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作为在北京房地产市场上的重要力量，华润置地的开发理念、思路和企业文化是业内较为关注的内容，而对于购房人来讲，2007年华润置地今年会提供什么样的产品？进度如何呢？焦点高端访谈栏目邀请到华润置地北京公司副总经理谢骥(谢骥博客,谢骥新闻,谢骥说吧)，就此话题接受专访。
时间：2007年4月13日上午10:00-11:00
嘉宾：华润置地北京公司副总经理谢骥
主持人：马磊(马磊博客,马磊新闻,马磊说吧)
◆现场实录◆
【主持人】：各位网友，大家大家好，欢迎关注焦点网高端访谈栏目。我们今天请到的嘉宾是华润置地北京公司的副总经理谢骥，欢迎谢总来到我们焦点网的专访间。
今天我们搜狐也是换了一个全新的演播室，感觉起来更像是我们自己的一个品牌的形象，昨天还和谢总在天津的城市论坛上见过面，今天请到您也是希望能够通过您把我们华润置地北京公司今年的一些情况对大家做一个简单的介绍，另外把我们现在在售的一些项目跟大家说一下。因为我们知道华润置地来讲在北京市场上一直都有非常大的影响力，而且我们知道去年在广安门又拿了一块地，应该说05年咱们现在做的项目是橡树湾，应该说是05年地王的项目，去年是广安门的地，算是比较大的项目。
另外我们知道华润置地最近这两年当中在全国各个地方土地储备的情况也是非常好，应该说从这个情况来看我们希望通过跟您的交流把一些好的经验，包括这个公司经营方面的经验跟我们广大的业内和我们购房人进行分享。
首先我们第一个问题是想请您介绍一下我们华润置地在07年的时候战略布局的情况。
【谢骥】：大家早上好！首先我想介绍一下华润置地在最近一年来发生的一些显著的变化，首先是刚刚主持人也提到华润置地除了在既有的北京、上海、深圳、河北、武汉、成都等几个城市之外，最近一年来又进入了宁波、杭州、苏州、无锡、大连、沈阳等等一些重要城市，进军的步伐更加快了。
第二个显著变化是，华润置地由以前相对比较单一的住宅运营商向综合型的地产发展商转变，我们有非常重要的特点，我们结合项目的时候也会提到，就是持有大量优质的自有物业，进行经营，从而使得商业物业取得最好的社会效益和经济效益，因此从上市公司的角度来看我们是这样一个转型。
华润置地在全国目前已经进入到14个城市，未来可能还会再进入两到三个重要的城市。就北京而言，华润置地一直是采取一个非常积极的开发姿态，除了我们在05年8月份获取的香河湾的土地之外，我们去年也拿到了广安门的一块土地，建筑面积是22平米，这个项目是非常不错的一个项目。
【主持人】：应该说除了现在在北京市场上橡树湾一项，还有凤凰城。
【谢骥】：凤凰城已经开始第三期的高端住宅，目前有11几亿的值在售，凤凰城的工建区是凤凰置地广场，17万平米，继引入国际级酒店之后我们剩余的一些在建的楼宇，包括5A级写字楼和酒店式公寓，我们打算全部持有，像华润大厦一样作为长久的优质物业。
北京最近的工作我想重点在定位橡树湾的二期，我们也叫红橡庭院。
【主持人】：我们知道华润置地的二期类型和一期应该是有很大区别，这一是第一次发布红橡庭院。
【谢骥】：这个符合我们华润置地的特点，也是我们坚持的学府意识，我们定名为红橡庭院，我们希望红橡庭院在一期获得广大客户认可的情况下，尽快从产品、从精神诉求方面有所上升，让橡树湾的庭院精神大旗越举越高。
【主持人】：待会儿再说产品，回到我们第一方面的内容，刚刚我们讲到土地储备的情况，刚刚谢总介绍了，华润置地到目前为止进入了全国14个城市，应该说这个步子迈得是非常大的，我们希望什么时候有机会能够和华润更高层说一些全国的情况，可能能给我们更多一些非常有意思的或者说能得到很多我们可以借鉴的东西。
从北京公司的情况来讲，现在北京公司主要负责的是哪几个城市呢？
【谢骥】：北京这个区域目前来说主要包括北京这边的住宅开发，以及我们未来的持有物业，同时目前正在密切的关注天津，就是环渤海这样的城市，天津也是我们一个重点关注的城市。
【主持人】：天津现在有你们的土地吗？
