调控两大切入点;预售款专户管理 查处商业贿赂

在今年的政府工作报告中，房地产市场的主要任务是改变居民住房消费模式、调整房地产市场产品结构、遏制部分地方过高的房价及建立有效的住房保障体系。可以说，就目前国内的房地产市场来说，哪一个方面都十分重要。但是，何为今年房地产宏观调控切入点，应该是较为重要的事情了。

笔者发现，今年房地产宏观调控与往年不同，往年更强调从面对房地产市场的综合治理，而今年更多的是专项治理，以此来深化与细化对房地产宏观调控。比如，即将出台对住房预售款专户管理之规则以及查处房地产领域内的商业贿赂这两方面切入，表明了政府在今年落实房地产调控政策、强化调整效果方面的巨大决心。

专户管理卡住企业命门

今年的住房预售制度改革，就是要让住房预售款实行专户管理。所谓预售款专户管理，是指将开发商在预售阶段取得的住房预售款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取、使用，只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出，如建筑工程款的支付。这样，不仅能够有效维护单个项目工程款的按期发放，不出现农民工工资拖欠，防止个别开发商挪用预售款等，而且也降低了住房预售中消费者及银行的风险。

住房预售制度不仅是中国房地产市场得以发展的最根本的制度，也是国内房地产市场能否繁荣的最根本的制度。但是，在这种制度建立与实施过程中，由于有选择地移植国际惯例，从而使得中国的住房预售制度成为一种单边风险承担机制。即目前的住房预售制度更多的是有利房地产开发商，而不利住房消费者及银行。这不仅不利于房地产市场，也制造了许多潜在的市场风险及银行风险。

我们可以看到，在发达国家的房地产市场，对于预售款，没有哪一个国家法律或制度会在预售时让购买者一次付清并交给房地产开发商的。或是购买者预付10-20%保证金，其余的款项随着工程进度分期支付；或是一次支付但第三者专门保管。也就是说，无论任何形式的预付，其款项都不会直接交给房地产开发商，而是由律师或第三者存入银行保证账户，款项按工程进度经工程测量师及律师同意后才能拨付。

但是，就目前中国房地产的情况来看，一方面是说住房预售制度是国际先进东西要引进，但另一方面则引进时仅引进了有利房地产开发商的那一部分。比如开发商做了预售，要购买者一次支付购房款（包括按揭），并且让其款项全部进入房地产开发企业的账户。这样做给房地产开发企业“空手套白狼”创造了条件。比如，目前国内绝大多数房地产开发企业不仅将住房预售款用于后期建设，而且还拿来购买新的土地和项目，达到快速滚动开发。也正因为这点，房地产市场的消费者及银行金融风险大大增加。

正是从这个意义上说，住房预售款的专户管理不仅对房地产企业将带来巨大影响，因为部分对预售款依赖较大的开发商将要重新调整开发战略，可以给一些资金实力不足的房地产开发企业被清除出市场。

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