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为促进国内外金融行业与地产领域的交流与合作，开辟基金与地产企业之间的交流途径，预测中国房地产业未来发展趋势，探讨新金融环境下房地产经济与银行、基金、信托的合作与融资，促进房地产企业健康稳定地发展，让企业了解到全面而有效的融资渠道,并传播国内顶尖地产业企业的成功经验，发掘最具投资开发潜力的区域市场，探寻适合中国房地产业发展的创新思路和经营模式，达到相互学习、整合资源、促进合作、共同发展的目的，全国工商联房地产商会本着对行业发展高度负责的态度，于2007年4月27日在北京天伦王朝饭店召开主题为“创新发展与开拓多元化融资渠道”论坛。
以下为全国工商联房地产商会会长聂梅生(聂梅生博客,聂梅生新闻,聂梅生说吧)演讲实录（文字未经本人核对）：
聂梅生：各位领导、各位嘉宾，早上好！今天这个会两个内容，一个多元化融资的圆桌会，另外一个就是REICO报告一季度发布会，两个都是重头戏，我就不想花很多时间，下面还有很多精彩演讲，我花比较短的时间把2007年房地产市场的现状和发展个人意见的简短分析。从宏观调控来讲进行三年多了，现在一直在进行，现在越来越看到，直入今天的主题，宏观调控当中着力点最大的、影响最长远的、最深远的应该还是在经济层面和金融层面，我不断的修改这张图，不断的想清楚。从今年整个金融政策来讲，还是冲着货币流动性过强中间这个方框说的，所有政策这一点是最难解决的。造成流动性过强、货币投放量大实际上有几个方面：一个长期低利率；第二外贸信差，这个问题一点都没有解决，一季度反而往上升，GDP拉动如果整个靠出口的话投放量肯定过大，第三人民币升值，直接导致外资的进入，从房地产这个角度来讲，从2007年一季度数据来看，外资进入房地产这块，虽然总量不大，但是比例非常高，如果这样一个情况之下，人民币升值的压力会更大，从人民币生值、外资进入市场在房地产领域有可能潜在三笔钱冲动：一个是升值，一个是升息，第三是我们国家房地产行业平均利润仍然高于国外，这三种冲动使外资进入中国市场的量非常大。再加上银行巨大的存贷差，一季度存贷差的压力在升高，再加上各个银行上市的压力，都需要业绩，都需要贷款，这种情况之下，造成流动性过强的问题一时半会解决不了，毕竟投资增长过快，房地产投资这块肯定上去。宏观调控在这样一个大背景之下，在金融这个口上是不可能松动的。
宏观调控在经济层面到底怎么办？如果想平衡外贸顺差，必须有新的经济增长点，要拉动内需，在房地产这个领域，好象把重头戏现在放到了中低收入这块，经济适用房、普通住宅，普通商品房，低收入廉租房，宏观调控当中当然对银行放贷问题一卡再卡，拉动内需，然后调息。预计今年第一次调息之后很可能进入加息周期，从现在数据看，不排除银行继续小幅升息，几乎是没有什么悬念的，在这种情况下今年开房地产投融资会议是非常切中问题的，而且也是今年很重要的一件事情。
为什么对固定资产投资过快、房地产投资过热、升幅太高，为什么要把这块压制住，实际上流动性过强这件事情，一定导致实物资产升值，这是必然的，因为毕竟要买一些能保值的东西，实物资产的升值一定导致贫富分化，这是必然的，从政策层面讲，一定会把实物资产升值导致富人更富穷人更富，导致社会不和谐，这件事情一定要进行一定的控制，从宏观调控来讲一个是经济层面，一个是社会层面的，是和谐社会的要求，这两个之间又都扣到这个问题上，因为只有有钱的人才具备投资实物资产的能力，没有钱的人不可能投资实物资产，实物资产升值岂止是房地产，普洱茶已经炒到天价，刚才在休息室时候说到股市，股市这么疯狂，在这种情况之下，从政策层面一定要解决。这是第一个背景。
