冲淡了，导致目前的交易量有所下降，这是比较明显的特征。
刚刚范老师也在提，上海一部分成交的楼盘当中客户是属于柔性需求的，柔性需求的特点就是这些自住客户的需求不急迫，不急迫在被冲到4千点的股市诱惑下，这些购房人在放缓自己的计划，本该进入楼的资金转向股市，这是在需求角度，但是投资就更不谈了，前期我们就提到了，一些投资者已经挂牌开始转入股市了，两部分加在一起导致我们目前在楼市的需求上面被股市冲淡还是很明显的。
【主持人】：刚刚李总是说上海目前的情况不是特别明显是吧？
【李国平】：不是，其实我觉得他跟我们讲的是一样，因为他讲的柔性需求嘛，刚性需求还是存在，上海看一些中低价位楼盘的销售还是可以的，跟北京一样，只不过我们讲高端需求，就是不等着急买房子的人一定会投入股市。
【主持人】：刚刚我们这边的嘉宾评论，在北京一季度高端市场出现了销售低迷的情况，但是在1万元以下的市场还是非常好，上海的情况是不是这样的呢？
【上海嘉宾（男）】：我觉得上海的指数有一些变化，应该说高端的房子有许多投资客户现在不投资了，大量的资金进入了股市，因为现在投资的渠道实在太单一了，不是房市就是股市，现在股票市场又这么好，如果不投资股市的话显然没有这么傻的人。问题是我们现在所说的低端的需求，低端的需求现在也有许多老百姓，甚至刚刚想买房子的钱也进入了股市，这部分的情况在上海也不是说没有，上海也很多，为什么这么说？现在连老头、老太太都投入股市，上海现在的情况每天开户量很大，据4月份的统计，一个月的开户量超过整个一年的开户量，应该说整个上海开户量资金很大，所以说上海全民进入股市的情况也是不能忽视的，不是说全部的需求都买房子不进入股市，我觉得不可能。唯一有一种情况，他拆迁以后只能买房子他要买房。
【主持人】：您刚刚讲很多老百姓把该买房子的不买房子进入股市，有具体的数据支撑吗？
【上海嘉宾（男）】：上海报纸有明确的开户量。
【主持人】：怎么判断一定是用来买房子的呢？
【上海嘉宾（男）】：比如我有许多的朋友，因为我知道二手房市场，我们现在有许多的朋友，当然这个数据我们没有完全精确的统计，但是我总感觉有许多人是在进入股市的，我有许多朋友想改善、要买房子，现在暂且停止，他们就大量的把资金投入到股票市场去，这种情况还是有的。
【主持人】：这边因为时间关系我们和上海的连线就暂时到此。
刚才我们刚好说到上海市场为什么呢，因为是一个比较典型的市场，所以从上海的情况来看，和我们刚才北京主会场嘉宾的观点和他们所谈到的一些现象，应该说在很大程度上是一致的，可能刚才李总所说到的一个关于刚性需求这块上海人更疯狂一些。
【李国平】：我没有想到那么疯狂，从数据来讲可能变化不大，但是如果真的这样我觉得还是有些担忧，在会一直前我觉得徐老师讲的那几点我听了是豁然开朗，股市里面分成先进去的、后进去的、先出来的、后出来的、赚钱的、不赚钱的，目前的市场现在如果真会出现这样的情况，实际上有一个数据我们现在是看到的，深交所发布的一些数据，一些已经长期开户很长时间的户口现在清空率，清空率占到了40%，这40%的总量可能占新开户那部分人的80%，也就是说这部分人已经出来了，这是很可怕的现象。如果说买高端楼盘的人，因为他们有很明确的、理性的投资理念，1500多点的时候进入了，没买房，现在2000多点的时候也有理念，为什么他现在没有急着买房，等他出来有钱了继续买高端的楼盘，那些本来应该在低端楼房里面买房的人，4千点的时候进去了以后出不来，甚至他们的生机得到了更大的恶化。
接下来讨论的第二个问题就是70、90的问题，70、90本来就是两极分化，这部分市场可能会把价格缓解下来，但是高端楼盘本来供应会减少，价格会上去，所以等到这一轮回来之后高端楼盘会走到天上去，70、90的供应量会增加，而要买这些房子的人进入股市了，没有钱买了，冰火两重天，这个很值得研究。
【张剑】：从去年开始到现在通过各种渠道，不管是资产置换、IPO，已经进入到房地产的企业有几十家，这部分的企业又在这么好的股市行情下面得到了非常好的资金募集的效果，所以他们变成大公司可能就更好的获得了资金基础，借助这个资金基础来发展，小的公司在这样的情况下受到比较大的冲击，这也是造成大者更大、小者更小。
【主持人】：张总所谈到的是市场变化对企业变动的问题，实际上也进入了我们第二个话题，可能第一个话题用的时间比较长，也是大家比较关注的一个热点。
