冯海宁：楼市出现供大于求 房价为何不降反升

上海市房地产协会日前透露：上海住宅的供求比已经达到1.5∶1。但同期，上海新房价格却出现止跌回升，3月份价格涨幅为0.4%，与去年同期相比上涨3.6%。(5月8日《第一财经日报》)

如果说1.5∶1这一数字来源科学，没有操纵嫌疑，笔者以为可以大胆认定：上海楼市供求关系基本平衡，与其他大中城市供求矛盾依然突出相比，上海楼市率先步入健康轨道，具有示范效应。

依据1.5∶1的供求关系，房价应该走低才是，但上海房价却呈现回升怪相，这不由得让人忧虑。忧虑一，1.5∶1是否只是表面现象，是不是数字游戏？忧虑二，到底谁在暗托房价，能暗托多久，政府如何应对？忧虑三，供大于求的房子，是高档房多还是中低档房多？大户型多还是中小户型多？因为高档房和大户型供应充足，对普通消费者来说是没有多少实际意义的。

这三点忧虑如果被打消了，笔者认为就不存在“供求平衡房价反升”这一怪相了。但想破译1.5∶1这个数字的密码，操作起来并非易事。因为一些问题还在争议当中，比方说“可售住宅加上新上市住宅与住宅成交量(供求比)”中的可售住宅，就牵扯到房屋空置率的问题——空置率是房屋供求关系的关键因素。而房屋空置率有两个难题需要解决：一是空置面积难以准确摸底，因而没有权威数据；二是统计方法不一样，结果自然有差距。

很多观点认为，调控变“空调”主要的原因是，房屋空置面积至今仍然没有一个既权威又及时的统计数据。猜测占据一定成分，所以有人戏称“凭感觉”。

如果说专业统计部门统计空置率不专业，那么房地产主管部门的统计结果如何呢？从去年北京市房地产主管部门首次启动的空置房摸底行动来看，同样不能令民众信服，原因是这次摸底行动主要依靠物业公司来完成，而物业公司与开发商的暧昧关系是天下皆知的。

再拿统计方法来说，房地产主管部门通常所谓的“空置率”，就是指上市一年后卖不出去的房子占房子总量的比例，反映的是房地产市场销售状况。但往往忽略了“空住率”，即已经销售出去却没有人住的房子占房子总量的比例，房子主要在投机者手里 。比较科学的方法是把“空置率”和“空住率”结合起来，建立一套完整的统计体系，从而得出更理想的结果。

以上是从供给方面探讨房屋供求比的疑虑之处，另外从需求角度看，1.5∶1这一比值也需要慎重考虑。其实，目前的成交量并不能准确反映出真实的市场需求，原因是：有一部分需求可能暂时被压抑，并不等于它不存在，有可能在房价落至可承受水平时就会出手。还有一部分需求预计暂时被转移(比如转投股市、基金等)，不排除再杀回马枪的可能。因此，对真正需求者要全面和科学的调查。

上海目前房屋供求之所以基本平衡，或者说供大于求，根据相关报道来看，主要是增加供给的结果，更是调控的显现。但这一结果最终还是要反映在房价变化上——至少目前房价不降反升的现象说明，1.5∶1这个供求比值需要科学统计，谨慎推敲。因为这不但影响政府决策，还可能误导民众。

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