第二个背景，我很高兴注意到这次博鳌亚洲论坛里面房地产板块放到绿色建筑里，我觉得是非常非常重要的，原来老在技术层面说这个事，现在从经济和技术两个层面相结合说这个事非常重要，温总理报告关于房地产这段第一点说的就是节能省地，说的不是房价，我盘点一下“十五”的业绩，从2001-2005年我们国家经济增长情况，是不是需要从资源消耗型到资源节约型转移，当时“十五”计划GDP年均增长定的是7%，实际数据是9.5%，涨上去2.5%，再看全国绿地面积，当时定的不少于19.2亿亩，最后降到18.3亿亩，现在对18.3亿亩有不同看法，这些意见我觉得还是挺有道理的，从政策层面来说，18亿亩成为一个底线。再看主要污染物排放，这两天各个省市都在说这个事，“十五”和“十一五”计划目标一样，减排10%，“十五”期间增加27%，里外里出来37%，如果我们再不做这个事，就算“十一五”减排10%，“十五”还涨27%呢，污染物的问题确实是大问题。节能的问题系数不能太大，“十五”下来大于1.0，并不是20年，五年就翻了番了，节能省地减排这三件事情“十五”都没有完成，所以“十一五”压力非常大，这件事情如果不解决，实际上GDP的增长，从7%到9.5%是以后面这三项作为背景的。里外里算下来增长那么快是否值得，消耗那么大，这件事情并不是技术层面的问题，好象房地产绿化建筑、节能、省地只是技术层面的事，怎么把房子盖的好，恐怕不是这样，如果不放到宏观大背景下考虑，恐怕房地产难以为继，是无米之炊，政府两会政府工作报告中没有达到指标的温总理检查的就是这两项。
2007年房地产政策实际上已经出台很多了，我先说一下，一个国税局的《土地增值税清理》通知，这个通知是影响比较大的，我最近在外面走的比较多，好象各个地方情况不一样，有的坚决执行，清算或者将要执行清算，有的没动静，这件事情从整体上讲和老百姓买房关系不大，主要开发商要把帐算清楚，出台以后很多同志来咨询，我说恐怕现在不要考虑其他的，土地增殖到什么情况下开发商利润和政府利润之间的分配，如果增的太多政府拿的多了，你拿的少了，开发商都明白这一点，都算自己土地储备平衡点到底在什么地方，这样一个税种说明力度比较大，有些预测今年行业毛利润可能要平均下降5-10个百分点，也和税种有一点关系，当然和资金力度有关系，总而言之房地产利润开始进入理性和平衡阶段。
温总理政府报告中肯定了房地产作用，第一说节能省地，第二经济收入，第三政府调控市场机制，从曾培炎副总理第一次提出加大住房供应力度，一个是调控住房需求，第三解决低收入，第四规范房地产市场，好象是首次提出加大供给，我们预计在普通住宅和社会保障类住宅的投入方面的力度会加大，同时控制住房市场。
第三《物权法》出台以后对房地产产生一些影响，总结了六条：前两天在深圳时候《物权法》起草小组讲《物权法》，大概这么几条，和起草方意见是一致的：第一提升住宅价值；第二严控土地制度，去年REICO年终报告当中也提出，2007年的需求有可能在调整流动性和土地这个问题上使需求有所抑制，这是有可能的，一方面加大供给，一方面抑制需求，其结果会是怎样？结果反映在房价上，年终会是什么局面，大家可以思考这件事情。第三土地出让方式的规定；第四拆迁补偿，重庆第一钉子户拆迁问题影响很深远，《物权法》出台以后拆迁的难度和速度可能都会受影响；第五小区共用部分界定产权；第六《物权法》为物业税的征收做了保证，起草小组否认这件事情，一口否定了这件事情，我不知道是不是因为这个问题比较敏感，说了一句话，从法律上讲不在一个层面，这是肯定的，另外物业税的试点可以进行。
第四商务部严格限制外商投资房地产，在越来越紧的情况下限制外商投资房地产，现在很多很多企业到底怎么样能够解决自己的问题，最近不约而同很多大的地产公司都到香港上市，碧桂园、星河湾、重庆龙湖都在准备上市。刚才已经讲了，央行再次利息，对消费的预期又是一个打击，对需求市场的减缓和萎缩，如果继续加息的话，购房者预期按揭的利息的压力就比较大，在短短四个月当中在房地产领域频频出招。
