易宪容：房价呈非理性上涨状态

4月29日由清华大学中国金融研究中心清华经济管理学院金融系主办的“股市与楼市：理性还是非理性的繁荣”高层论坛在经济管理学院利召开，到会的王洪、吴晓求、张陶伟、莫天全等专家就目前国内经济领域的房地产信息、股市等宏观经济问题，进行了热烈讨论。

易宪容：我接着刘纪鹏教授的话题讲讲股市，股市到底指数的高低是繁荣，股市真的成了整个经济发展的环节，这是真正的问题。 
  
 
现在很多人可以制造各种各样的假消息，一天之内升高数百点，这是理性，很简单的东西。所以股市现在疯狂的状况来讲，历史没有过，现在欺诈、还有制造各种假消息、基金对冲等等，各种各样的方式，为什么说这些东西一定是繁荣，我不知道。我觉得中国真正的市场经济的发展还是要建立一个持续、健康发展的角度，不要说指数的高低来判断一个市场的好坏，这是我对股市的一个看法，重点我讲房地产。

我要讲一下房地产，中国的房地产调控了已经有几年了，从2004、2003、2005、2006，调控下来中国的房地产市场到底是一个什么样的市场，中国的经济我来判断，这里头我把2006年数据说一下。2006年房地产开发来讲，在早几年快速增长的情况下，增长了4.2%，房地产开发是24，比2005年19.8，增长了4.2。第二个来讲，房地产开发之间银行进入了房地产来讲，在2006年增长是51%。第三个来讲，房价的问题，房价来讲尽管国家统计局出来的数据是5.7，但实际来讲，如果说有一个比较哈的指数来讲，我们的房价上涨程度就跟刚刚莫总所说的，增长是50%、60%，甚至更高。举个最简单的例子，我住的天通苑的房子来讲，2004年是2650，现在已经是6千，按照这个来讲每年的上涨幅度至少30%以上。就是说我们目前房地产市场来讲，越是调控就出现了开发总量增长速度越来越快，银行的资金进入房地产市场越来越多，还有房价的增长幅度越来越快。这样的数据来讲为什么这样，为什么宏观调控会出现这么一个结果，最根本一条我一直在思考一个问题，我们如果政府把房价稳定在一个点的情况下，而且不通过相关的政策调整的情况下，房价肯定是只上涨不下跌。为什么？如果我们房地产市场是一个投资品市场，那么价格是稳定在一个点上，我们进的这个市场肯定是零风险。零风险的情况下投资者有便利的银行金融杠杆、便利的从银行获得资金，这个市场的价格肯定就推高的比较快。

比如说我最近到了深圳等等一些地方，深圳的房价为什么上涨幅度这么快？根本点就是由于房价的上涨，很多投资者进入这个市场，比如按揭等等十分盛行。这样的情况下，我们的房地产市场如果不通过基本的界定，或者不能对这个市场的政策有好的调节，就像刚刚莫总所说的仅仅增加供给无济于事。比如投资品市场来讲，有银行的金融杠杆，肯定会抬高价格，而且没办法满足投资无限的需求。

所以房地产判断来讲，我最近的基本看法，如何来调整我们的政策，第一，如何来界定我们房地产市场到底是一个什么市场，你不要扩大内需的时候我们国内就是消费品市场，大家就买房子了。这样的徘徊就必然导致我们现在的结果，由于政府对投资市场或者消费市场的界定不清，他们的政策肯定在这两者之间摇摆。比如说如果是投资品市场，你在其他市场投资可以获得20%、30%，比这个概率高，为什么我们基民的投资收益率是2.79，这问题就是说我们的根本点就是在投资和收益之间摇摆，他的政策来讲是基本的取向。这是第一个问题，到底是投资品市场还是消费品市场。

第二个，要通过利率政策、税率政策投资房地产市场。我们的西边已经3.3了，我们居民2.79，除了利息税以后他的负利率是1.068，负利率情况下怎么做。所以这样一个政策落讲，我们现在根本上在国内影响还是很小的。目前的状况来讲，政府不能对这个问题搞清楚到底是什么东西的情况下，房地产市场的非理性应该是很大的。所以大家可能要搞清楚一个事情，我们身边的事情、我们的房价上涨幅度肯定是非理性的状态。这是我对房地产市场的基础判断。

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