品种多样 北京商业地产近期放量竞争逐渐加剧

进入4月份，商业地产的放量加剧，开盘增多，同时开业也增多。尽管一季度商业地产放量不是很大，但是进入4月后，开发量加剧。商业地产放量，无疑使得竞争加剧。

商业品种增多

3月末至今，商业地产放量有目共睹。不论是住宅底商、社区商业，还是大型购物中心，商业街等，品种繁多，不一而足，满足了不同投资者的需要。这些项目有的是开业，有的则是租售，相当火爆。

购物中心成商业主流。戴德梁行日前发布报告称，今年北京计划开业的商铺面积高达410万平方米，是有史以来商铺开业最高峰。其中，以购物中心模式运作的商铺为280万平方米，占总面积的68.3%。4月19日，落户华贸中心的新光天地商城开业。该商城建筑面积18万平方米，营业面积12万平方米。与新光天地近在咫尺的新世界彩旋百货及美罗城百盛也相继开业。

小户型办公面市。今年三月份，东亚望京中心推出的两居90平方米办公产品。4月15日，在“办公一体化生活”的论坛上，东亚望京中心销售经理张欢表示，该产品最大特点在于功能性突出，有独立办公室、公共办公区、会客室、卫生间，既可用于办公，又可用于居住，也有利于投资。专家认为，该物业弥补了望京中小企业办公产品的空白，对中小企业的发展有不可忽视的助力。

近期，商业地产的招商工作也进行得如火如荼。4月18日，欧洲第一大零售业巨头家乐福选址在位于朝阳区广顺北大街与望京北路的交会处的华彩国际中心，经营面积约2万平方米。同日，1.5万平方米的Holiday inn也落户于此。华彩商业中心共22万平方米，商业中心10万平方米。现在华彩国际中心正在紧张施工，预计2008年初商业中心即可投入使用。

产生多种推广模式

商业地产放量增加，也加剧了项目租售的压力，因此，为了吸引更多的客户，各路开发商也施展了不同的手段，来快速进行销售和租赁。

直返租金。位于朝阳区青年路上的国美第一商街，近日打出了更让业界咋舌的销售广告，即：“买国美第一商街现铺直返三年租金，购买200平方米商铺，可一次性获得39.3万元租金”。

团购、整购增加。由30多名浙江商人组成的投资团，购买了国美第一商街15000平方米商铺。北京世茂投资发展有限公司收购建国路的北京华平国际大厦整栋物业，作价人民币10.5亿元。位于三里屯的大型商业项目由香港太古地产投资收购，总投资额在40亿元人民币以上。

物业持有增加，开发商开始由售转租。比如华彩国际商业中心，就是由北京华瀛置业房地产开发有限公司持有。华贸中心水世界商城、硅谷亮城、西单MALL等也都是只租不售的持有型物业。

结成商业联盟。近日，由汉博顾问牵头，汉博顾问、纸老虎和新华角川经过协商，达成商业地产战略合作协议，三方正式签约联手打造商业联盟。2007年7月将推出中国商业地产俱乐部。商业地产俱乐部将聚集国内外各个业态知名品牌，包括百货、家居、餐饮、运动和服饰品牌店等，组织联合30多家国际国内知名主力店，该俱乐部各商家守望相助。

持有型商铺招商压力大

随着商业地产的大量面市，商业地产部分商铺出现空置，而零售商却又找不到合适经营地点。专家认为，这是供需不对等的结果。

“商铺集中开业对零售商是个好消息，扩大了自身的选址空间；但也将面临更大的招商压力，尤其是持有型商铺租金面临更大考验。”张家鹏说。

目前商铺发展与住宅相似，有区域边缘化趋势。同时，由于北京需求旺盛，市中心的商铺未来租金压力会稍小一些，热点地区的商铺租金还会保持向上的趋势。但边缘区域尤其是社区商铺的发展会分流大型购物中心的顾客群。双方只有选择差异化的经营思路，如社区商铺走便民服务的思路，开健身、美容等店，而购物中心引进品牌，走高端经营思路，两者才可减少恶性竞争。

同时，开业增多，也加大了商业过剩风险。本月，新光天地、新世界彩旋店、百盛美罗城纷纷落户CBD。而这一局面还将继续，LG大厦购物中心、银泰中心、华贸商城、国贸3期等将陆续开业。据估计，CBD地区将新增至少25万平方米的百货面积，相当于12个现有赛特的营业面积。“高档百货‘井喷’有过量的危险。”北京商业经济学副秘书长赖阳曾多次对外指出，京通快速路在商业聚集区没有出口，大望桥下更是天天拥堵，CBD不应该成为商业中心区。

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