第二个话题其实就是说在目前的政策背景下，这个企业或者说房地产市场发展的状况，刚刚李总也说到70、90具体的政策变化，这个政策是去年在国六条当中明确提到的一个双线，可能在比例变化上对今年非常大的变化，我想请土地方面的专家严教授谈一下今年的具体变化情况。
【严金明】：实际上这里面我们可能说，现在的情况我们说宏观调控，两个方面参与宏观调控，现在大家在这种情况下关于土地供应政策上会不会发生大的变化，或者说国家会不会出台新的政策。有一个可以肯定地说，宏观调控的政策目前的时候应该不会有什么多大的变化，特别的是在土地的供应方式，而且可能只会严格而不会放松，最近的时候我也参加几个包括有政府的官员还有参加了，讨论的时候从反映的趋向来看或者政策的趋向来看，土地供应的时候是在宏观的经济背景下联系的。
我们从现在来看，今年的时候，原来预计GDP国家想在8%，但实际上第一季度的时候11%，大概在3个百分点左右，这个和中央原来的调控目标或者发展目标之间还是有比较大的差距。所以从这种情况来看的时候，而各个方面的需求又非常大，所以说以土地的供应作为闸门的时候，应该还会继续强化这方面的作用，这个上面应该是这样的。
【主持人】：就是说供应量去年、前年大家都比较愿意说地荒论，讲到地荒的时候可能住房供应不足，可能需要在源头上找，大家就是说土地供应不足，但是从目前经济发展的速度来看可能还会收紧，而不是说敞开来供给市场。
【严金明】：那是肯定的，因为这里边除了这方面来说，还有可能基于我们基本的国情，特别是温家宝总理在政府工作报告里边今年来看的时候，他把这个分在重要的位置考虑，我们和西方很大的区别是，西方国家是人少地多，当然不是所有的，包括美国、加拿大，都是人说地多的。像中国非常明显的是人多地少，而且耕地更少，所以国家把耕地的保护，特别是18亿亩耕地作为一个基本的红线，而我们现在耕地全国大概也就在18.3还不到，所以在一段时间里面保证这个红线国家中长期的目标还非常艰巨。
我这儿要说一下，其实我们专家也在讨论、大家也在讨论，要说复杂是很复杂的问题，确实经济学家涉及到方方面面，要说简单实际上最主要的问题还是供需两个方面来决定的。我们说在一个基本判断的时候，因为我们说以前有的记者采访我说真实性需求、非真实性需求，如果真实性需求就刚刚说的自住或者什么，另外投机投资到其他方面，我们认为基本的判断，在我们国家的时间真实性的需求在很长时间里面还是比较大的。城镇化率我们每年大概有1千万人口要从农村进入城市，这是庞大的需求，数量是一个方面。第二个，我们从现在城镇的人均住房面积大约在25平米左右，未来我们大概扩大到30平米左右，人均生存的品质要提高，第二个还有庞大的农村人口要进来，所以这个需求应该是比较庞大的。
另外一个方面就是供给，实际上我们现在的供应是比较紧的，不过在这方面虽然总的供应，因为供应里面有供应结构的问题，在我们房价比较高的时候尽量我们土地的供应，就是对房地产这块的供应在这方面要做一定的倾斜。
【主持人】：就是说在住宅这一块。
【徐滇庆】：前段时间关于地荒房荒有一种说法在支持它，房价太高是因为土地供应不足，这个是错的。刚才严老师讲的很对，如果说房地产市场投机性需求很旺盛的时候，土地增加只能让房价更高，这个已经被很多的经济学的论文证明了的事情，而且大量的事实也证明，所以只要投机需求旺盛的话，并不能指望着增加土地供给来平抑房价，那个供给曲线是正行的，房价越高需求越旺，因为投机嘛，大家是买涨不买弱，很正常的房价高了买不下去是两件事。曲线的斜率是完全相反，所以政策必然是考虑相反，所以盲目的来说房价高是因为土地供给少，这是没有理论根据的。
另外刚刚严老师讲的，中国就这么点地，你把子孙万代的地都吃完了以后耕地没有了。
【主持人】：对加拿大的情况您肯定很了解了。
【徐滇庆】：加拿大完全是两回事，我说现在北京有2600万人，他们吓一跳，等于半个加拿大，加拿大990万平方公里，全中国才只有960万，只有两个北京市的人口占据了整个中国的土地，这个量是不一样的。
【严金明】：峰值达到1700到1750万左右。
【徐滇庆】：所以政策必须考虑长久，必须考虑中国的国情，拼命增加土地供给是解决不了问题的。
