上海楼市回暖之路多艰险 市场不可能持续走高？

自2005年以来，似乎每个春天，都是楼市的多事之秋，2005年的“国八条”、2006年的“国六条”，今年的“八部委市场整治”。与之相适应，房地产市场春天抬头、夏天低头，在一定程度上已成规律。对于上海楼市而言，这一现象更为明显。

今年春天，楼市依然热闹非凡。先看全国。一季度住宅投资同比增长30.4%，外商直接投资同比增长192.5%，70个大中城市新建商品住房价格涨幅约6.0%，深圳、北京、广州等中心城市房价依然同比上涨10%左右。投资增长、房价涨幅、供应结构、外资购房等多个问题都没能调控到位，难怪发改委、建设部等主管部门都老大不高兴。

上海的情况更加复杂。上海易居房地产研究院的数据表明，3月份住宅成交面积为192万平方米，环比增长88.7%，同比增长6.2%。环比剧增表明市场已走出春节假期影响；同比亦有所增长，体现住宅需求依然强劲。普通商品住宅比重维持在80%左右，说明自住型需求占据了绝对地位。

值得关注的是，2月、3月，连续两个月住宅市场都呈现供远小于求的态势，3月供求比为1：1.6。传统销售淡季、政策及市场走势难以把握，使开发商推案谨慎，“上海之春”房展会上地产巨头集体缺席已透露了这一点，事实上买房人的热情超过了他们的预期。从环线来看，除了郊环外区域供求平衡外，其他四个环线区域全都供小于求，其中内环内和外郊环成交活跃，供求比分别为1：1.92和1：2。

从住宅价格上分析，3月份住宅成交均价由8338元降到8038元，环比下降3.5%，当然其背后的关键因素是成交结构有所变化，配套商品住宅比重增加，15000元以上高端住宅比重减少。3月份中房上海住宅价格指数环比涨0.4%，同比去年涨3.6%。从70个大中城市房价指数表明，上海住宅价格自2月份房摆脱持续10个月的下跌态势后，3月份新建商品住宅价格和二手房价格的上涨幅度逐步扩大。

综合平衡后，基本可以认为目前上海新增住宅价格仍应以盘整为主，兼微幅上涨之势。近期的上海楼市，重新出现了排队购房的现象，如万源城、金沙雅苑等。多数热销楼盘都位于中外环之间，比如位居3月商品住宅销售榜前三的万源城、星河世纪城、新江湾城雍景苑，莫不如此。改善型需求的潜力实在不可小觑。

今年3月的楼市气象，是步入回暖轨道的第一站，还是注定只能“昙花一现”？笔者认为，两者的可能性都不大，今年上海住宅市场的格局不可能大起大落，3月同比2月增长明显，很大程度上还是季节因素使然。市场缘何不可能持续走高，原因有三点。

其一，上海目前已出让但尚未开工的住宅用地多达4000万平方米(建筑面积)，受土地整顿和清算土地增值税的影响，这些潜在供应量将被加速开发，形成市场供应，供大于求将是今年的常态，而非二三月份的供小于求。其二，一季度全国GDP、固定投资增速、信贷增速、CPI等数据，表明宏观经济偏热，加息、提高存款准备金率等调控措施或将出台。其三，正如前文所述，一季度全国房地产数据很不理想，新一轮房地产宏观调控极有可能展开，从4月下旬开始的八部委整治市场秩序的行动可视为“先头炮”。受上面因素的综合影响，上海楼市实难高昂头颅。

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