天津加强存量房交易管理 公房置换纳入监管体系

 天津二手房交易资金监管正力求覆盖每处细节。

4月16日，天津市国土房管局相关负责人表示：强制实行的二手房交易资金监管的措施，即:任何房地产经纪机构不得受理、暂存交易双方的交易资金或定金的规定，应包括公产房屋置换。

据了解，3月天津市下发全面加强房地产经纪机构管理的通知后，二手房交易市场运行良好，但仍有部分经纪机构在收取公产房屋交易资金和定金。为此天津市国土房管局近日下发通知，要求：是进行直管公产房屋置换的，须由津房置换有限责任公司（以下简称[津房置换]）对直管公产房屋置换款实行统一监管，严禁任何房地产经纪机构收取直管公产房屋置换款和定金。

市国土房管局要求，办理直管公产房屋置换的双方当事人必须持本人身份证及有关证明材料到津房置换办理置换手续。当事人年老体弱、行动不便，不能亲自到场办理手续的，由津房置换派人入户办理。办理置换手续，除本人签字、盖章外，还需留存指纹印迹。对单位产房屋置换，由置换双方到房屋所有权单位办理置换手续，凡委托办理房屋置换的，也须由津房置换办理手续。

引入第三方并非去中介化

值得注意的是，与天津二手房交易资金代收代付的主体天津正孚房产经纪公司相似，津房置换也隶属天津市国土房管局。这家国资公司业务权限明确的背后正是政府相关部门的“有形之手”。而据了解，津房置换早在2004年11月10日就推出直管公有住房挂牌代理转让，其他任何公司及个人均无权办理此项业务。

天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫分析，为保证存量房交易资金的安全，禁止中介机构为客户 代收代付 房款，而交由第三方——即商业银行和政府的行业主管部门监管，是[天津监管模式]的独创。然而有市场观点认为，这种[天津模式]有越俎代庖嫌疑，具有[去中介化]倾向，挤压了中介机构的业务空间。

政府提供的是无偿服务，不掺杂部门利益，其公信力不言而喻。卢卫表示，去中介化 的看法是片面的。在网络科技日益发达的今日，所有的中介行业都面临去中介化危机，这并不是政府介入监管的结果。

卢卫分析，信息爆炸的今天，消费者迫切需要借助新的中介服务过滤信息，新的营销中介机构应运而生，存量房市场发展趋势势必要求传统的中介机构以单一提供信息咨询、居间撮合为主营业务，向提供法律咨询、评估、信贷、产权过户等多元化服务的经营方向调整。

在第三方有力介入市场的环境下，中介公司需要做好各项服务，确保整个行业运作规范化才能有效地占有稳定的市场份额。即将进入天津市场的链家地产市场总监金育松(金育松博客,金育松新闻,金育松说吧)如是说。

网上业务监管是未来方向

同时，由于存量房的交易特性，网络传播可以最大限度地克服信息不对称的缺陷，如何避免因为网络信息虚拟性所造成交易风险，是亟待解决的问题。

早在2005年4月，天津市国土房管局就曾做过网络监管的相关尝试，将局内部权属登记系统、存量房网上信息系统与多家商业银行结算系统联网，以转账方式代收代付客户交易资金。同时，又出台了《天津市私产房屋网上交易管理服务管理办法》，此后又补充了公积金贷款规程、委托办理权属登记等一系列文件。

然而开展对二手房网上业务全程监管，其难度远大于商品房的网上认购工作，存量房交易市场秩序的整体改观还在于填补监管空白。卢卫指出。他同时分析，网上售房制全面推开以来，消费者对商品房预售环节的投诉已逐年下降，只要相关部门出台的法规与管理办法不断增强其实际操作性，存量房交易的市场秩序必然会有整体的改观。

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