【主持人】：刚刚我们说到90平米占70%，实际上也像严教授所说到的一样，实际上整个国家在思考的可能根本不是一个房价的问题，而是我现在有限的资源怎么用的问题。
【李国平】：跟房价也有关系，我一直觉得70、90这个政策只不过去年推出的时候执行层面比较粗糙，比较混乱，但是这个政策的初衷我是赞同的，原因是什么？我们土地资源很有限，国家不可能通过有限资源的增加或者消耗来解决这个问题，能解决什么呢？能解决结构性的问题。解决结构性的问题就是，我把需求再变成高端需求和基本需求，现在是因为高端需求是，就像王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)讲的房价就是有钱人推上来的，有钱人不会买小房子，就把小房子的供应在供应环节里面要求增长，这个把低端需求的供应增长，我需求本来就在那儿，我供应增大以后供需关系就可以得到增长。
另外，在同样的平米下，250平米可以建一套房子，90平米可以建差不多三套房子，这个供应量又增加了。
【徐滇庆】：而且理论上是站得住脚的，所以有一些教授一听说我赞成他们大吃一惊，说你怎么反对市场经济呢？我说你们仔细看一看经济学的教科书里讲得非常清楚市场的区隔，土地值就这么多，如果不加区别，肯定像北京、上海，有钱人出高价，开发商肯定会盖高端住房，土地有限中低收入者有不要住房了。所以土地要区隔，但是竞争还是要有的，区分好这么多土地必须盖小户型的，富人就不去了，仍然竞争还是要市场机制。
【李国平】：另外我提出非常重要的观点，其实70、90看来是调控产品、调控供需关系，实际上是在调控地方政府，什么意思？实际上土地供应管理地方政府是最大的获益者，30分钟里面5亿的地价就已经变成11个亿了，这个钱地方政府拿去了。为什么？大家拿着这个地以后就去竞争，能够买得起的是有钱人。我是做策划的，04年、05年我做的一件事就是，发展商告诉我说这个地拿得很贵，但是一定要赚钱，我只有一条路，当面粉比面包贵的时候，我只能做面包。当70、90一限制以后，这个地拿回来就不能做豪宅了，政府再也不可能在30分钟里面举牌举出暴利来。
【主持人】：现在中部一个城市的代表，我们听一下武汉这方面的嘉宾分享一下这个观点。因为讲一个政策的时候肯定在具体的各个环节都会有所反映，因为焦点网在全国20多个城市都有分站，所以能够有条件听到各地对于各种情况的一个反馈。
【北京】你好，现在我们讲到90平米70%的问题，也讲到北京的嘉宾有一个观点就是说，90平米70%实际上一方面是调控地方政府，我们想问一下武汉市场的情况。
请思源置地房地产顾问有限公司的李国平先生跟您沟通，刚刚李国平先生说90平米70%一方面是调整土地的供应，另外一方面是调整地方政府的行为，对于这个情况武汉当中是什么样的情况，对于90平米70%的执行情况是怎么样的？
【武汉嘉宾】：首先我觉得按照目前来说肯定还是国家有政策，下面肯定都是按照这个政策来做的。武汉目前来说具体的执行情况我觉得最清楚的可能还是要看政府的一些数据，目前具体数据还没有出来，从去年到今年也是实行第二个年头了，所以说有一些具体的效果我觉得还有待观察，但是从目前武汉市的市场反映情况包括春季房展会中低价位住房的供应体系和参展的状况来说，我觉得中低价位的商品房小户型我觉得量是比较大的，也还是比较受欢迎的。目前来说总的我觉得武汉最受欢迎的，也是消费者最能够承受的，一般就是总价30到40万，面积120平米以下的。
【李国平】：去年下半年开始武汉土地的供应，就是说土地出让的情况是以拍卖为主还是以招标为主？形式上有没有改变？
【武汉嘉宾】：目前没有什么改变。
【李国平】：还是以拍卖为主吧？
【武汉嘉宾】：拍卖要多一些。
【李国平】：北京基本上改为招标为主。拍卖的价格跟宏观调控之前带着90平米70%的条件之后价格是往上走还是往下走了？
【武汉嘉宾】：目前我看地价还是在往上走。
【李国平】：没有受国六条的影响？
【武汉嘉宾】：对，影响不是太大。
【主持人】：全国的开发商都会去武汉拿地，但是武汉的开发商可能没有像其他地方的开发商看的这么乐观，有这个情况吧？
【武汉嘉宾】：这个情况有，但是也不完全是，我觉得跟开发企业实力还是有一定关系的，因为武汉去年推的好多地块都是比较大的地块，总价相对来说比较高，楼面价相对来说也是一再创下新高，你的操作模式相对来说就要比较成熟。