现在情况到底怎样？红色的都市宏观调控当中有问题的，2007年一季度经济态势，GDP同比增长11.1%，这件事情实际上是上礼拜国家统计局要发布的，结果把时间推了，一推不要紧，大家议论纷纷，我们也等着这个报告，说明宏观数据是非常非常敏感的，结果GDP同比增长了11.1%，比去年同期增长0.7个百分点，第一季度刚刚开完人大一下就上去了，固定资产投资增速国家统计局原话叫做高位回落，宏观调控在固定资产投资增速方面高位回落，总体回落4个百分点，城镇固定资产投资回落4.5个百分点，回落的相当多，但是底下是房地产投资高位反弹，我们加快了6.7个百分点，房地产开发投资同比增长这么多，我自己看了以后也不要觉得房地产跟皮球一样，越拍越高，我觉得未必，为什么会加快6.7个百分点，我觉得和去年出台的政策有关，尤其是调整规划，很多去年应该投资开盘的都在调，不能开盘，不能投资，都在调规划，细则还没有出全，很多压到今年一季度才开始放量，加快6.7个百分点，并不意味着以后也发展这么快。固定资产高位回落，房地产高位反弹，我不这么认为。
进出口成了我们一块心病，一季度出口继续快速增长，外资增速加快，这两个都是要控制的，都在加快，结果进出口相抵贸易顺差多464亿美元，外商直接投资实际利润金额并不见得特别高，但是同比增长11.6%。三月末我们国家外汇储备达到12亿美元，流动性过强，出口太多，进口太少，外资进入中国太多，这件事情没有解决，一季度反而上去了。
城镇居民人均可支配收入，我们一直认为宏观层面GDP增长、人均可支配收入的增长是房价增长的宏观背景，增长速度真是够高的，去年年底10.3，今年扣除价格因素以后还有16点多，一下上去6点多个百分点，可支配收入增长那么多，农村也在增长，在这种情况下房价下降有可能吗？宏观层面在上，这种情况之下支持了房价上涨。
银行存贷差是不是下去一些？银行压力是否很大？非常不幸的是流动性过强仍然突出，我算一下存贷差达到11.46万亿元，原来大概10万亿左右，这个问题怎么解决？居民消费价格总体水平上涨2.7%。房地产的事情我不说了，固定资产在加大，住宅投资这部分更多，7.3%，经济适用房这块上去了，88亿，增长41.6%，关于和谐社会这块，我不多说了，主要是政策层面的问题，1998年房改时候说以经济适用房为主体的住房供应体制，面向中低收入，当时曾经有过一个租售并举的，后来变成售，18号文件变成社会保障性质的，再往后变成低收入的，现在国务院应该重新出台文件，整理一下1998-2006年关于经济适用房政策不同说法，不断的把中低收入这块推向商品房市场，政策方面需要重新整理，当然一个时期有一个时期政策背景，比如1998年房改时候有亚洲金融风暴背景，希望拉动消费，把大家的钱掏出来买房子，现在不是这样的情况，应该重新出台综合性文件。
房地产这块外资不算多，但是增速很快，1.54倍，人家增长百分之多少，1.54倍是一百多，外资这块虽然绝对值不大，但是冲击力很大，集中在几个城市，集中在几类地方，在外汇储备情况过高情况下，房地产外资进入的前景我觉得绝对不乐观。
在这种情况下，房地产行业加速整合，一系列政策推动了房地产企业之间的并购很活跃，原来希望借债，现在愿意出让股权，还有一些整体项目出售，给优秀的企业提供并购的机会，给优秀企业的上市提供了很好的机会，房地产集中度更高，加速整合。
从金融层面来讲，关于多元化融资现在有两个突破：一个企业债，原来一直不敢发到房地产这个领域，现在北京城建拿到5亿企业债发行额度，和原来预期差的比较大，但是毕竟拿到了，说明房地产多元化融资已经开始走出了第一步，这块不走银行压力更大，原来都靠银行，现在直接融资，从政策层面来讲是支持的。
在这种情况之下，经济适用房这块产权的界定，一个是全部产权，在经济适用房这块是不是部分产权和政府的共有产权，限制流通，另外政府回购、租售并举，都会向合理的层面发展。行业管理更加规范，金融会多元化。
由于时间有限，我今天就介绍这些，谢谢大家！
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