【谢骥】：目前没有，但是正在积极的关注。
【主持人】：因为昨天也是在天津召开了一个北方经济的城市论坛，应该说大家对于整个国家发展大的态势来看大家都对滨海新区关注对非常高，因为从整个中国经济这些年的发展来讲，上一轮的热点是在上海浦东，这一轮大家认为滨海新区很有潜力成为下一个浦东，因为北京城市的容量，包括经济发展，和整个城市可以承载的一些内容已经不够了，所以其实像天津、像滨海这些地区相对发展，不知道您对这一点是怎么判断的？
 | | 谢骥 |
【谢骥】：我觉得从几个层面来说，一个是从中央已经明确的要把天津变为北京经济中心，而北京更是承担政治、文化中心的职责。第二，从城市发展的角度来说，北京不可能无限制的再去扩大，要和天津一块构成一个环渤海的北方城市群，毫无疑问在天津将会起到非常重要的复合性的作用。还有第三点，在08年前京津的快速铁路就会开通，到时候北京到电话应该不超过半小时就可以到，因此我想这样的联通将会极大的促使天津在经济方面有一个非常大的发展，因此我和大家的开发是一样的，天津应该是从全中国的角度来看应该是下一轮的经济热点。
【主持人】：但是有一点，对于国家的经济走势来讲，我们房地产公司，不管是地产公司也好，还是其他企业也好，都是希望从中得到更大的发展，但是从目前了解的情况来讲，滨海也好，天津老的城区也好，现在已经有很多大的地产公司已经进入了，华润置地现在如果说进入的话晚不晚呢？
【谢骥】：应该说首先对于整个城市而言华润置地也是在一个谨慎的研究之中，但是总体来说我们的看法还是非常乐观的，因为我们看一个城市关键看它未来的发展前景，基于我们刚刚的分析我们认为天津市的发展前景应该非常好，我们甚至认为有非常强的后发优势。
举个例子来说，天津市目前来讲商业的业态相比而言落后于北京或者其他大的城市，总的来说规划的还是不尽合理，档次可能也不高，但是天津本地的人并不缺乏消费力，他们消费有的到北京来了，有的去香港了，其实就是说这个城市里的消费力是存在的，但是业态没有跟上，我想这些都可以认为是目前的一种劣势，但是我们可以认为是一种机会，也算作是未来的一个后发优势。
【主持人】：应该说从这个角度来讲是不是说您觉得现在进入的成本还不是说在很高的时候呢？比如土地，比如其他的成本。
【谢骥】：我想要去衡量，实际上每个城市，包括北京也一样，就是说对于开发商而言进入的成本总有一个把握的问题，首先我们认为从大的节奏来说，应该说现在进入比更迟进入好得多，但是从具体的比如说今年上半年还是下半年还是月份、哪块具体的土地，我想还是要仔细研究的。
【主持人】：刚刚谢总说到了华润置地今年在开发模式上很大的变化，就是说从以前做住宅专业的开发商向综合的运营商进行转变，就是对于公建的持有，应该说从05年、06年开始的时候一些房地产的企业已经在做这样的转变了，华润置地是基于什么样的考虑来进行战略的这种转换呢？第二个问题，对于这种转换目前所遇到的一些难点是什么呢？
【谢骥】：是基于这样几个方面的考虑，我想是基于我们所开发的楼盘相对的完整性，什么意思呢？一个楼盘里面通常以往的开发模式很容易把商业拆散去卖了，拆散了去卖以后其实是三输的局面，首先是商家输了，因为由于产权的分散造成管理的无序，因此商家产生了业态的大给组合不合理，或者是业态有所缺漏，或者是业态有所重复，因此商家往往竞争遇到很大的困扰，由此带来的是我们的业主他们的消费并不方便或缺或者重复，总之是不合理。还有第三层，就是商户的投资者他们的投资回报不高。由此我想第一个层面，开发商全部持有，有利于商业的整体规划，有利于给社区的居民提供一个丰富、完整，并且有个性化的商业组合业态，我想这是第一个层面，我觉得更多的是为我们的业主服务的角度来看的。
第二个层面，从开发商自身的稳定收益角度来说，应该说现在几家大的房地产公司大部分都是上市公司，华润置地也不例外，是香港的上市公司，早在1995年就已经在香港上市了。资本市场要求一个上市公司有一个相对每年比较稳定的资本回报，应该说开发楼盘很难满足到这一点，多数造成了可能头一天利润情况非常好，营业额也非常好，可能到第二年就非常少，这是一个住宅开发的固有特点，不能因为上市公司的资本回报而刻意改变它，比如拉长工期或者拉后工期，这也是不行的。