【主持人】：等于依然是在平稳的状态。
【李国平】：武汉的情况不一样，因为武汉的价值一直是在慢慢的往上走，另外一方面其实我们还没有像北京那样突出的豪宅占很大的比例。
【主持人】：基准价也在往上调。
【李国平】：那是肯定。
【徐滇庆】：而且到武汉买房子的人，像北京市全中国、全世界都往北京、上海走。
【主持人】：武汉购买的情况是怎么样的呢？
【武汉嘉宾】：本地居多、自住居多，所以目前房地产市场还是比较健康的。
【主持人】：谢谢武汉的连线。
【李国平】：就是说在国六条之前武汉就不应该是国六条重点调控的对象，房地产商也没有什么暴利、也没有像富人集中，所以调控比例就不一样。
【严金明】：这里面有一个什么问题，因为我们国家也比较大，相当于欧洲这样一个面积，所以说在这样一个面积我们的政策出台的时候可能就要注意区域差别，要注意不同的城市之间的差别，特别是大中小城市。当时我也谈到，虽然这个话题已经谈了很多次了，武汉我也去过很多次，包括收入和承受能力也是差异很大的。
另外，我们90平米70%，实际上总的来说和中央政策我们的理解也表示赞同，但是比如北京和县城都是90平米70%的限制吗，这个期间我觉得不同的区域如果都执行同样一个政策，实际上有一些不是太公平的、也不是太好的。
【李国平】：很不好。
【张剑】：有一些北京的数字我可以给搜狐的网友，因为实际上我们现在叫70%以上、90平米以下的房子，实际上现在这两年北京的成交平均的户型是70%以上是90平米以上的房子，正好是跟我们现在调控定的这个政策是反过来的，而整个北京市平均成交的一手住宅的户均面积是112平米，就是大大超过了90平米这条线的，这是一个情况。
另外一个情况，我们现在说的90平米70%这个政策，因为主要指的是对地调控其实是规划方面的政策，因为90平米70%对于土地来说真正形成还需要有一个时间，可能需要1年多到2年的时间，我们这个政策是去年下半年才开始实施的，就是说等大家能够看到以小户型为主的市场还要07年下半年到08年，现在我们基本上看到的还是120平米左右的范围内。
另外还有一个情况，90平米70%这个概念，因为去年并不是一刀切所有的土地都按照这个政策来走，所以去年，比如说在06年6月份之前实施招牌挂的，或者说是在831过了关的土地，在06年12月30日之前拿到开工证的这部分是不会在之列的，所以他们也会延续比较长的开发时间。
可能各位网友如果看到市面上以90平米以下的小户型为主还是有一个过程。
【李国平】：什么叫大户型，以前北京的标准是144平米以下，刚刚了两年就变成90平米了。这里面有很多问题，实际上我觉得真正的需求按道理来讲，现在我们来看200平米的确是事实上的需求，如果按照北京现在的规划条件应该是100平米到150平米之间对中等收入大小合适，我们规划、日照条件都不改逼着90平米都是劣质的。
另外刚刚严老师讲的，不仅是不同地区不同对待，不同的城市也要不同的对待，明明一个城市可以做豪宅的，偏要把是很好的地段做给中低收入者住，这是不行的，地方政府也要收益，地方政府怎么运营啊。地方政府不像联邦政府能举债，土地收入是很重要的来源，硬要卡死，经济发展仍然是地方父母官非常重要的指标，这是矛盾的。
还有一个五环以外那些山清水秀的地方也搞90平米70%，根本不应该低密度的地方做一个90平米70%，所以我们政策大思路可以，具体的细节太粗糙。
【主持人】：相关的问题想问一下严教授，90平米70%对于土地供应上来讲，会不会对开发商的拿到造成一定的影响，因为去年广渠路36号地，实际上是市场招标的形式来做，最后他意向定价9500元，通过这个拿到了地，政府也把地给了他。从这个角度政策控制是不是对企业也是好的？
【严金明】：这里面我也是提建议，针对我们政策以后的实施评价来看，我们当然政策出台的时候，比如说90平方米要占70%，中低价位房供地是70%，这中间是不完全品配的，因为中间不完全一致。政策上面我们似乎评价这个政策有一些问题。
第二方面，目前我们有一些限低价、限房价，慢慢慢慢大家对这个也了解了，但是年初的时候当时在市政府讨论政府工作报告市长参加的时候，一开始把这个写进了政府工作报告，我建议把这个删掉，我说可能在政府工作报告里面作为一个成绩政策来讲的话，比如大家还不是一个通用的词汇，第二我们有些方面还需要进行探讨。
