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央行持续加息风头正劲，让开发商倍感资金压力之余，宏观调控层面再让开发商在“资金关”前进退维谷。在最近不到三个月时间内，从《四川省城市房地产交易管理办法(草案)》(文中简称《办法》)、到《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，再到日前风传的开发商预售资金专管制度，重重压力，让开发商不得不面对即将掀起的资金链环节上的行业大洗牌。业内专家表示，最近几大政策的热论，并非空穴来风，一旦实施，将对不同类型的开发商带来不同程度的影响，不排除部分开发商在2007年因难过“资金关”而无奈出局。记者就几大热传的几大政策采访了相关人士。
力度分析:三大政策招招猛
《办法》实施可能性
资深业界人士山传海(山传海博客,山传海新闻,山传海说吧)分析，《四川省城市房地产交易管理办法(草案)》将是最有可能推行的政策之一。因为地方政府一般不轻易出台草案或征集办法，一旦出台，表明政府层面可能已有推行的条件和相关准备。而去年12月底推出的《办法》，虽是草案形式，但具体到面积测算、取得预售证的条件和标准、违规销售的处罚办法都有明确的约定。从而可以看出，主管方层面的准备相当充分。一旦通过相关程序，随即可能实施。但由于业界对该《办法》抗性较大，《办法》何时实施，是否有变通，以及执行力度目前都无法定论。
预售资金专管可能性
最近业界议论的预售资金专管制度，反映了目前房地产开发的各种症结。开发商需通过预售周转资金，同时，商品预售让消费者承担风险。一旦开发商将预售的房款卷走，或者挪作他用，比如购买新的地块或者项目，以实现滚动开发，就会导致本项目的工程进度拖延，从而无法如期交房给业主，甚至无房可交。类似案例比比皆是，甚至被人大代表提案至两会。目前虽是业界猜测，也不排除官方出台具体政策规范市场。不过业界人士纷表示，这方面的政策短期内执行难度比较大。实行预售款专户管理并不容易。账户如何设置？如何界定资金是否是正常划转？如何追踪该资金的流向？收取的费用会增加开发商多少成本？这都是需要解决的现实问题。即使勉强实施，可能面临执行力度大打折扣的尴尬局面。
土地增值税清算可能性
山传海认为，由于1月16日《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)，已在国家税务总局网站发布。地方政府肯定会配合。面对清算土地增值税的巨大影响，以及土地增值税成本将由购房者承担的流言，1月18日，国家税务总局在其网站上发布标题为《土地增值税并非新开征的税种》的文章中明确指出，土地增值税1994年就已开征，土地增值税清算管理有关问题的通知并不是土地增值税新的政策规定，而是在征管上对以往清算工作遇到的问题进行的梳理和规范，是一个征管文件。并特别标出：“建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额(包括20%加计扣除部分)20%的，免征土地增值税。”由此可见，政府对高利润项目的土地增值税征收决心很大。然而，在采访过程中，记者发现，不少开发商对土地增值税的征收并不是如业界想象中那么紧张，不少开发商认为，一旦严格实施，并非某一家或少数开发商的麻烦，可能一大群开发商将面临资金泥潭。这种心态，让开发商对土地增值税的具体实施，有了同行业共兴衰的安慰心态。
影响对象中小开发商将很痛苦
土地增值税：考验资金实力和资金结构
土地增值税将清缴消息传出后，有评论曾讨论过谁将倒在增值税之下。有媒体甚至分析“与其说是清算土地增值税，还不如说是清算地产商的命！”而不少人也纷纷表示，对于实力不济的中小型开发商将是土地增值税开始执行之后的第一批倒下的对象。然而，成都业界的声音显示，对大型开发商的影响，将是土地增值税的核心影响范围。正如有媒体分析，那些在成本控制、利润追求方面能力较弱的开发商，可能不会受到太大影响。其次，在财务方面比较严谨，严格按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，给土地增值税全额做了预提，并且对这部分资金没有挪作他用的房地产开发企业，受到的冲击不大。正如成都新希望汤正涛所言，新希望最大的优势就是资本的稳定性和财务的安全，由于有充分的准备，土地增值税的清算，将不会对企业带来太大影响。“毫无疑问，那些怀疑政府调控决心，大肆囤地，等待土地增值预期赚取溢价，并且玩现金流的开发商将承受土地增值税清算带来的灾难性影响”山传海如是说。 [1][2][下一页]
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