大部分地皮晒了4年多 南京"911"地王易主(图)

聚宝山庄一期

阳光后悔拿地

江苏房地产龙头企业栖霞建设，在2002年12月26日举行的土地拍卖会上，却遇到了拼命三郎：江苏阳光旗下的江苏阳光置业发展公司(下称“阳光置业”)。

64轮的拉锯战后，紫金山东北侧的聚宝山地块，最终被阳光置业以9.11亿元的天价揽入怀中。因其代价不菲，堪称当时的南京“地王”，所以这幅地一直被业界戏称为“911地块”。

或许与震惊世界的“911”恐怖事件同名，昨天来宁的江苏阳光总经理陆克平有点无奈：“911真的不太好！”陆透露了一个细节：当年来南京拿地的是一个副总，途中竟发生了一起小车祸。 

“当初就不该拿这地。”“911天价地”如今成了一块昂贵的鸡肋。陆克平昨天说，项目在拿下来后，做的同时一直在找搭档。

拿地四年多只卖了36%拿地后，阳光置业携手集团公司与江阴金业投资有限公司共同组建了项目公司———南京建辉房地产开发公司(下称“南京建辉”)。

江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚观察发现，2002年以后的南京楼市，可以说是一天比一天火，但“聚宝山地块”始终给他停滞不前的感觉。南京建辉公司郁根岐昨向记者透露，自2005年11月开盘以来，项目才开发了一期，一期销售完成50%。记者按该企业公布的数据测算后发现，在拿地后四年多时间中，64万平方米的项目只卖了36%左右。

对于开发销售速度缓慢的根本原因，陆克平的观点是，地块风水很好，但公司不了解南京，“南京人都喜欢紫金山，不知道聚宝山”。地块之所以迟迟未动，还与规划不断调整有关。据陆透露，方案大概调整了三四回，“原来的小高层在地块东边，最后却搬到了西头。”

自己碰到的难题也成了陆克平相中新合作伙伴———江苏亚东建发集团（下边简称“亚东”），并把楼盘二期（别墅部分）交给亚东的重要原因：亚东知道南京流行什么，也能更好地与地方政府进行沟通。

捂地四年无赚头

按照南京网上房地产提供的数据：聚宝山项目总建筑面积约64万平方米。按照最终9.11亿元的成交价格，项目楼面地价约为1500元/平方米左右。

目前，该项目住宅类均价为5670元/平方米左右。按照一般房产商成本的计算公式，在1500元/平方米的楼面地价基础之上，算上2000元/平方米左右的建工成本，阳光聚宝山庄的成本最少为3500元/平方米。

“这其中，还并没有包括在拿地之后，3年后才入市销售带来的高额财务成本以及营销和其他方面的投入。”一位房地产商说，按他的测算，一天的财务成本要开出一辆中高档的小汽车，按照这样的成本预计，阳光聚宝山庄的利润空间并不大。

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