今天举行的中国社科院2007年《房地产蓝皮书》出版新闻发布会上，中国房地产协会原会长杨慎先生就为什么在经过两年的宏观调控后，我国的房价依然没有降下来，甚至出现回调的原因时，他指出：

一、我们缺乏成熟的市场经济调控经验

我们国家实行市场经济从1993年开始到现在十几年，房地产这个行业总体的调控没有很好的经验，过去计划经济下我们生活是处在短缺经济，我们有的是制定短缺的经验，但是，一旦供给不平衡，供给过剩，通货紧缩怎么治，我们没有经验。治理过剩，通货紧缩没有这个经验，这是实质，这是我们存在的现状。在这样的情况下，当经济发展过快，尽管主观上从国务院到各地政府想采取措施，但是，往往由于采取措施不对路达不到预期的效果。

比如现在当时批了稳定房价，一般都是这样的，紧缩货币，管理货币，严控土地，再增加税收，一般是这样做的。去年我们也是用了这三种方法，但是，实践来看，这三种办法的结果是增加房价。土地严控信贷减少了，资本提高了，是不是增加房价。严控，土地实行严格的招拍挂，不准划拨土地，土地价格都平均的上涨。用税收来调节市场，增加税收，这三者都是通过卖方转嫁到消费者，所以，主观上想为老百姓做好事降低房价，客观上却是越调越高，我们是没有这方面的经验。而且在这次中央提出来，从总的方面提出来加大廉租房的建设，都会从建立社会保障方面都能够解决，但是，过去我们没有这方面的经验。

二、住房的社会保障制度

这是一个比较大的问题，住房的政策设计作一些反思。当时提出来住房保障，一个是实行三种不同的供应结构，商品房、经济适用房和廉租房。廉租房虽然提出来，当时领导也有考虑，但是，具体的怎么运作没有可操作性的东西。因此，对于低收入群体来讲，当他一旦积蓄买房的资金的时候，房价就比原来的设想升值一两倍，使这些人永远处在一种没有房的困境之中。

所以，住房制度的保障没有建立，不完善、不健全，这是一个非常大的问题，也是中央提出要特别解决的问题。任何国家、政府必须由资本市场来调节大量的消费者的需要，对低收入者只能是政府支持。所以，我们在这方面必须采取措施。

三、我们现在有一些统计数据口径不够准确

统一的口径不够一致，也造成大家的认识上的差别，现在甚至出现统计口径上有打架的现象，因为政策上就需要数据的口径，但是数据有不一致的地方。这个有历史原因，原来我们国家用的是计划经济体制，是包的，建一个房子，包括钢材、水泥、木材、砖瓦，包括实物消费在内，而现在的统计的GDP是增加值。国家过去没有增加值的概念，我们没有GDP的概念，九十年代中期，我们核算体系改革用苏联的，原来的物质生产编制表体系改成帐目体系，实行了体制的根本性改变。

现在有这样的问题，大家都知道，最明显的就是城市人口，现在房地产的总量，房地产规模，现在房地产统计是14项，是厂房、住宅、办公楼、写字楼，包括道路等等14项。城市越发展，城市的规模越大，城市化的进程越快，房地产统计的范围越大。房地产的投资开发占固定资产的投资是17-18%，而在大城市不一样，北京是55%，上海占36%，天津也将近40%。

这个数据远远不是，为什么？城市发展越大，原来郊区不统计，而现在也统计了，原来城镇不统计算农村，而现在也统计，所以，随着城市化进程的加快，统计的范围就会大，基数也大，所以，房地产的投资老降不下来，其中有一个是统计制度和计算方法的问题。这个理念要改变也有一个过程，城乡划分怎么划分？谁能说城乡怎么划分？城市中心有城中村，每一个城市都有，城中村算城市还是农村，现在说不清楚，谁都说不出来，有的算城市，有的算农村，所以，这方面的问题，出现这些情况，也是正常的，报道的时候也要客观的反映实际的问题，不然数字老不降下来，是统计口径和基数的问题，这些都是下一步自己完善市场机制亟待解决的问题。

作为当务之急，我个人讲，坚持市场化的方向不能动摇。现在究竟房地产怎么解决，可能解决不了，有的主张个人建房，有的说集体建房，还有提出来全面的实行廉租房制度等等，总体上市场化的方向不能变，为什么？我们这几年房地产发展这么快，就是实行了市场经济体制。1950-1980年，30年中国建了多少住宅？7亿平方米，一共是1140万套，平均每年46万套房子，堂堂的中华人民共和国每年46万套房子，从1980至今，改革开放盖了多少房子，盖了是1.1亿套房子，比过去增加十几倍，这个历史的发展就是市场化的发展，不能再退回来，有什么问题解决什么问题，有问题解决。我们要继续前进，在前进当中继续解决问题，前进当中主要的问题是什么，我个人认为，大力发展以货币直补为主的廉租房制度。

给没有廉租房的人，政府建房是一个方案，政府不一定掏钱建房子，用货币直接补贴使他们有购房能力也是一种方法，要建廉租房，由他个人买，大小、朝向、区域自己选，建立货币直补的廉租房制度要大力发展。用这样的办法来解决多数群众的住房问题，实行住房大众化的消费政策。

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