上海进一步放开外资买地限制 外币可支付保证金

今年一号土地出让公告首次允许境外投资者以美元、港元、日元以及欧元缴纳保证金CFP资料

在上海今年首批出让的土地中，有关境外投资者参与购买经营性土地的限制进一步放开。

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4月27日，上海市房屋土地资源管理局发布了今年首个国有土地使用权挂牌出让公告(下称一号公告)，与去年的几个出让公告相比，一号公告对境外购买人的资质要求明显放宽。其中，出让保证金可以用外币支付，与此同时，没有要求境外购买人必须拥有内地注册公司。

一号公告显示，“境外的自然人、法人、其他组织”都可参与土地竞买，这一规定是去年二号公告以来的延续。除此之外，此次土地出让的保证金，除了可以用人民币支付之外，还可以用美元、港元、日元以及欧元等四种非人民币币种支付，账户名为上海市房屋土地资源管理局。这意味着境外公司可以直接通过境外汇款的方式给付。

至此，对于境外资本买地资质的限制，已经基本消除。不过，业内人士表示，买地环节的资格放松，并不意味着对于外资投资房地产控制的放松。

外资买地大门关闭一年

去年7月11日，国家六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文件)，这一规定旨在防止境外热钱短线炒作境内房地产、稳定房市。文件中的第一条和第三条指出，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。而设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。

此后，上海市房地局推出2006年国有土地使用权挂牌出让一号公告中，在竞买资格及要求一项中明确规定：参加竞买的境外投资者必须领有一年期外商投资企业批准证书和营业执照。

对于外资投资者而言，这就意味着必须在拿地之前先行注册公司，并注入至少一半投资额的注册资金，这对于尚未拿地的公司来说几乎是不可能完成的任务。这一规定使得外资直接买地的大门几乎被完全关闭，而从最后的出让结果来看，去年一号公告土地的获得者全部都是内地房地产企业。境外公司曲线买地不过，即使是171号文件也只是规定，需要控制和规范境外资本对于国内房地产领域的投资，并不意味着将外资拦于门外。与此同时，所谓“境外热钱”更多集聚在境外机构整体收购等形式的投资中，房地产开发领域“热钱”并不多。

因此，从2006年上海二号经营性土地出让公告中，上海市房地局开始对于外资买地环节的“商业存在”要求放松，规定“境外的自然人、法人、其他组织”都可以参加土地竞买，但是，由于此后几次公告的保证金均需要以人民币支付，如果不是在国内有足够的流动资金，境外房地产公司很难完成保证金支付。

境外公司如果希望在内地购买土地，只能够曲线进行。公司或通过内地子公司，或通过与本土公司合作的方式拿地。事实上，去年成功买地的外资公司，其保证金基本上都依靠内地公司支持完成支付。

根据公告内容，投资者将在明天起领取一号公告各个地块的招标说明书。由于境外投资者买地资格的放松，可以预见，此次土地出让过程中，热门地块将会有更多的竞争者参与。

并非“限外”政策放松

业内人士表示，虽然对于买地资格限制放开，但并不意味着上海房地产市场对于外资投资控制的放松。实际上，即使境外公司能够成功竞得土地，其资金支付以及项目公司注册还是需要经过国家外汇管理局等机构的审批。

今年3月份，商务部发布2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见，意见明确指出，今年将“严格限制外商投资房地产”。

一名境外投资基金负责人向早报记者表示，土地购买环节的放松，并不代表着房地产行业对于外资控制的放松，与此相反，今年外资在公司注册审批以及资金进入方面正面临着更多的阻力，操作流程正明显放慢。

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