3月上海楼市总览：盲目势头渐退 楼市平稳升温

3月份的上海楼市，用“小阳春”来形容并不为过。与之前购房需求以结婚、动迁等刚性需求占主力的情况不同，上海房地产市场的改善居住性需求开始产生增长。在观望情绪有所缓解的情况下，入市购买的客户数量开始增多。受到市场需求上升的带动影响，新房、二手房市场成交量皆有增加。与此同时，上海写字楼市场仍然受到各方关注，供求数量双双增长，而上海商铺市场则随着多个商业社区的分布形成，市场供应量同样大增。总体来说，在宏观调控政策的引导之下，上海房地产市场在3月份表现出一个平稳向上的小波段。

上海新房市场在进入3月之后，与2月份的市场表现大为迥异，已基本回复到年初的市场水准。值得关注的是，3月份的上海新房市场成交量出现较大反弹，商品房成交量甚至达到去年下半年以来的最高点，市场热情可见一斑。根据近期部分楼盘现场出现的排队现象来看，总价、配套、地理位置等诸项主要关注因素较为符合的房源依旧稀缺，因此在需求量有所高涨的情况下，内中环间区域市场有再度转向卖方的趋势。

上海二手房市场中买卖双方的“僵持”状况有所缓解。除了部分买家消除观望情绪入市购买之外，与之前的强硬态度不同，卖家开始愿意调整挂牌价格以尽快完成套现。对于改善居住性需求者来说，购房的周期性明显会长于刚性需求者，理性程度有过之而无不及。而受到加息、其他类型投资市场热火等因素影响，持有卖房离场想法的投资者也在增加之中。一些投资者较为集中的区域市场，随着房源上市供应量的明显增加，市场价格同时下行。总体来看，上海二手房市场“涨跌互现”的局面表现较为理智。

上海的写字楼市场持续保持着上走态势，据仲量联行研究部最新报告，今年第一季度发生的几宗成熟物业收购案，全部集中在写字楼市场。其中，雷曼兄弟与资本策略联合成立的公司以4.5亿元人民币的价格拍得位于虹口区的福海商厦；中华企业7.62亿购入长宁区的洛克双喜大厦；黄浦区金昌摩尔项目被雅居乐以17.53亿的价格收购。预计上海写字楼市场租金在2010年之前持续保持上涨趋势，受到这种利好前景鼓励，预计上海写字楼市场的乐观态势仍将持续一段时间。

上海商铺市场的“两极分化”现象较为明显。一方面，受到国际零售巨头的青睐，市中心地段商铺继续表现“寸金寸土”。随着空置率的持续下降，租金水平却在推高向上，在这种市场态势的影响下，市中心商铺的定位、装修及招商皆在改进之中。如浦东新区正大广场随着重新定位的成功，一楼租金较去年上涨了100%。另一方面，作为近郊地区住宅配套的新商业社区供应量持续增长，随着供大于求的危机隐现，采取转租为售策略的开发商开始出现。从整体商铺市场来看，持有方式理性化的氛围有所成形。

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