我的意思就是说，我们在市场经济条件下，已经发展到今天的时候，在有些方面我们可能还要注意什么呢？宏观调控是必要的，但是市场经济在发挥无形的手的作用的时候还要注意。因为我们现在的时候，比如还有人同时讲，对于招牌挂地价太高，地价太高导致抬房价，现在注意把地价抬的稍微低一点，我们目的是为了房价稳中有升，目标是对的。但是这个里边政府一定要注意什么呢？利用市场经济在这种情况下我们来发挥他的作用，市场的杠杆作用。包括我们最近的时候，政府在调控房价的时候出现了我们说限地价、限房价，我们在操作过程中发现了很多问题，现在有些问题还比较难解决。
【主持人】：就是说什么价格才是低的。
【严金明】：才是比较合理、比较准确的，因为现在市场有一个招牌挂的价格在里面，下面还要继续招牌挂。现在是通过另外的手段，当然这个房价，比如我们现在限价房的时候是低于市场15%，但是这个房子怎么供应，我们现在经济适用房供应已经出现了很多问题，大家在讨论的时候都说是富人在买了，好多高端的轿车，最后好多买下来都是大户型，里边实际来看没有达到政府的目标。
到限价房的时间如何分配，分配还是以收入的高低来衡量，还要通过政府配置手段，当然这个配置手段有很多很多问题，我不是说否定，还是说这个有很多问题要探讨，包括在商品房的分配和配置中可能出现的腐败问题等等。
【徐滇庆】：我是干净利索的否定它，市场就是市场，资源分配就是资源分配，真正一群人考虑就是廉租房，没有产权，世界各国都是这么做了，为什么中国在这个地方稀里糊涂的，理论没搞清楚搞什么创新啊，经济适用房产权房在那儿、价格又限了，弄了个四不像。真正的求人像美国、加拿大，政府少要钱、甚至不收钱，没有产权啊，这叫穷人经济学，现在是打着穷人经济学的旗号，政府补贴放进去又有产权，一定腐败，所以这个事情是很清楚的。所以到了现在我写了又写，我说经济适用房一定要寿终正寝，但是不知道顾谁的面子还是搞这些名堂，理论上说不清楚，又有产权了、又拿政府补贴给你了，凭什么稀里糊涂的政府补贴你产权啊，没有产权就是说他是穷人嘛，低个一百块钱、两百块钱，甚至不要钱，这是穷人经济学，落实。
【严金明】：我最近到美国，包括到纽约，特别是到芝加哥，看到他们对比较穷的黑人，在芝加哥住私宅是作为政界的。这个数据不一定清楚，导游给我们截至的时候，租价大概每平米一个月10块还是多少，非常非常低，但是政府这么做解决这些人住房的问题。
【徐滇庆】：这个是这样的，我很清楚。假定你是完全没有收入的，政府就给你定个标准，一个月大概一个人有1千块钱左右的生活费，这里头不能都给你钱，尤其是有些人给他钱他喝酒了、吸毒了，他不领钱。政府就说你有两种选择，一种你去住政府盖的廉租房，因为本来你没挣钱，政府名以上许诺给你一千块，你要去住就给你扣掉400，400可是上下两层，三室两厅，并不错，就是小一点。
【严金明】：房子我都看了，都拍了照片，房子还是不错的。
【徐滇庆】：第二种，你出去租房也可以，你租房好比说一个人400块，两个人就800块，你租那个房子如果你愿意租1千块的你自己再补200，政府定期的给房东寄800块，这个钱还是不到你手里。假设你不愿意住政府给你的房子，你要住大一点，你还有亲友救济你，你可以拿这个补贴住大的房子，大家就安居乐意了，解决这个问题了。有的穷的一分钱没有，一个黑的未婚妈妈带着三个孩子，她住的满好，因为她有三个孩子，有四份补贴，就解决了住房问题。但是产权是没有的，不能卖的，这是政府的，所以产权清晰之后这个补贴就合理了。现在中国是挂着羊头卖狗肉，一旦产权有了，政府还补贴在那儿了，这贪污腐败就来了。
【主持人】：这个可能就是扯远了，我们刚刚讲了房价的问题，我们先和广州的嘉宾进行沟通，为什么和他们讲房价的问题呢？今年开两会的时候广州市的市长说大家先别着急买房，因为我们的房价肯定能降下来。作为一个市长来说大家先不要买房，房价肯定能降下来，以前没有这么说的，所以我们想听听广州的情况是怎么样的。因为北京在去年年底的时候提到两个一千万，刚刚徐老师所说的产权问题，实际上在我们焦点网长期都不赞成说经济适用房，其实观点是一致的，如果说你是穷人经济学的话，就直接用政府主导，出租就行了。因为去年的时候我们做了一个经济适用房的PK，包括今年的时候我们做过很多这方面的工作，其实我们主要的观点就是认为这个房子就不能买。
