地产观察:中央政府为什么不能对高房价袖手旁观

住房问题已经成为当前中国城市居民最关心的问题，原因是住宅的价格上涨太快,很多城市已经出现这样的情景：一边是大量的老百姓买不起房，一边是住房市场供不应求，价格不断上涨。住房市场之所以出现上述情景，原因之一在于我国的住宅政策出现了一定的偏差。国际经验表明，住房是特殊商品，政府必须积极干预住房市场。

住房是准公共产品，经济学理论告诉我们，市场竞争可以提高经济效率，但市场机制不能解决外部性、垄断、公共物品和收入分配提供等问题。住房是一种特殊商品，它不仅具有外部性，而且具有准公共物品的属性。

住房是不动产，它不可能象电子产品一样可以按照同样的标准无限制地复制，这使得住房市场不可能是完全竞争的市场；另外，住房不仅是消费品，而且可以成为投资品，因此，住房市场不存在均衡点，该市场没有均衡价格，这是房地产市场经常产生泡沫的原因所在。

住房商品和住房市场的特殊性，决定了政府应该在住房市场上有所作为。

政府出手掣肘何在

政府干预住房市场的出发点有两个：第一个是优化社会资源的配置。政府的职责是弥补市场不足、纠正市场失灵；第二个是现实社会公平。政府要制定适宜的住房政策，以便资助社会上收入较低的人群，使他们能够安居乐业，从而实现社会的稳定和经济的持续发展。政府对住房市场的干预是市场发展的必要条件。但是政府干预并不是万能的，也存在一定的局限性。

政府干预住房市场受政府财政能力、本国经济发展水平的限制。即使是原来以福利先进国著称的瑞典、荷兰等国，近年来都对原有住房政策作了新的调整，减少了政府支出。世界上许多国家干预住房市场的经验、教训值得我们认真探讨，然而更为重要的是我国政府应该根据国情制定出合理的住房政策目标。政府干预住房市场的目标确定之后，还应该慎重地选择有效的政策工具。由于住房市场的地域性强，因此各地区、各级政府还应该针对本地区的具体情况制定出适宜的、地区性的住房政策、法规。

政府决策的实施结果往往有一定的不确定性。这是政策调节的时滞性带来的结果。

政府对市场的干预会影响市场机制的运行。许多经济学家都曾指出，政府干预经济的各种方式都会产生代价。所以政府对住房市场的干预应该采取十分慎重的态度，政府行为的效果应纳入成本——收益的框架内进行分析，只有当干预获得的收益大于成本时才能干预。

总之，政府有效干预住房市场的前提应该是顺应市场经济运行的规律，在市场可以发挥功效、可以自发调节的地方，应该放开手，给企业以自由竞争的机会；在市场不能有效配置资源的情况下，应该积极介入。并且，政府对住房市场的干预应该是系统的，既要有短期的规划，也要有适合中、长期发展的政策和法律体系。

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