货币政策难抑房价上涨 宏调初衷不是让房价下跌

货币当局不可能对流动性过剩的局面熟视无睹，我们可以轻易地猜到接下来会发生什么。事实上，解决流动性就是几个手段，如公开市场业务操作、存款准备金率、利率等。

但诸如此般的货币政策执行后，房价依旧上涨，是货币政策失效了吗?

还有怎样的货币政策手段？

过去的几个月里，面对日益严重的流动性过剩，政府已经采取了应对措施。这主要表现为一系列货币政策的执行，效果却非常有限。通常制约流动性过剩导致的资产泡沫，提高利率是主要手段。

但加息并未给房地产市场带来人们所期待的预想，反而引来用于自住购房者喋喋不休的抱怨。“加息可以抑制一部分投机需求，改变投资者的盈利预期，但问题是目前投资房产仍旧存在着盈利空间，只要还能盈利，投资需求就不会被抑制。”伟嘉安捷总经理康胜说。尽管学者们认为，住房泡沫的挤出会带来房地产价格稳步的回归，最终将有利于购房者。代价却是一部分自住型购房者，必须承担加息所带来的“负担”，增加了购房成本。好在按揭优惠利率下限的下调及时缓解了这一情绪，据康胜介绍，按揭贷款优惠利率调至15%后，已经基本抵消了加息所带来的成本上升。

调节流动性过剩，不仅仅是通过利率政策。存款准备金率原本是中央银行手中用于收缩货币供应量的“重磅武器”。但最近一段时间的密集调整，却显示出这一手段的乏力与无奈。提升0.5个百分点的法定存款准备金率仅仅能冻结1600亿元的资金，无异于杯水车薪。

发行央行票据也是多年来中央银行对冲外汇储备增长带来的货币投放的主要措施，目前已经积累至相当的规模。但发行票据有借有还，今年将有近2.67万亿元人民币的央行票据到期，公开市场操作终究难以从根本上解决问题。

理论上来说，如上操作可能意味着银行可贷资金在减少，房地产企业从银行获得贷款的难度加大，但事实并非如此。被盈利冲动所左右，银行对房地产商的贷款热情高涨，唯有此才能消化数万亿的存款，有所不同的只是银行更注重了风险的防范，对贷款客户的挑选更加严格而已。再加之流动性过剩，地下钱庄泛滥，海外资金踊跃进入，可以说房地产企业正在生长于一个资金宽裕的环境中。只要肯舍弃部分利益，是不怕融不到钱的。

中金国际首席经济学家哈继铭也说，“资金太廉价了。无论用什么样的行政措施来压制企业的投资，只要盈利的空间这么大，这些行政的措施就很难长期奏效。”他预测，为了抑制流动性过剩问题，年内央行还会加息两次。

人民币利率的提高，减小了美元等外币对人民币的利差，市场上将会有更多的投资者将国际货币兑换成人民币，对人民币汇率持续上涨形成支撑。对人民币升值的预期，使境外资金争先进入房地产市场。一方面享受房价上涨带来的收益，另一方面享受人民币升值所带来的收益。“限外令”的颁布丝毫没有阻挡海外资金的热情，对于大多数海外基金来说，“限外令”只是拉长了审批时间，增加一些投资成本而已。

“只要汇率政策还没有调整到位，你就会看到有源源不断的海外资金涌向中国的房地产市场，助长房价。”北京科技大学教授赵晓对本报记者说。

宏观调控的初衷不是让房价下跌

房价过度增长表明经济中需求过度，政策制定者应该做出反应，这种观点在中央银行界获得相当大的赞同。货币当局尤其需要识别房价波动的原因和特性，以便理解对价格稳定和总体经济运行中的含义，然后制定合适的政策调整，但这在实践中并非易事。

从技术上讲，预测货币政策对整个房地产市场和宏观经济的确切影响可能很困难。因为稳定产品市场和资产市场（包括房地产市场）价格可能要求不同的政策，货币当局通常会陷入两难境地。稳定住宅市场价格可能会使产品市场过度紧缩，对宏观调控经济产生负面影响。对于货币当局来说，采取温和的政策渐进式的调整，比一步到位猛烈的调整安全得多。

尽管建设部的官员用调控政策执行有一定滞后性，来解释为什么一系列政策颁布后房价仍在快速上涨，而事实上是，就连政策制定者本身也不能预测准房价何时会跌，何时会涨。

国际清算银行研究与政策分析部曾经做过一项研究——检验房价向下波动的效应，研究发现房价下跌对产出损失是地产泡沫的两倍。而实际GDP对1%住宅价格和商用房价格波动的反应结果显示，许多国家的房价上涨对实际GDP有正面影响。

并不是货币政策失效，而是现实的复杂性，已经难用一种手段来解决问题。货币政策也仅仅是宏观调控的手段之一。

建设部住宅与房地产业司司长沈建忠在不久前召开的2007年宏观经济形势与房地产发展态势论坛谈及对房地产的宏观调控时说，“我理解国六条实际上有这么几个方面。一个是调控供应结构和引导合理消费作为一条主线，也就是量化了70%的政策；第二就是继续利用税收等一些经济杠杆来抑制投机、投资型需求；第三就是加强了对外资进入房地产市场的规范；第四是强化住房保障体系，加强住房规划，明确5%土地净收益要用于廉租房建设；第五是加强住房调控；第六就是把落实调控政策进一步纳入到地方政府目标责任的考核指标当中。”

必须重申的是，在已出台的文件和建设部官员的讲话中，找不到任何“调控是让房价下跌”的字眼。或许经济学家的解释更加易懂，“调控的目的并不是使房价下跌，而是调节房价增长速度，抑制房价过快增长，让房地产市场保持稳定。尽管调控在大多数购房者心里是失败的，有一点可以确定的是，如果没有对房地产进行调控，房价会上涨得更快。”赵晓说。

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