【徐滇庆】：能PK起来吗？
【主持人】：能。
【徐滇庆】：有替这个辩护的吗？
【主持人】：有挺激烈的。
【徐滇庆】：从理论上到实践上都是错误的，荒谬绝顶。
下面和广州的嘉宾沟通一下。
现在讲到房价的问题，今年年初的时候广州的市长也是在两会的时候说过要把广州的房价降下来，对于房价来讲现在广州的情况是什么样的，能给我们介绍一下吗？
【广州嘉宾】：其实感觉上广州的房价会下降很多，但是后来其实大家也都可以看到，各方面的人都出来解释由于计算方法的问题，低价房占的比重多了，所以均价下降多了。而真正的房价，比如说各个区域地段或者二手房交易的过程中，其实还是平稳的情况。
目前来看我们从官方网站上也看，目前一手的交易应该是过了8千，这几个月幅度都是在几十块的平均价里波动，应该说是一个平稳的情况。
另外二手房来看虽然缺乏政府的具体数据，从我们中介公司成交的情况来看，二手房成交占市场份额的15%左右成交均价在5800左右，这里从我们房地产价格指数来看略降，大概幅度是5%以内。
【主持人】：在广州保障性住房的供应，比如限价房、经济适用房的浮动是怎么样的，低价房会不会对房价造成一定的影响？
【广州嘉宾】：目前广州的经济适用房我们看到已经开始建设，有的建设进度比较快，从政府对外发布的消息来看，应该是今年10月份使用，下半年应该各方面都上市了。
从影响来看，经济适用房其实刚才几位嘉宾也讨论到，经济适用房肯定市场会产生一定的影响，比方说从价格来看实际上增加了一部分，但是考虑到经济适用房的购买对象是特定的，大部分的购房者都是有差异的，所以总的来看应该说我们对市场大的影响比较少，但是也应该看到，因为这部分房源上市以后实际上表明政府在推进保障性住房建设方面应该说速度很快，所以应该对整个社会未来的预期会产生一定的影响，所以这种预期的影响应该讲会影响一部分购买者。
【主持人】：谢谢广州的嘉宾。
从刚才广州嘉宾的话中也听出，保障性住房可能对市场的房价可能不会有市场预想当中这么大的影响。
【徐滇庆】：一定要把定义搞清楚，如果说政府不要地价搞一些房子，讲好这是给小学教师的、这是给警察的，没有话说，西方也是这样的，这些职业又辛苦、工资又低，你给他，他只要当警察当五年就有产权，当小学老师当五年就有产权，没有话说，那是专职的，有指向的。如果说这个政府有补贴，市场都来，这就乱套了，如果说照顾警察我一句话都不说。
【张剑】：房价的概念，大家天天都在说房价，可能并不是说一回事。比如刚刚说广州市场说把房价降下来，可能老百姓一听说房价降下来我们家的房子贬值了，一个市的市长不可能这样做，现在有房子的人多还是没有房子的人多，如果房子下降对于有住房这部分的人带来多大的影响，所以他的房价指的不是那个概念，或者说只是结构性的问题，今天的房价我们讲是指北京五环以内的话，可能我们明年、后年再讲的话，可能以五环以外的边缘组团为主，在谈论这个问题的时候总是很困扰。
【严金明】：统一口径上，包括我们政府的几个部门统计上出现的差别也是非常大的，可能我们相对比较好的来看的时候，当然要分清整个区域的房价，另外比如某个点的房价是怎么样的，这些可能讨论深入一些。
广州市长这个我原来也是比较关注了，讲的时候确实给我的印象也非常深，我也感觉作为一个领导讲了这样的话后边马上要检验，后来看的时候还是稳中有升的。可能他心中有数，能够放数多大的，包括叫经济适用房也好或者低价房也好投入到这里，下降。这里面整个统计的时候低价房，因为比较多，作为总的分母的时候加大了以后房价总的上面是低的，但实际上可能在同点同区域的没有低。
【主持人】：统计口径的不一样，但是针对具体的楼盘可能没有降。
【张剑】：所以探讨这个的时候可能房价一谈大家都有很多的观点。
【李国平】：政策本身我觉得现在有很多的问题，徐老师我记得以前批评过很多学术界，有一些学者做了一些不是学者应该做的事，你应该讲道理、讲宏观、讲学术，政府应该解决民生、解决综合问题，解决和政策相关的问题，他要管具体房价的问题，我只是认为这个市场是有一个向上卖好的嫌疑。
