央企房地产剥离重组脉动　诚通4.2亿售地产公司

记者从中国诚通集团(简称诚通集团)下属二级公司中国物资开发投资总公司(简称中物投)了解到，该公司欲以4.2亿元价格出让两家下属房地产开发公司。

据一位熟悉此项交易情况人士介绍，中物投出让这两家公司是按照母公司诚通集团要求做的。诚通集团在2007年集团经营战略中安排，中物投撤出房地产领域，转向纸业、包装业务，日后将成为诚通集团纸业、包装业务的旗舰公司，为诚通集团整体上市做准备。

打包转让

“由于中物投是大型央企诚通集团的二级企业，这笔股权出让交易吸引了众多投资者询价，”北京产权交易中心一位相关人士介绍，4月初，中物投及其关联企业嘉成企业发展有限公司(简称嘉成企业)共同在北京产权交易中心发布股权出让公告，意欲出让北京城建正裕达房地产开发有限公司100%股权及北京京华都房地产开发有限公司70%股权。其中，北京城建正裕达房地产开发有限公司100%股权转让价格为1995万元；北京京华都房地产开发有限公司70%股权转让价格为7930万元。

“收购方必须承诺将另一家公司出让股权同时收购，”中物投有关负责人4月7日表示，此次出让两家房地产企业股权意在“打包转让”，受让方必须承诺将这两家公司股权同时全部收购。该负责人解释原因时说，主要是不想耗时过长。

据北京市国土资源局有关人士介绍，北京城建正裕达房地产开发有限公司和北京京华都房地产开发有限公司都是北京市海淀区亮甲店危改项目二期工程开发商，后者主要做了该项目的土地一级开发，前者目前是该项目二级开发商。

中物投有关人士告诉记者，嘉成企业发展有限公司分别持有上述两家房地产开发公司各70%股权，而相关资料显示，嘉成企业为中物投旗下专司房地产投资项目运作的公司。

北京信一天不动产公司投资人士介绍，目前这两家公司没有其他土地储备，主要资产为北京市亮甲店危改二期项目。该项目建筑面积13.7万平方米，其中住宅5.3万，其他为写字楼及其他商业地产项目。目前该地区住宅房价均价在8000元/平方米左右，项目评估价值保守估计在10亿以上。

据了解，此笔交易两家房地产公司的国有股权转让价款为9925万元，另外转让方需要支付这两家企业约1.85亿元的企业委托贷款，以及近1000万的股东借款。中物投有关人士透露，两家公司资产出让的最终价格为4.2亿元。

由于项目交易涉及金额较大，中物投还对购买方提出了资质等方面的要求，并要求购买者为专业房地产开发公司，已开发项目面积至少在25万平米以上

一家浙江的房地产企业北京代表告诉记者，该公司正在洽谈此项业务。他认为这两家公司所属项目比较优质，对一些意欲进军北京市场的浙江系房地产开发企业很有吸引力。

中国诚通金属集团公司一位有关人士告诉记者，除去诚通集团在香港的一家公司外，目前诚通集团在内地没有专门运作房地产业务的二级公司。很长时间内，诚通集团将自有房地产业务交给中物投打理。

中物投转型

2006年10月，国资委确定了13家以房地产开发为主业的央企名单，诚通集团并未列入其中。国资委有关负责人表示，未列入13家名单的央企应在一定期限内对旗下地产业务进行整合，或划转、或剥离，最终要保证实现央企主辅剥离的战略目标。据一位熟悉诚通集团人士介绍，诚通集团已经开始按照国资委有关整合央企地产业务的指导思想运作，目前正在对集团内部房地产业务进行整合。

诚通集团战略委员会有关人士表示，国资委给诚通集团确定的主营业务为生产资料贸易、综合物流、资产经营三块，其中资产经营为诚通集团未来主要发展的方向。中物投为诚通集团中经营综合物流一块业务的旗舰公司，注册资本达到13亿元。

2007年3月，国资委规划管理部门再次给诚通集团下达了经营指导方案：按照国资委国有资产经营公司试点工作的要求，从不良资产的处置到资产管理，再到资本经营，在中央企业结构调整和重组整合中发挥重要作用，到2010年成为侧重为中央企业布局调整服务、市场竞争能力强的资产经营公司。

诚通集团地产业务集中于中物投手中，中物投却并非专业地产开发商。“主要是我们并非专业地产开发商，所以考虑退出。”中物投有关人士4月11日对记者表示。

“房地产开发业务主要用于解决集团剩余资金投资保值问题。”中物投一位负责投资运作人士向记者表示，中物投下属嘉成企业负责选择优质房地产项目进行投资，主要目的不是从事房地产开发业务，而是通过控股房地产业务公司，保证集团短期资金收益。

中物投有关人士表示这两家公司出让后，中物投在北京已无地产项目。

诚通集团战略委员会相关人士表示，诚通集团是国资委指定资产经营公司，因此诚通集团通过收购重组其他央企得来的房地产业务也重在“资产经营”，而非参与房地产开发。

据悉，诚通集团将破产重组其他央企得来的地产业务都交给集团在香港的一家地产公司运作。而据知情人士透露，目前该香港公司业务规模很小，在内地业务很少，最重要的是“不是专业地产开发商”。

实际上，诚通集团旗下有中国资产经营管理公司、新华通投资发展有限公司等多家资产经营企业。中物投调整经营方向也与此相关。

清理委托贷款

中物投此次大举出售手中地产企业股权除了顺应中央企业业务整合政策要求外，还意在收回以前年度投入房地产领域的企业委托贷款。

在中物投挂在北京产权交易所的挂牌出让公告信息中记者也发现，中物投在京华都房地产开发有限公司购买人要求一栏中写到：“受让方与转让方签署的股权转让协议生效的同时，受让方即一次性支付转让价款(扣除保证金)；一次性全额支付标的企业银行委托贷款10100万元以及委托贷款利息(自2006年12月22日-2007年3月21日)260万元；一次性全额支付标的企业借款610万元并就借款剩余部份做出还款安排，提供有效保证。”在另一家出让企业北京城建正裕达房地产开发有限公司的出让公告中，也有同样条款。

粗略计算，这两家出让的房地产企业所借委托贷款规模为1.8亿元。中物投要求资产购买方优先偿还这笔委托贷款，并要求购买方提供偿还能力担保人。

“这些委托贷款的发放企业全部为中物投。”一位知情人士告诉记者，中物投曾将企业资金以企业委托贷款形式通过银行发放给下属房地产公司，用于这些房地产公司日常经营及项目开发需要。

而记者掌握的一份中物投经营战略讨论会资料也载明：房地产业务主要是解决公司短期资金使用和利润来源问题，要积极选择并积累优质项目，按程序实施。

有关专家表示，企业委托贷款曾是“四证”不全，规模较小的房地产开发公司的“救命粮”，在上海社保案的后续调查中，有关部门曾发现约有70亿的上海国有资金通过委托贷款途径进入房地产市场。2006年底，银监会和国资委共同开展了严格限制国有资金以委托贷款形式进入房地产领域的活动。国资委主任李荣融近日的一次记者招待会上透露，中央企业投资只能投向主业，非主业不能投，而对中央企业资金进入房地产领域要进行严格控制。

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