【主持人】：这也是很奇怪的，我们看到房地产公司回报的时候，第一年可能是负的，第二年可能是翻了几百倍的状况，类似金融界情况的出现。
【谢骥】：对，引资持有优质的物业能够每年得到回报，这样使公司更加从容，该什么时候竣工就什么时候竣工，不必赶着一个财政结算年度凑工期，我想这是第二层的意义所在。
刚刚你还有一个问题提到，在这个基层中我们遇到一个什么问题？我觉得主要还是我们整个团队对于商业物业的学习过程，坦率说到今天为止商业物业在所有的地产开发项目中是一个相对不能说最复杂，是一个专业性程度非常高的一种业态，因此能够把一个商业物业定位好、规划好、运营好是相当考验我们这个团队的能力的，应该说我们华润置地所有的团队都在这样一个学习过程中。应该说我们最近几年已经取得了不错的进步，甚至可以说取得了非常大的成功。这里面最明显的例子就是深圳的万象城，应该是深圳最有名的购物中心，我每次去都觉得赏心悦目，这是我们一个非常成功的案例。类似的产品目前已经在杭州、大连、沈阳等城市结合当地情况进行复制，我相信华润置地总的来说是一个学习的团队，我相信按照这样的战略，再加上我们的学习能力，应该说华润置地会很快的商业物业这样的业态做得最好。
【主持人】：刚刚您也说到了凤凰城的写字楼和公建部分全部是自己持有，对北京公司来讲华润置地持有物业有没有对公司的利润贡献有一个比例呢？
【谢骥】：我们的想法希望达到北京公司每年的一半的利润，产生一个平稳的基础作用，应该说目前去年和今年还未必能够达得到，但是我相信08年、09年就会逐步达到这样的目标。
【主持人】：除了我们凤凰城的公建部分是自己持有以外，能不能透露其他的持有部分？
【谢骥】：应该说还包括我们一直提的华庭三期，也是5A级的写字楼加酒店，这部分由于受到奥运会的影响，目前来说暂时不能开工，但是在奥运会之后将会开工建设，就可以是一个黄金宝地，我们也会作为持有物业。包括大家所熟知的橡树湾，17万平米中有10万平米是大型公建区，这10万平米我们也是经过了谨慎的盘算和论证，最后也是下了好大的决心我们终于定下来10万平米全部持有，这10万平米中包括了体育会所，这是纯社区服务的，也包括了大型的购物中心，还包括了商业街，也包括一部分酒店式公寓或者星级酒店这样的商业业态。
因此我们可以大概简单算一下，这边10万平米，凤凰置地广场大概也是11万平米，华庭第三期10万平米，再加上自己持有的西单文化广场等等，今后自己持有的应该是30万到40万之间，总值应该达到30亿之多。这方面一个是我们刚刚提到的从战略角度来说我们也愿意这样做，另一方面也体现了华润置地的综合实力，能够持有这样大量的物业也体现了华润置地的综合实力。
【主持人】：的确是你要做持有对公司的资金实力是非常大的考验。如果现在回过头来看华润置地我知道05年的时候有一个项目叫置地星座，那个位置非常好，是整栋出售的，现在回过头来看如果是持有还是销售放在现在你们会怎么样呢？
【谢骥】：如果放在现在肯定是持有，毫无疑问，我想是基于当时的资源和战略考虑，但是我觉得在当时的决策起码有一点和现在是相通的，我们没有拆散了的卖，仍然是整栋卖给一个大客户，从而维护这个物业的完整性，维护档次，我觉得从这点来说这个思路和目前是相通的。
【主持人】：我们刚刚谈到了持有，下一个问题是产品层面的问题，刚才实际上谢总已经给我们大致介绍了一下今年北京可能会有的三个项目，一个是橡树湾，一个是凤凰城，凤凰城现在是布地公寓了，还有广安门项目，广安门应该是去年拿的地，花了10个亿左右，广安门项目今年会不会推向市场呢？
【谢骥】：目前还不敢肯定，我们希望能够今年10月份、11月份推向市场，但是由于规划，包括一些必要的手续，也许可能最稳妥的应该是在明年的3月份推向市场。
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