另外一个，现在的市长一味表达说房价很高，某某市长就说了对啊，我买不起房。他前任不干了，跑到别的地方当官了，说你干吗买房啊，我在那儿已经给你分了房了，你还在嚷嚷什么。所以这种东西我觉得口径不一样，这个很可笑，所以有的时候大家在玩这种谁一看就穿的游戏，我觉得中国人现在玩游戏玩的越来越低劣了，我说今天的房价下去明天开始数据上就做文章，所有的高端楼盘不让你卖，就让低端楼盘卖，现在谁那么傻啊，一个报纸就能给你捅出去，我认为现在当官水平已经很低了。
【张剑】：我觉得房价实际上我们还是可以从需求和供给的角度来看，刚刚这位老师说了我们土地供应并不是说放量土地供应就能解决房价上涨的问题，可能阶段性的解决，比如刚刚讲的高价的房子不让卖低价的房子拿出来卖，这也能调整。事实上我们现在看放得到需求量还是非常大的，第一块是人本身的居住升级的需求，因为现在北京市人均居住面积大概是19.5平米，未来要达到30平米、35平米。
【李国平】：我提个建议，搜狐可以创造一个指数，像股票指数，有时候有一些成份指数，并不是拿整个指数来说话，就能很好的告诉老百姓、告诉大家，房价到底真实的情况是怎么回事。
【主持人】：因为今天时间也快到了，还有一个重要的问题要问今天的四位嘉宾，也是今天的主题，五月份的时候或者说在今后的敏感时期会不会出新的政策？
【张剑】：其实每年的从三月份开两会，就好象天上一只鞋子掉下来了，就在等另一只鞋子掉下来，每年的五月份都会掉鞋子下来，都会知道今年或者后面有什么样的政策，所以首先要看三月份两会当中媒体、各方面的专家也会有很多的解读，我觉得大家总的观念是认为今年后面会成了一个政策的执行年，不会成为新的政策再出台或者再有一些大的变化的一个年份。但是确实实际上我们现在从4月份开始，我们也在明天关注者会有哪些政策出来，我是这样理解的，的确是从04、05、06都出台了很多重要的政策，特别是在去年，今年是需要对这些政策做一些细化、做一些执行，然后让大家看到效果。除此之外确实还有一些其他的可能性的政策，因为比如说从大的方向来讲，实际上有几个大的方向的政策对房地产市场的影响非常大，比如金融的政策、税收的政策、土地的政策、规划的政策，去年90平米70%我理解是一个规划的方面。
金融方面实际上去年也有，比如楼盘开发要峰顶才能怎样。今年在金融政策方面其实还是有很多有可能的政策会出来，因为大家也看到现在央行的加息、提高存款准备金率。
【主持人】：但是现在针对的主要是股市吧。
【张剑】：应该不光是针对股市，也不光是针对房市，其实是想针对整个国家经济过热，或者说现在面临着整个国家经济的一些问题。我理解就是说，在金融政策方面还是有可能出台一些更严格的政策，比如央行去年就提过预售政策的问题，比如去年从购房人第一次购房八层按揭，现在是七层按揭。
另外从税收的角度来讲，其实大家最关心的还是物业税的问题，最近媒体报道最多的，负责人也将今年不会开征物业税，我们都知道物业税这个问题实际上已经在城市空转了两年的时间，已经积累了很多数据也好、经验也好，所以说这个政策今年不出台什么时候会出台，会对房地产市场形成一些大的影响。
包括土地政策，严老师是专家了，我们现在看到的，比如说两限房的政策，其实两限房的政策我们归类都叫做保障性住房的系统里边，我们现在叫廉租房、经济适用房，还有政策性的租赁用房，这是我们现在的住房保障体系，但是这里边也是有分别的，比如把廉租房、经济适用房是作为长期的住房保障的政策，不管说好还是坏，现在至少从执行层面是这样的一个定义，针对的是中低收入的家庭，廉租房针对的是低收入的家庭，现在又出台了两限房的政策，两限房针对的其实是中低收入的家庭，实际上是从土地的供给角度做一些控制，统过两限房的政策，通过土地的招牌挂的方式，原来北京市一直以挂牌为主，现在是以招标为主，这个很大程度上也会起到控制的作为。
今年会不会还有更进一步的空间，因为这些可能性还都是存在的，所以整体来讲是以这个为主，但是也不排除会出台一些新的政策会对整个市场影响非常大的政策出来，我觉得也是非常有可能的，因为毕竟面临的现在还是房价上涨速度还是比较快的、比较棘手的问题。
【李国平】：我们不想去预测政府，我们从我们的角度来看应该怎么样，我就觉得不应该再有太大的波动，因为实际上刚刚张剑讲的一只鞋掉下来了在等另外一只鞋，我觉得今年不应该有另外一只鞋了，顶多是一只袜子，实际上是90平米70%的问题，去年下半年一刀切，大家都不敢动，所以反而有一段时间供应减少了。这个效果政府适得其反，但是真正形成供应的土地是带着属性90平米70%的，真正要建完、要开始供应市场今年下半年到明年开始，所以90平米70%的微利应该进也是要到明年开始真正显现，这个时候因为我们等不及了，发现怎么还不涨，然后我再加一些什么样的政策上去，就像调水龙头加热一点还是冷的，我啪一冷就烫坏了，所以高手不会这样，所以今年可能会微调一下，要掉也就掉一只袜子。
