供不应求的基本经济规律：房价飞涨的核心推手

“连续四年的房地产宏观调控，先是为防止投资过热而限制供给，后是因供不应求而限制消费。但四年的时间证明经济学的供求关系决定价格的基本原理并不因宏观调控的行政措施出台而改变。四年后国家有关部门终于在连续数年压缩供给之后承认了供不应求的现实，明确表示要增加供给了。”在华远集团总裁任志强眼里，供不应求是推动房价上涨最主要的原因。

供需关系决定市场价格，这是经济学原理继导言之后的首要篇章。当住房从过去政府和单位提供给居民的福利变成了商品后，就具有了与其他商品一样的属性，即供大于求价格就会下跌，供不应求价格就会上涨。

回归基本事实：有效供应不足

近年来的统计数据显示，全国房地产市场的年销售面积总量一直大于竣工面积，2005年、2006年两年在某些城市销售面积甚至达到竣工面积的两倍。住房供应不足的背后是土地供应的不足，以及土地供应转化为住房供应的瓶颈。业内人士估计，就北京而言，去年国六条和九部委意见出台之后，受到“90平方米占70%”政策影响，北京有500多个项目、将近3000万平方米的存量，因为拿不到建设用地规划许可证而暂时搁置。

北京连续两年未完成土地供应计划。2006年北京出让的房地产开发用地(不包括经济适用房用地) 1031公顷，仅是原计划供应量的54%。2005年房地产开发用地仅为554公顷，不到原计划的四分之一。且2004年和2005年公开出让的土地建筑面积都是当年销售面积的五分之一，2006年只占到当年销售面积的36%。

“政府推出的土地供应总量太少，大量闲置用地又迟迟无法推出。按土地位置看，超过50%的土地供应在北京郊区，而有效的市场需求集中在城区，所以市场上的有效供应明显不足。深圳、广州等这一轮调控中房价上涨较快的城市跟北京遇到的问题也一样。”中原地产华北区副总经理殷则环说。

上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭把住房需求主要概括为三个方面，一是1998年国家住房体制改革后释放出大量占到主流的自住需求。其次是由于投资渠道狭窄，大量资金进入房地产市场而产生的投资和投机需求。第三是众多海外个人和机构基于人民币升值的预期，纷纷进入北京、上海等市场更成熟的一线城市，他们的推波助澜让需求更加旺盛。

21世纪不动产中国区副董事长卢航说，近两年，置换旧公房、第二次甚至第三次置业的高峰先后在北京市场出现，这催生了一手房和二手房市场的巨大需求。

根据中原的监测，北京市场上各个价位上都出现一抢而空的项目，除了限外政策出台后少部分高端项目外，去年少有卖得不好的房子。“这证明市场需求是非常旺盛的。”殷则环说。

据统计，1986年至2006年的20年中，北京常住人口年均增加27.7万人，近三年更以每年41.5万人的速度递增，新增人口的住房需求依然强劲。临近奥运会，北京城市改造的力度也在加速，被动性需求也很难减缓。

基本经济规律的作用

“2004年之后房地产市场供不应求是一个常态，房价越来越高与市场供不应求严重相关，北京、深圳、广州、上海几个热点城市均不例外。”中国社科院经济所研究员汪利娜说。这是她从去年底到今年初约2个月时间分别在上海、北京、深圳等地调研归来得出的结论。

21世纪不动产分析师引用国家发改委固定资产投资司公布的数据说，今年一季度全国新建商品住宅销售面积大于竣工面积1.9倍，快于去年的1.26倍，且销售面积增幅快于竣工面积增幅1.6个百分点，商品住宅空置面积同比下降1.2%，这表明市场需求依然比较旺盛，特别是一些中心城市，供需矛盾更加突出。

“2004年以来，北京的供求关系发生了很大变化。2004年以前，北京市房地产的供求关系基本平衡，房价涨幅很小。2004年以后，土地供应量和开发量都在下降，但实际需求量却一直在增加，供需的基本经济规律决定了房价必然上升。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。

SOHO中国联席主席潘石屹也认为，近几年房屋供应量的相对减少，是促使房价上涨的一个因素，房子的供应量在增加但总比不上市场需求量的增加，而前几年土地出让的减少和银行房地产贷款资金减少，是导致房屋供应量减少的两大因素。

“土地国有制下政府对土地规划和出让控制得非常严格，导致土地供应在很多时候跟不上需求，供应的土地又被开发商做成多以大户型为主的项目，供应结构出现了失衡。在需求过于旺盛的前提下，住房供应的数量和结构都不合理，很多城市连续几年商品房有效供应都不足，需求却在不断扩大，二者之间缺口越来越大。”杨红旭说。“在基本经济学原理的作用下，资产价格自然升值，房价只会上涨。”

从1996年开始，我国每年城市化率(城镇人口比重)都上升1.4个百分点，加上家庭结构不断缩小，需要的住房面积和套数不断增加，有数据统计认为市场每年至少需要600万套房屋，但是除了2004年市场提供了400万套以外，其他几年每年只有300万套左右。

“现在实行中小户型政策小户型房子增加，今后供应量可能会达到600万套，但是每年的新增城市家庭平均是800万到890万户，600万套房子仍然是供不应求。如果供不应求的现象不能很好地得到平衡和解决，房价还会因此而上涨。”任志强预计。

特别推荐

• 更多>>