楼盘均价5000元 上海南汇惠南板块楼市前景分析

南汇区惠南板块是指惠南、宣桥、老港、大团镇行政区域。网上房地产公司在研究了区板块今年1月以来的市场情况后，认为该板块一手商品住宅市场起步早，区域发展成熟，但在2006年初以来经历过供过于求的市场波动调整过程，目前成交开始回暖，均价基本稳定。

1860城镇新体系

惠南镇位于上海至洋山新港和东海大桥中间，地处浦东国际航空港和临港新城的中心，是地域空间位置的主要接点，为南汇的交通枢纽区。按照“建设新郊区、新农村，增强城市竞争力”的要求，再结合全市“1966城镇规划体系”，南汇区政府前瞻性、高水平地规划和构筑了南汇区的“1860城镇体系”：“1”为临港新城，为第一层次；“8”为惠南城区、周浦城区、祝桥、航头、六灶、新场、大团、老港等8个新市镇，为第二层次；“60”即60个左右中心村。其中临港新城、惠南城区、周浦城区为重点城市化区域，惠南的楼市发展得到了政府在规划高度的大力支持。

惠南城区由现有的惠南镇及临近的宣桥镇构成。作为南汇区原政治、经济、文化中心，惠南城区将建设成具有居住、科教、工业、商贸等功能的综合型现代城区。到2020年规划人口约24万人。规划中的由嘉定安亭起始，途径张江、惠南至海港新城的轨道交通11号线（原规划的R3线），将会给惠南及整个南汇的房地产市场发展带来利好鼓舞。

楼盘均价5000元

惠南板块的房地产开发起步较早，甚至比目前较为成熟兴旺的周康板块还要早。开发高峰过去，各类住宅项目相继入住，城镇的商业市场受到带动，多元化消费需求以及消费力的提升越来越明显，所以惠南镇在“十一五”规划期间，将以主题式商业地产项目辅佐商品住宅市场，相得益彰共同发展。目前已经开发的南汇新天地、南汇购物广场、艺泰安邦的“艺术主题居住社区”都已经颇具人气，为板块内居民提供了完善的商业配套，发展前景被市场看好。相辅相成的发展之下，商品住宅的开发已经初步具备“卫星城”的规模，目前镇内楼盘均价在5000元/平方米左右。

成交开始复苏

从数据来看，2006年1月到2007年3月底，南汇区惠南板块一手商品住宅总体上市面积为14.1万平方米，约合1150套一手住宅；同期成交总面积达到21万平方米，约合1780套一手住宅。从销售速度看，2006年上半年相对比较低迷，为当时供过于求局面导致，下半年开始逐步复苏回暖，目前销售比较平稳。

受到供求波动影响，板块成交均价也像成交量那样在去年有过反复，从2006年初的5300元/平方米左右水平快速下滑，2006年下半年至今基本都稳定在4700元/平方米左右的水平，走势平稳，有关行家认为购房者可以开始考虑介入。但随着限制单套户型面积的“7090”政策的深化落实，之前没来得及卖掉的大户型的单价，还可能有进一步的下调，值得充分关注。

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