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新华视点：老百姓看不懂的数据有意义吗？
——关于广州房价跌与涨的追踪调查
广州市国土房管局公布３月份广州一手房均价每平方米比上月降了７００元后不久，国家统计局、发改委又称广州３月份新建商品住房销售价格同比上涨８．６％。
广州房价到底是涨是跌？记者为此进行了追踪调查，结果却发现出现房价数据“打架”的主要原因，竟然是政府部门所说的“统计方法不同”。有关专家表示，单用“均价”来反映楼市行情完全不够，政府有关部门应该在统一发布均价的同时，提供更多、更透明的信息供市民参考。
两组数据“打架” 原来是统计方法不同
“两组数据其实没有多大的可比性。”广州市国土房管局宣教处有关负责人告诉记者。广州楼价出现每平方米７００元的跌幅，主要原因是价位较高的中心城区交易量减少，价位较低的非中心城区交易量增加，结构变动拉低整体价格水平。
按照广州市国土房管局公布的数据，广州３月份中心城区（越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔区）各区新建商品住宅交易量普遍减少，比上月大幅减少共２０万平方米，减幅达３５．５％。而比较偏远的花都区成交量比上月增加了１１６％，南沙区则增加了３００％。
据介绍，国家统计局和发改委采用的是抽样统计的方法，它是将不同类型和地段的商品房价格，依照一定的权重，计算出一个同质可比楼盘的价格。例如分别抽取中心城区和郊区的住宅乘以一定比率，再统计得出广州本月的可比价格。
广州市国土房管局的数据属于未经加工的原始数据，该数据是根据广州３月登记备案的销售总额和销售面积相除后得出的平均交易价格。这个数据应该比较客观，但受统计方式的局限，容易受具体交易情况影响而出现较大波动。例如统计周期内，市中心区域忽然出现几个项目，销售价格较高，数据就变为大幅上涨。但如果销售的项目集中在郊区，数据则变成急剧回落。
该负责人告诉记者，两种统计方法的时间期限也不一样。广州国土房管局发布的数据是交易双方签约后经主管部门审核确认的数据，即进行了书面合同登记备案的数据，统计时段为上月２６日至当月２５日。而国家发改委、国家统计局的统计数据是从当月１日到月末。
“如果是这样的话，那公布楼市均价还有什么意思？不就是一种数字游戏？”广州市民丁小姐说，她最近准备买房，因此比较关注楼市的动向，一手楼均价下降７００元的消息出来后，她就逐一地打电话到曾经看过的楼盘询问，结果发现不少楼盘不但没有下降，反而涨价了。
楼市均价背离老百姓的真实感受
事实上，这已经不是楼市统计数据第一次与老百姓开玩笑了。以上海为例，根据国家发改委、国家统计局发布的统计数据显示，２００６年三季度上海房屋销售价格下降１．１％。而上海市房地产交易中心网上有关数据显示，当年９月份上海内环商品住宅均价跌幅２５．５６％，而光大证券的一份研究报告表明，２００６年前８个月上海房价同比上涨２．９％。
对于这种数据“打架”的现象，曾有专家指出，其原因在于各个部门之间没有一套标准的统计制度，没有站在同一个标准平台上来研究和统计，包括统计的计算方法都缺乏一种标准化的共识。
楼市均价的另一个弊端，在于它比较笼统，容易出现总体真实、局部失真的现象，严重的时候，就会背离老百姓对楼市的感受。广东省政府参事、广州市房地产学会副会长潘蜀健(潘蜀健博客,潘蜀健新闻,潘蜀健说吧)说，人们经常用商品房的均价来描述市场的波动情况，并以此作为决策的依据。商品房的价格差别是很大的，不同的地区、不同的层次，一个均价，掩饰了不少至关重要的信息。
“橘子每５００克１．５元，榴莲每５００克１０元，你说公布一个城市的水果均价有意义吗？”上海地产界有关人士顾海波(顾海波博客,顾海波新闻,顾海波说吧)尖锐地说。公布楼市均价的一个出发点就是为了给市民买房作参考，但目前各地国土房管部门每月只公布均价和各区的情况，尽管比宏观调控以前要好，但还是不够具体，只能给市民以一个心理感觉，因此很难为他们购房提供具体的参考。
不要让失真的均价成为购房者眼里的鸡肋
就目前的情况来看，由于信息不透明，有些城市的房地产数据还容易成为不良开发商的炒作对象。如广州国土房管局主办的“阳光家缘”网站，其显示的交易价格和交易套数都比国土房管部门公布的数据高，主要原因就是一些开发商利用“阳光家缘”网站进行炒作卖房。
“一些开发商为了抬高房价，炒作热销现象，先让员工以高价购买楼盘中位置最不好的一些房子，因此在网上经常可以看到一些并不好的房子却卖到八九千元一平方米。”广州市国土房管局有关人士披露，“接着，他们的销售人员就让买家看，并说‘你再不买就要卖到1万元了’。以此来诱骗买家。”然后，开发商再跟员工撤销合同，如此循环往复，造成“热销”假象。
广州地产专家韩世同(韩世同博客,韩世同新闻,韩世同说吧)指出，正是因为政府有关部门对房地产市场的数据公布得不及时、不详尽，才让不良开发商有机可乘。太复杂或公众看不懂的数据其实没有价值和意义。要解决楼市均价忽悠百姓的问题，相关政府部门应该放弃分歧，携起手来共同建立完整的房产信息体系，统一对外发布。
其次要抓紧开展住房状况调查，全面掌握住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息。要及时披露市场信息，应该像股市一样每天将每个楼盘的成交均价、最低价和最高价公布，并在此基础上按区、按类统计成交均价和数量，才可以对楼盘和区域楼价涨跌作出准确判断。
“不管计算方法、时间如何，最重要的是能还楼价本来面目，希望有关部门统一数据发布，提供真实数据，不要让模糊不清的均价成为购房者眼里的鸡肋。”丁小姐说。
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