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每年春季本是新盘上市的高峰期，但在市道不佳而奥运又近在咫尺之际，北京近五成开发商选择“延迟开盘”。“捂盘惜售”盛行京城楼市。
“民间一直都有‘春捂秋冻’的谚语，没想到京城的楼市也会出现楼盘‘冰封’的现象。”4月21日，在北部某项目售楼处，购房人王文仁对记者发出了如此感慨。据王文仁介绍，他从2006年12月就在北五环的某楼盘作了预购登记，但时至今日仍等不到该项目开盘的消息。
按照常例，每年的4、5月份是新盘集中上市的“黄金时段”，然而在2007年市场行情出现了大逆转。本来预计将有70个新盘上市的4月份，却遭遇五成新盘推迟上市的事实。而经记者调查，5月份正式上市的新盘也难以突破30个，延期开盘成为整个京城楼市一道无形的风景。
传统旺季“闹新盘荒”
虽然业内3月份就盛传“北京4月将有70多个项目开盘”的消息，但京城楼市并没有出现业内专家所说的“骤热”行情，不少开发商悄悄推迟开盘时间，市场上“闹开了新盘荒”。
记者实地调查发现，早在2006年10月，就开始接待客户的自然美国际商务公寓，至今没有上市销售。据销售人员透露，具体开盘的时间现在还没有最终确定，估计最早也得在6月份左右。
柏林山水、天娇园、国际单位、锦上、华美·橡树岭……这些本来计划在4月份上市的新盘，也纷纷延后了开盘时间。而预计将在5月上市的世华水岸、和乔俊景、荣景丽都、晶彩亦庄等项目，据悉最快的上市日期也会在6月份左右，不少楼盘甚至将开盘时间改到“金九银十”。
当记者以买房人的身份致电原本计划在4月初上市的南二环某新盘时，其销售代表表示目前该项目还没有开盘的计划，不过预售已经开始，可以先登记信息，一旦项目开盘会第一时间通知记者。但当被问到推迟开盘的原因时，该销售代表表示不方便透露，但可以肯定的是不是项目本身的进度问题。
根据北京市房地产交易管理网的数据显示，截至2007年4月24日，4月份拿到销售许可证的楼盘仅有35个，与2006年和2005年同期相比，下降幅度分别为28.58%和50%。而在2007年国贸春季房展会上，仅有17个纯新盘亮相，而外埠新项目则占到参展新盘总数的41%，破天荒地让外地盘“当了家”。种种迹象表明，2007年京城新盘上市速度明显放缓。
开发商“捂盘赌未来”
根据央行发布的调查数据显示，2007年第一季度，居民购房意愿有所回落，准备在未来3个月购房的居民比例，从2006年第四季度的17.5%降至16.5%。对此，伟业顾问副总经理梁炜表示，虽说有未封顶楼盘不得办按揭等方方面面的综合因素影响，但住宅成交量的大幅滑落，在很大程度上促使了开发商延期开盘。更重要的是，近几个月是房价上涨最快的，而且开发商看好奥运会前市场房价仍会走高，与其现在卖期房回不了款，不如等日后价涨了再卖。
中原（中国）总经理黎明楷(黎明楷博客,黎明楷新闻,黎明楷说吧)也指出，2007年包括北京在内的全国房地产市场将继续消化2006年出台的包括“收紧银根”以及“70%·90m2”新政，而这将直接影响北京很多项目开工建设，使部分开发商“捂盘惜售”心态进一步加剧。
在购房人持币待购的市场行情下，不少开发商选择不拿销售许可证来拖延新盘上市的步伐，以期待未来的市场行情能“由冷转旺”。
“目前消费者的购买意愿有所下降，但我们相信市场的需求仍是刚性的，所以没有采取‘快跑’的销售策略。”南部某楼盘的销售经理如是表示，“虽然，我们的楼盘已经达到了开盘的条件，但是还是决定不拿销售许可证，等到市场行情变好再说。另外，京城的房价每个月都在不断上扬，拖后开盘时间，在一定程度上也有利于我们跟随市场行情，提高项目的销售价格。所以，延迟开盘对我们来说有益无害。”
一位业内专家告诉记者，“捂”着房子不卖，会影响开发商的现金流，但开发商之所以愿意这样做，还是出于一种营销策略。“如果一次性把房源都推出来，市场肯定会看空，价格也上不去。但慢慢地推房源，则会形成销售紧俏的局面，供求失衡，市场追涨，短期内可以把房价往上拉升，开发商在赌未来。”
4月10日，北京市建委宣布要进一步加大力度打击捂盘惜售等违规行为。对此，有业内专家指出，2006年北京市建委就明文规定“开发商拿到销售许可证3天内必须开盘”，但“上有政策，下有对策”，不少开发商选择不拿销售许可证来延迟开盘时间，因此整治行为对此种情况很难有所作为。
新盘下半年供应爆发
专家指出，新盘的延缓上市必将引发下半年的供应热潮。
对此，北京中原地产总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)指出，2004年北京土地交易量为400万平方米，2005年为500万平方米，而到了2006年这个数字就膨胀成了840万平方米。成交后的土地变为有效交易量上市，大约需要多半年以上的周期，这840万平方米的土地到2007年正好“开花结果”，新盘供应的集中期将于下半年出现。
针对2007年新盘在下半年集中上市的现象，华高莱斯副总经理公衍奎表示，“根据供需法则，在购房意愿下滑的情况下，大量新盘入市，会造成供大于求的局面，一定程度上可能会促成房价的平抑。届时，不排除开发商通过打折、赠送精装修、赠送家电等促销手段，来吸引买房人的关注。”
对于2007年下半年的新盘上市潮，不少拖延开盘的开发商心里也“打起了鼓”。东部某楼盘的负责人就向记者表示，“为了确定开盘时间，公司每天晚上都在加班开会，研究市场、研究竞争对手。据我所知，我们这个区域内今年将有5个项目集体面市，楼盘间的竞争程度非常激烈，开盘时间选择不好，将直接影响未来的销售进度。”
“新盘下半年的集中上市，对于买房人而言，可以有更多的选择机会挑选合适的楼盘。另外，在‘70%·90m2’新政作用下，2007年下半年将会有更多的小户型项目入市，在一定程度上会满足普通购房人的置业需求。”首都经贸大学教授张跃庆如是表示。
编后：
今年4、5月份，京城商品房供应一反传统旺季态势，供应冷淡的背后，并不仅仅是“捂盘惜售”，更是映射了奥运之前开发商狂赌房价利润空间的心态。
近月受股市、加息预期等影响，商品房成交量大幅下滑，出于对冷清大势的观望，开发商拖延新盘上市的同时，力争抓住房价上涨的“最后一根稻草”——压赌奥运房价。
一边是政府担心房价上涨过快，难于向舆论、向中央交待，一边是开发商捂盘惜售，压赌房价继续上涨；一边受股市吸走投资影响，高档房销售遇阻，一边是开发商惜售预期更大的利润上涨空间，政府、开发商、市场三方角逐，最终谁是赢家？
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