【严金明】：其实政策因为政府本身是一个部门，作为我们来预测本身有一些困难，就我们现在所知道的，比如像在规划方面，规划方面现在对土地政策影响比较大的一个是投资规划、一个是土地规划，原来在90年代初期关于城市规划，现在把城和乡统一起来了，城乡规划，这个已经讨论多好多次了，这个是有可能是有计划出台的，就是从城市规划法到城乡规划法。
第二个是土地规划，土地规划涉及到的问题是两个，现在我们把总体的规划作为政府的行为，当然规划有差别。土地规划的时候大家知道去年的时候全国土地规划国务院没有通过，今年的时候国土资源部已经开了几次务虚会，第一次务虚会的时候我也参加了，什么时候再提交国务院还不知道，但是还在做相关的工作，对有些问题还在做深化的研究，也在为这方面做准备。
我想现在政策这个范围比较广，可能在土地上面陆陆续续可能会有一些，因为政府部门不能说过政策进行管理，但是特别是房价之间或者土地之间管理非常密切的，现在还没有看到，就是对有比较大的对房价有颠覆性的，比如国六条或者国八条等等一些，现在还看不出来。
【徐滇庆】：我看刚刚几位说的都挺好，就像开车子，发现以前做得不好的地方调整调整，关键就是要知道主要的目标是什么、主要的威胁是什么，你在马路上走不要紧，但是一定要注意什么地方要翻车，翻车这个东西一定要防范住。我那本书的封面上就讲，房价高涨充其量不过是肌肤之疮，金融危机才是大事，我们现在离金融危机越来越近，要有这种危机意识。
【主持人】：您的意思是还会有一些政策出来。
【徐滇庆】：首先我就要讲去年国六条出来，国六条里面最核心的一条什么什么、最重要的一条是什么？我在博鳌论坛上讲大家不要把90平米70%看得那么重，真正防范金融危机国六条有一个重要的信息规则，就是35%的自有充足率，这个应该是40，咱们打了折了给了35。但是我这次在央行昨天讲话的时候我就讲，为什么要制定这个东西？因为房地产开发商自有资金不到这个标准，就很容易把防线转嫁给银行、转嫁给国家，这个在世界各个地方都是不允许的，你自己没钱空手套白狼，最后出了事怎么办。国家要保护民众的安全、保护国家金融安全，所以出了这个标准35我是不满意的，应该40。但是我在博鳌论坛上就讲，按照35宽标准来说，差3700亿，窄标准算差不多5千亿，一年过去了，请问3千亿注入了没有？咱们的官员眼睛看着我，到位没有？谁应该执行这个国六条？执行了没有？没执行，就混过来了。为什么混过来？各级地方政府保护，银行请请客就昏过去了，这是很大的问题。所以新的政策要不要开，老的政策都没执行呢，这是要害问题，现在资金不是没有，国内流动性过剩，外部资金进来，为什么房地产开发商自有资金就不到位，就要牟取暴利嘛，把他吸收进来股份制分红就分一部分，现在是空手套白狼，那么点钱就控制那么大盘子，你的暴利重要还是我们国家的金融按照重要，为什么不执行？所以这次我回来就大声呼吁，新的政策出台不出台暂且不谈，老的政策为什么不执行？而且这是大家都没有意义通过的，而且放宽了的，居然到今天还不执行，这里面就难免有各种地方利益的保护，这个应该讲是不允许的。所以制定新的政策之前我们要先把既有政策是否严肃肢协好好追查一下。
【主持人】：今天因为时间关系我们对于今年在敏感时期的房地产的走势，我觉得我们需要一天的时间探讨一下究竟处于什么样的敏感时期，像刚刚张剑所说的第一只靴子已经掉下来了，在今年两会过后第二个礼拜央行就已经加息了，等于这也是说从05、06到07年大家都会预料到的，国家会对整个经济有自己的判断。
正如刚刚几位嘉宾所说到的，对于未来会出什么政策可能是很难回答的问题，但是在既有的政策上应该思考怎么样把已经制定的东西执行下去。再次感谢四位专家，也感谢我们其他四个城市的专家共同来参与我们今天的探讨，也感谢各位网友来关注我们今天的论坛，再次感谢，今天论坛到此结束。谢谢！
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