上海楼市：究竟是局部分化 还是全局“回春”？

消失了一年多的排队购房场景再次出现在上海楼市。三月份以来，上海多个新楼盘开盘当日都出现了多人排队争购，销售记录时有刷新。于是，看多者判断，“小阳春”已降临上海楼市。但是，多数市场人士认为，楼市“回春”说言之过早，局部分化、回暖的可能性较大，能否全局反弹，关键还要看六七月份。

进入三四月以来，上海新建商品住宅市场成交量明显放大，日销售量由此前的两三百套增至五六百套。上海仲盛集团销售中心总经理汤晓丹认为，开发商推盘量的增大带来了市场交易量的回升。仅３月１６日至３１日半个月时间内，上海就有３６个新盘推出，上市总量达到４１．１９万平方米。在供应量的带动之下，去年以来积压的刚性需求开始迸发出来。

上海中星营销机构总经理刘承健分析说，评价市场冷暖，关键看需求。当前市场特征是有效供应减少，自主需求释放倾向明显，结构配比失调，外环线以外区域上市量大、内环以内偏少。因此，局部市场会因为需求集中而造成供不应求、价格上涨。

知名房产专家蔡为民认为，说上海楼市“回春”还为时过早。其一，当前受消费者青睐的楼盘，要么是“四房”产品——现房、地铁房、品牌房、降价房，要么是“三低一高”产品，即低单价、低总价、低首付、高得房率。如果不具备这些要素中的一二项以上，在市场上几乎没有出路。其二，目前市场上的购房人绝大多数是自住者，这使得楼市买气不容易产生扩散效果。目前市场还处于盘整向下的阶段，房价需经过一个挤泡沫的过程之后，才能重新走向坚挺。

汉宇地产常务副总经理范伟国认为，三四月份按惯例是每年交易高峰期，在开发商的各种营销手段下，成交量自然会上涨，相对于连续几个月成交淡季，眼下即便算是“小阳春”，但全年来看难以维持。

上海市房地产行业协会近期公开表示，上海住宅市场供求比例在１．５：１左右，供给能够满足需求。五六月份，９０平方米以下的小户型住宅将集中上市。

但另一个值得注意的现象是，一季度上海房屋新开工面积只有１１６９万平方米，同比下降了两成多。新开工面积减少，一方面反映了开发企业对未来供过于求的预判，另一方面也会对未来供求起到调节作用。

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